부동산 매매대금 및 지연 손해금 미지급 분쟁 판결

원고는 자신의 부동산을 피고에게 매도하는 과정에서 매매대금 및 지연손해금 지급이 지연되자, 피고에게 미지급된 지연손해금과 그에 대한 이자의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 매매계약의 특약사항에 따라 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 자신의 부동산을 피고에게 매도한 사람.
• 피고 E 주식회사: 원고로부터 부동산을 매수하여 주상복합건물 신축 사업을 진행하려 한 회사.
• 주식회사 K: 원고와 최초로 부동산 매매계약을 체결했던 회사로, 피고 E 주식회사의 공동대표이사 L이 대표이사로 있었음.
• F, L: 피고 E 주식회사의 공동대표이사.

분쟁 상황

원고 A는 2021년 5월 22일 주식회사 K과 자신의 부동산 매매계약을 체결했으나, K의 중도금 및 잔금 지급이 약속보다 늦어졌습니다. 이에 원고는 K에게 계약 해제 가능성을 통보했습니다. 이후 2022년 4월 1일, K의 계약자 변경 요청을 받아들여 원고는 피고 E 주식회사와 새로운 매매계약을 체결했습니다. 이 계약에서는 피고가 매매대금 외에 K이 지급하기로 했던 지연손해금을 승계하여 지급하겠다고 특약했습니다. 그러나 피고 역시 약정된 2022년 4월 7일까지 매매잔대금 및 지연손해금을 지급하지 못했습니다. 원고는 피고를 믿고 2022년 5월 13일 먼저 피고에게 소유권이전등기를 해주었고, 피고는 약정한 지연손해금 138,750,000원 중 60,000,000원만 지급하고 나머지 78,750,000원을 미지급했습니다. 결국 원고는 미지급된 지연손해금 및 이에 대한 지연이자를 받기 위해 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 피고 E 주식회사가 부동산 매매계약의 특약에 따라 약정한 지연손해금(연체이자)을 원고에게 지급할 의무가 있는지 여부였습니다. 피고는 원고가 제출한 지연안내문이 공동대표 중 1인의 동의 없이 임의로 작성되어 무효라고 주장했으나, 법원은 이미 부동산 매매계약서 특약에서 지연손해금 약정이 명시되어 있었으므로 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

법원의 판단

법원은 피고 E 주식회사가 원고에게 총 83,397,540원 및 그 중 78,750,000원에 대하여 2023년 7월 19일부터 2023년 12월 8일까지는 연 5%의 이율을, 그 다음날부터 실제로 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 또한, 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 피고 E 주식회사가 부동산 매매계약의 특약에 명시된 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 인정하여 원고의 청구를 전부 받아들였습니다. 피고 측이 제기한 '공동대표 중 1인의 동의 없는 임의 작성' 주장은 매매계약서 특약에 이미 유효한 약정이 존재했기 때문에 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)​: 채무자가 계약 내용대로 이행하지 않았을 때, 채권자는 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 약정한 지연손해금을 지급하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 원고는 이에 따라 지연손해금 지급을 청구할 수 있었습니다. • 민법 제379조 (법정이율)​: 이자 약정이 없는 경우에 적용되는 이율로, 다른 법률의 규정이나 당사자 간의 약정이 없으면 연 5%의 이율이 적용됩니다. 본 사건에서는 약정된 지연이자율이 없는 특정 기간에 대해 민법에 따른 연 5% 이율이 적용되었습니다. • 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 소송이 제기된 시점(소장 부본 송달일 다음날)부터는 연 12%의 높은 이율을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 합니다. 이는 채무자가 소송이 제기된 이후에도 채무 이행을 지체하는 경우 더 큰 불이익을 주어 조속한 해결을 유도하기 위함입니다. 이 사건에서도 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되어 피고의 부담이 가중되었습니다. • 계약의 자유 및 특약의 구속력: 당사자들은 법률이 정한 범위 내에서 자유롭게 계약 내용을 정할 수 있으며, 일단 합의된 특약은 당사자들을 구속하는 효력을 가집니다. 피고는 매매계약서 특약 제3항에서 매매대금 외에 지연손해금을 지급하기로 명확히 약정했으므로, 이 약정은 유효하며 피고에게 그 이행 의무가 발생합니다. 피고 측이 '지연안내문 무효'를 주장했지만, 이미 유효한 매매계약서 특약이 존재했으므로 이 주장은 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

• 부동산 매매와 같은 중요한 계약을 체결할 때, 대금 지급이 지연될 경우를 대비하여 지연손해금(연체이자)에 대한 약정을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. • 계약 당사자가 변경되거나 계약을 승계하는 상황에서는 기존 계약의 권리 의무가 어떻게 승계되는지, 그리고 변경된 조건은 무엇인지 새 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 분쟁 예방에 필수적입니다. • 지연손해금의 계산 기준일과 적용될 이자율을 정확하게 명시해두면 추후 분쟁 발생 시 혼란을 크게 줄일 수 있습니다. • 계약 이행이 지연되거나 불이행될 경우, 구두 합의보다는 모든 합의 내용, 지급 기일 변경, 지연손해금 약정 등을 서면으로 기록해두는 것이 법적 증거를 확보하는 데 매우 유리합니다. • 상대방의 약속 불이행이 예상되는 상황에서 소유권 이전 등기를 먼저 해주는 등의 조치를 취할 때는 미수금이 발생하지 않도록 더욱 신중하게 판단하고 충분한 보증을 확보해야 합니다.