행정
원고가 집합건물 중 한 부분을 경락받아 학원을 운영하고자 용도변경 신고를 하였으나, 피고(군수)가 동일 건물 내 학원 총 바닥면적이 500㎡를 초과하므로 기존 학원 부분까지 전체 소유자와 함께 용도변경 신고해야 한다며 이를 반려한 사건입니다. 법원은 원고의 단독 용도변경 신고를 적법하다고 보아 피고의 반려처분을 위법하다고 판단하고 이를 취소하였습니다.
원고는 2004년 12월 14일, 울산의 한 집합건물 중 3층 303호(96.40㎡)를 경락받아 소유권을 취득했습니다. 원고는 이 건물 부분에 학원을 설치하여 운영할 계획으로, 2004년 12월 24일 피고에게 해당 부분의 용도를 '제2종 근린생활시설'에서 '교육연구 및 복지시설'로 변경해 달라는 용도변경 신고서를 제출했습니다. 당시 해당 집합건물 및 같은 대지 내 다른 두 동의 건물에는 총 10개의 학원이 운영되고 있었고, 그 학원들의 바닥면적 합계는 1,492.23㎡였습니다. 피고는 2005년 2월 3일, 건설교통부의 유권해석을 거쳐 “동일한 건축물 안에서 학원으로 사용되는 부분의 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 경우에는 기존의 학원도 교육연구 및 복지시설 용도로 용도변경되어야 하므로, 기존 학원 사용 부분 전체에 관하여 용도변경 신고가 되어야 한다”는 이유를 들어 원고의 용도변경 신고를 반려했습니다. 원고는 자신의 건물 부분에 대한 용도변경은 관계 법령에 적합하며, 다른 소유 부분의 불법 용도변경에 대해 책임이 없고 함께 신고할 의무도 없으므로 반려처분은 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
집합건물에서 일부 소유자가 자신의 전유부분에 대한 용도변경을 신청할 때, 다른 소유 부분의 전체 바닥면적 합계(500㎡ 초과)를 이유로 전체 소유자의 공동 용도변경 신고를 요구하며 반려하는 행정처분이 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
원심판결(원고 패소)을 취소하고, 피고가 원고에 대하여 한 용도변경신고서 반려처분을 취소하며, 소송 총비용은 피고가 부담하도록 판결하였습니다.
법원은 원고가 변경을 요청한 용도가 '교육연구 및 복지시설' 전체였고, 집합건물의 전유부분 용도변경 신고 시 다른 소유자들과 함께 신고하거나 그 동의를 얻어야 한다는 법적 규정이 없다는 점을 강조했습니다. 또한, 다른 소유 부분의 무단 용도변경 상태가 원고의 적법한 용도변경 신청을 제약할 수 없다는 원칙에 따라 피고의 반려처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 건축법상의 용도변경과 관련된 여러 법령 및 법리가 적용되었습니다.
1. 건축법 제14조: 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합해야 함을 규정합니다. 이는 용도변경 신고가 수리되기 위한 가장 기본적인 요건으로, 법원은 원고의 신청 부분이 '교육연구 및 복지시설'의 건축기준에 적합한지를 우선적으로 검토했습니다.
2. 행정법상 허가 재량의 한계: 대법원 판례(2003. 4. 25. 선고 2002두3201 판결 등)는 건축허가 신청이 건축법 등 관계 법규에서 정하는 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 허가를 해야 하며, 중대한 공익상 필요가 없음에도 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한 사유 이외의 사유를 들어 거부할 수 없다고 보았습니다. 이 법리는 건축법상의 용도변경의 경우에도 마찬가지로 적용됩니다.
3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제1항: 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 또는 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 안 됩니다. 피고는 이 조항을 근거로 원고에게 공동 신고를 요구했으나, 법원은 원고의 용도변경 신청이 '공동의 이익에 반하는 행위'로 보기 어렵고, 전유부분 용도변경을 공동으로만 해야 한다는 근거가 될 수 없다고 판단했습니다.
4. 주택법 제42조 제2항 및 동법 시행령 제47조 제1항 별표 3: 공동주택의 전유부분이나 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경에 관하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 요구하는 규정입니다. 이 사건은 상가 집합건물로서 해당 규정이 직접 적용되지는 않으며, 법원은 상가 집합건물에 대한 유사 규정이 없음을 강조했습니다.
5. 위반건축물 판단의 원칙: 대법원 판례(1991. 1. 11. 선고 90누3263 판결)에 따르면, 수인이 구분소유하는 건물이 위반건축물인지를 가리는 데 있어서는 각 구분소유의 대상이 된 부분별로 건축관계법에 위반되는 사항이 있는지를 판단함이 원칙입니다. 따라서 다른 소유 부분의 위법 상태가 원고의 적법한 용도변경 신청을 제약하는 사유가 될 수 없다고 보았습니다.
집합건물에서 자신의 소유 부분을 용도 변경할 때는 해당 부분에 대한 건축기준 적합성만 우선적으로 고려됩니다. 다른 소유 부분의 불법 용도 변경이나 다른 소유자들의 동의가 나의 적법한 용도변경 신청에 영향을 주지 않습니다. 용도변경 신고는 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하면 행정기관은 특별한 공익상 이유가 없는 한 이를 수리해야 합니다. 관계 법령에서 정한 제한 사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없습니다. 집합건물의 전유부분(개별 소유 부분)을 용도 변경할 때, 다른 구분소유자들의 동의나 공동 신청이 필수적이라고 규정하는 법령은 일반적이지 않습니다. 다만, 공동주택 등 특정 목적의 건물에서는 예외적으로 전체 입주자 동의를 요구하는 등의 규정이 있을 수 있습니다. 학원으로 사용되는 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 경우 제2종 근린생활시설에서 교육연구 및 복지시설로 용도 변경되어야 하는 것은 맞지만, 이는 기존 학원 부분에 대한 법적 의무이며, 새로운 신청인이 자신의 건물 부분에 대해 별도로 적법한 신청을 하는 것을 제약하는 사유가 될 수 없습니다.
