부동산 매매/소유권
원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 상가 임대차 계약을 체결했으나, 피고가 임대료를 여러 차례 연체하여 원고가 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고는 임대 건물의 인도를 청구하고, 점유 기간 동안의 부당이득금 반환을 요구했습니다. 피고는 해지 통보의 부적법성을 주장하고, 화장실 사용의 불편으로 인해 임대료를 지급할 의무가 없다고 반박했습니다. 법원은 피고의 3기분 차임 연체를 인정하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단하고, 건물 인도 및 부당이득금 지급을 명령했습니다.
2021년 10월 24일 원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B와 건물 5층의 50㎡ 점포에 대해 임대차보증금 5,000,000원, 차임 월 500,000원(부가세 별도), 관리비 월 50,000원(부가세 별도), 임대차 기간 2021년 11월 1일부터 2023년 10월 31일까지로 정하는 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 피고는 2022년 2월분부터 차임을 연체하기 시작했고, 2023년 11월 이후로는 원고에게 차임을 전혀 지급하지 않았습니다. 원고는 피고의 차임 연체액이 3기에 달하여 2023년 3월 7일부터 여러 차례 계약 해지 통지 및 갱신 거절 의사를 표시했으므로 계약이 해지되었거나 기간 만료로 종료되었다고 주장했습니다. 만약 그렇지 않더라도 2023년 11월 이후 차임 미지급을 이유로 2024년 8월 25일자 준비서면으로 해지를 통지했다고 주장하며, 피고는 점포를 인도하고 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득액을 지급할 의무가 있다고 했습니다. 반면, 피고는 원고의 해지 통지가 당시 차임 연체액이 3기에 달하지 않아 부적법하며, 갱신 거절 의사표시도 법정 기간 내에 도달하지 않아 부적법하다고 주장했습니다. 또한, 원고가 2021년 12월경 피고의 동의 없이 5층 공용 화장실을 다른 임차인이 독점적으로 사용하도록 인테리어 공사를 하게 하여 피고가 4층 화장실을 이용하다가 4층 임대차 계약 종료 후에는 화장실을 이용할 수 없게 되어 점포를 정상적으로 사용, 수익하지 못했으므로, 2023년 4월부터는 차임을 지급할 의무가 없다고 반박했습니다.
임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약의 적법한 해지 여부, 임대차 계약 해지 후 임대 건물의 인도 의무 및 부당이득금 반환 의무 발생 여부.
피고는 원고에게 해당 건물 5층 중 별지2 도면 표시 ①, ②, ③, ④, ⑤, ①의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 50㎡를 인도하고, 2024년 1월 30일부터 건물 인도 완료일까지 월 605,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 피고가 2023년 1월분부터 2023년 3월분까지 3기분의 차임을 연체했고, 원고가 이에 따라 2023년 3월 10일 차임 연체를 이유로 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 발송하여 그 무렵 도달한 사실을 인정했습니다. 이에 따라 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 또한, 피고가 공용복도 화장실의 사용 여부가 이 사건 점포의 사용, 수익에 본질적인 부분이라고 보기 어렵다는 점 등을 종합하여, 피고가 점포를 법률상 원인 없이 점유, 사용하여 차임 상당액을 이득하고 원고에게 동액 상당의 손해를 가했다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도하고, 원고가 구하는 2024년 1월 30일부터 위 점포 인도완료일까지 월 605,000원(차임 550,000원 + 관리비 55,000원)의 비율에 의한 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
이 사건에는 주로 상가건물 임대차보호법과 민법의 조항들이 적용됩니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.' 이 조항은 상가 임대차 계약에서 임차인이 총 3개월치에 해당하는 임대료를 연체할 경우, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 법적 근거를 제공합니다. 이 사건에서 피고 주식회사 B는 2023년 1월부터 3월까지 3기분 차임을 연체했으므로, 원고 주식회사 A는 이 조항에 따라 임대차 계약을 적법하게 해지할 권한이 있었습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 피고가 해당 점포를 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없는 점유에 해당합니다. 이로 인해 피고가 얻은 차임 상당의 이득은 원고에게 손해를 가한 것이므로, 민법의 부당이득 반환 원칙에 따라 원고에게 반환해야 합니다.
이러한 법리들을 종합하여 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 인정하고, 해지 이후에도 점포를 무단 점유한 피고에게 건물을 인도하고 그 기간 동안의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단한 것입니다.
임대차 계약에서 임차인이 임대료를 3기분 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 '3기'는 연속된 3개월이 아닌, 총 누적된 연체액이 3개월치에 달하는 경우를 의미합니다. 임대인은 임대료 연체 등 계약 해지 사유가 발생했을 때, 내용증명 우편 등을 통해 명확하게 계약 해지 의사를 임차인에게 통보하고 증거를 남기는 것이 중요합니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인은 임차인에게 계약 갱신 거절 통보를 할 수 있으며, 이 시기를 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 공용 시설 사용에 문제가 생겼을 경우, 임차인은 임대인에게 문제 해결을 요청해야 하지만, 공용 시설 사용의 불편이 임차인이 임대료 지급 의무를 면제받을 수 있는 본질적인 사유가 되기 어려운 경우가 많습니다. 임대차 계약이 해지되거나 기간이 종료되면 임차인은 임대인에게 임대 건물을 즉시 인도해야 하며, 정당한 사유 없이 인도를 지연할 경우, 그 기간 동안의 임대료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 책임이 있습니다.
