아파트 분양대행 수수료 미지급 관련 소송

원고(A 주식회사)는 피고(B 주식회사)에게 아파트 분양대행 업무를 수행하고 미지급된 분양대행수수료 217,003,710원과 증액된 수수료 356,338,246원을 포함한 총 573,341,956원을 청구하였습니다. 그러나 법원은 피고가 이미 원고가 위임한 영업직원들에게 수수료를 지급하거나 대신 변제한 것으로 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 분양수수료 증액 합의도 인정되지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 (A 주식회사): 아파트 분양대행 업무를 수행하고 피고에게 미지급된 분양대행수수료 및 증액된 수수료 지급을 청구한 회사
• 피고 (B 주식회사): 아파트 분양 사업을 진행하고 원고에게 분양대행을 맡긴 회사

분쟁 상황

원고 A는 피고 B와 아파트 분양대행계약을 맺고 24개 호실을 분양했습니다. 계약 해지 후, A는 B에게 미지급된 분양대행수수료와 계약 해지 전 합의로 증액된 수수료를 포함하여 총 5억 7천만 원 상당의 용역비를 청구했습니다. B는 A가 주장하는 미지급 수수료는 이미 제3자나 영업직원들에게 지급되었거나 대신 변제되었고, 수수료 증액 합의는 없었다고 주장하며 다투었습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고에게 미지급된 분양대행수수료를 지급해야 하는지 여부, 원고와 피고 사이에 분양대행수수료를 7%에서 9%로 증액하기로 합의가 있었는지 여부, 피고가 원고의 영업직원들에게 수수료를 직접 지급하거나 대위변제한 것이 원고에 대한 채무 변제로 인정될 수 있는지 여부

법원의 판단

원고의 항소와 이 법원에서 추가한 청구를 모두 기각하고, 항소 제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고가 주장하는 미지급 분양대행수수료 중 피고가 제3자(E)를 통해 지급한 부분과 영업직원(L 등)에게 직접 지급 또는 대신 변제한 부분이 인정되어 원고에 대한 채무가 모두 소멸되었다고 판단했습니다. 또한, 분양대행수수료를 9%로 증액하기로 하는 합의가 있었다는 원고의 주장도 증거 부족으로 받아들이지 않아 원고의 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용): 이 사건에서 항소심은 제1심판결의 기초사실 부분을 대부분 인용하면서 일부만 수정하여 판결을 내렸습니다. 이는 상고심이 하급심의 판단을 존중하고, 특별한 사정이 없으면 그 내용을 그대로 받아들일 수 있음을 의미합니다. 계속적 계약관계의 해지 효과 (대법원 1996. 4. 23. 선고 95다30772 판결 참조): 분양대행계약과 같이 일정 기간 계속해서 이행되는 계약이 적법하게 해지되면, 해지의 효과는 장래에 대해서만 발생하고 이미 이행된 부분에 대해서는 소급하지 않습니다. 즉, 계약이 해지되기 전에 원고가 수행한 분양대행 업무에 대해서는 피고가 수수료를 지급할 의무가 있습니다. 채무의 변제 및 상계: 피고가 원고의 요청에 따라 또는 원고의 동의하에 제3자(E)에게 분양대행수수료 명목의 돈을 지급했거나, 원고의 영업직원들에게 원고가 지급해야 할 수수료 채무를 대신 변제(대위변제)한 경우, 피고는 해당 금액만큼 원고에 대한 채무를 변제했거나 구상금 채권을 행사하여 원고의 수수료 채권과 상계할 수 있습니다. 이는 실질적으로 채무 이행의 목적이 달성된 것으로 간주되기 때문입니다. 계약의 변경 및 합의 입증: 계약 내용, 특히 수수료율과 같은 중요한 사항을 변경하려면 당사자 간의 명확한 합의가 있어야 하며, 이 합의의 존재는 이를 주장하는 측이 입증해야 합니다. 녹취록이나 구체적인 서면 증거가 없는 단순한 대화만으로는 합의가 성립되었다고 인정하기 어렵습니다.

참고 사항

분양대행계약이 해지되더라도, 해지 전에 이미 수행된 업무에 대해서는 계약에 따른 수수료를 지급받을 권리가 있으니 업무 수행 내역을 명확히 기록해두어야 합니다. 분양대행업무를 영업직원에게 재위임하는 경우, 원수급인(원고)이 재위임한 직원들에게 수수료를 지급해야 하는 채무가 발생하므로, 발주처(피고)가 재위임 받은 직원들에게 직접 수수료를 지급하거나 대신 변제하는 경우 원수급인의 채무가 소멸될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 분양대행수수료 증액과 같은 중요한 계약 변경사항은 반드시 서면으로 명확히 합의하고 증거를 남겨야 합니다. 구두 합의나 단순한 대화만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 제3자나 영업직원들에게 수수료가 지급되는 경우, 이의 제기 없이 오랜 기간 방치하면 묵시적인 동의로 간주될 수 있으니 문제가 발생하면 즉시 의사를 표명해야 합니다.