오피스텔 매매 임대 약정 불이행 주장으로 인한 계약금 반환 분쟁

원고 A는 피고 주식회사 B로부터 오피스텔을 18억 원에 매수하는 계약을 체결하였고 매매대금 중 계약금 및 중도금 3억 8천만 원을 지급하였습니다. 계약 특약사항에는 피고가 건물을 인수 가능한 조건에 이르기까지 80% 임대를 책임진다는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고는 잔금 지급일이 지났음에도 80% 임대 조건이 충족되지 않자 특약 불이행을 이유로 계약 해제 및 지급한 금액과 손해배상금 5억 6천만 원의 반환을 청구했습니다. 원고는 특약 이행기가 합의에 의해 확정되었거나 불확정기한이라도 상당한 기간 내에 이행되지 않았다고 주장했으며 피고가 체결한 임대차계약은 형식적 이행에 불과하다고 주장했습니다. 법원은 특약 이행기가 합정되었다는 증거가 부족하고 피고가 특약을 상당한 기간 내에 이행하지 않았다고 보기도 어려우며 피고가 체결한 임대차계약이 졸속이거나 허위라고 인정할 증거 또한 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 오피스텔을 18억 원에 매수하고 계약 불이행을 주장하며 계약금 등 반환을 청구한 사람
• 피고 주식회사 B: 원고 A에게 오피스텔을 매도한 부동산 매매 및 임대업 법인

분쟁 상황

원고 A는 2016년 10월 20일 피고 주식회사 B와 18억 원에 오피스텔 매매계약을 체결했습니다. 계약금 1억 8천만 원과 중도금 2억 원을 지급하였으며, 계약에는 매수인이 건물을 인수할 수 있는 조건에 이르기까지 매도인인 피고가 80% 임대를 책임진다는 특약사항이 포함되었습니다. 오피스텔 준공이 지연되어 2017년 2월 24일에야 사용승인을 받았고, 최초 잔금 지급일인 2017년 2월 28일까지 80% 임대 조건이 충족되지 않았습니다. 이에 원고는 2017년 5월 31일 피고의 특약사항 불이행을 주장하며 계약 해제와 함께 지급한 계약금 및 중도금 3억 8천만 원과 손해배상금 1억 8천만 원을 포함한 총 5억 6천만 원의 반환을 청구했습니다. 원고는 특약 이행기가 2017년 4월 30일까지로 연장되었으나 피고가 이를 지키지 못했거나, 설령 이행기가 불확정적이었다 하더라도 피고가 상당한 기간 내에 임대 조건을 이행하지 못했으며, 피고가 나중에 체결한 임대차계약들은 실질적인 이행이 아닌 형식적인 것에 불과하다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 세 가지입니다. 첫째, 오피스텔 매매 계약의 특약사항인 '80% 임대 책임'에 대한 이행기가 원고와 피고 사이의 합의로 2017년 3월 31일 또는 2017년 4월 30일로 확정되었는지 여부입니다. 둘째, 설령 이행기가 확정되지 않았더라도, 피고가 최초 잔금 지급일인 2017년 2월 28일로부터 상당한 기간 내에 특약사항을 이행하지 않아 원고가 계약을 해제할 수 있는지 여부입니다. 셋째, 피고가 임대차계약을 집중적으로 체결하여 형식적으로 80% 임대 조건을 맞춘 것이 특약사항의 실질적인 이행으로 볼 수 있는지, 또한 특약사항에 임대차보증금으로 약 6억 원 정도를 수령할 수 있도록 할 것이라는 내용이 포함되어 있다고 볼 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 모든 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고와 피고 사이에 특약사항의 이행기를 확정기한으로 변경하기로 합의했다는 점을 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 또한 이 사건 오피스텔 신축 공사 준공일의 지연과 특약사항 제4항(준공 및 임대 진행 상황에 따라 소유권 이전일 변경 가능)을 고려할 때, 특약사항의 이행기는 매수인의 매매대금 지급을 원활하게 하고 불필요한 금융비용 증가를 막기 위해 탄력적으로 정해진 것으로 해석했습니다. 따라서 원고가 주장하는 '상당한 기간' 내에 피고가 특약사항을 이행하지 않아 해제권을 행사할 수 있을 정도였다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 마지막으로 피고가 특정 기간에 집중적으로 체결한 임대차계약들이 형식적이거나 허위라고 볼 만한 증거가 부족하며 특약사항에 임대보증금 6억 원 이상을 수령하게 할 것이라는 내용이 포함되었다고 인정할 증거도 없다고 보았습니다. 이러한 이유로 법원은 원고의 계약 해제 및 계약금 등 반환 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사안에는 주로 민법상 계약 해제에 관한 규정과 계약 해석의 원칙이 적용됩니다.

민법 제544조 (이행지체와 해제): 이 조항은 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(요구)하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서 원고는 피고가 '80% 임대' 특약을 이행하지 않아 채무불이행이 발생했으므로 계약을 해제할 수 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이행기의 확정 여부, 피고의 이행 노력, 그리고 '상당한 기간'의 판단에 있어 원고의 주장을 받아들이지 않아 이행지체를 인정하지 않았습니다.

계약 해석 원칙: 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확하게 밝히는 것입니다. 계약 문언의 내용이 불분명하거나 당사자의 의사표시가 일치하지 않는 경우, 문언의 내용과 법률행위의 성질, 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 본 사건에서 법원은 특약사항 제4항(준공 및 임대의 진행 상황에 따라 잔금 지급일 변경 가능)을 포함한 계약의 전반적인 취지를 고려하여 '80% 임대' 특약이 매수인의 매매대금 지급을 원활하게 하고 금융비용 증가를 막기 위한 탄력적인 이행기로 해석될 수 있다고 보았습니다. 이는 단순히 문언만을 보는 것이 아니라 계약의 목적과 당사자의 의도를 종합적으로 파악하려는 계약 해석의 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

부동산 매매 계약 시 특약사항의 이행기한을 명확하게 명시하는 것이 중요합니다. 특히 건물의 준공이나 임대 현황 등 외부 요인에 따라 변동될 수 있는 조건이라면 구체적인 기한을 설정하거나 기한 변경 절차를 미리 약정해두는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 해제를 주장하기 위해서는 상대방이 의무를 이행하지 않았다는 명확한 증거와 함께 '상당한 기간'을 정하여 이행을 촉구했음을 입증할 수 있어야 합니다. 이때 '상당한 기간'은 단순히 시간의 길이만이 아니라 계약 내용, 이행을 위한 노력, 당사자 간의 협의 과정 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단되므로 신중해야 합니다. 상대방이 특약사항을 형식적으로만 이행했다고 주장하는 경우, 해당 이행 행위가 실제 계약의 목적과 취지에 반한다는 구체적인 증거를 제시해야 합니다. 단순히 보증금이 낮거나 특정 기간에 계약이 집중되었다는 사실만으로는 주장을 입증하기 어려울 수 있습니다. 만약 특약사항에 예상 임대 보증금이나 수익률 등 구체적인 재정적 목표가 포함되어야 한다고 생각한다면, 그 내용을 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 단순히 '80% 임대'와 같은 표면적인 조건만을 충족하면 특약이 이행된 것으로 간주될 수 있습니다.