행정
주택재개발정비사업조합의 설립인가와 관련해, 재개발 추진위원회가 조합 설립 동의를 받을 때 토지 등 소유자에게 추정 분담금 정보를 충분히 제공하지 않았다는 이유로 동의의 효력을 무효로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 하급심에서는 동의를 무효라고 보았으나 대법원은 법정동의서를 사용했다면 원칙적으로 동의가 유효하다고 판단하며 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.
부곡2구역 주택재개발정비사업조합설립추진위원회는 2006년 1월 6일 추진위원회 구성 승인을 받고 2018년 9월 8일 창립총회를 개최했습니다. 이후 2018년 9월 10일 토지 등 소유자 총 940명 중 713명(동의율 75.85%)의 동의서를 첨부하여 조합 설립인가를 신청했고, 피고(부산광역시 금정구청장)는 2018년 10월 29일 조합 설립을 인가했습니다. 이에 원고(토지 등 소유자)는 추진위원회가 조합 설립 동의를 받기 전에 토지 등 소유자에게 추정 분담금 등의 정보를 충분히 제공하지 않았으므로 동의가 무효라고 주장하며 인가 처분의 취소를 구했습니다. 원심 법원(부산고등법원)은 원고의 주장을 받아들여 동의가 무효라고 판단했으나, 대법원은 이를 뒤집고 다시 심리하라고 결정했습니다.
재개발 추진위원회가 법정동의서를 통해 토지 등 소유자의 조합 설립 동의를 받은 경우, 조합 설립에 필요한 동의를 받기 전 토지 등 소유자에게 추정 분담금 등의 정보를 충분히 제공하지 않았다는 이유만으로 토지 등 소유자의 조합 설립 동의를 무효로 볼 수 있는지 여부입니다.
대법원은 원심 판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송했습니다. 이는 재개발조합 설립 동의의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했기 때문입니다.
재개발조합 설립 동의에 법에서 정한 동의서 양식(법정동의서)이 사용되었고, 동의의 진정성에 의심이 가는 특별한 사정(예: 위·변조)이 없다면, 토지 등 소유자에게 개별적이고 구체적인 추정 분담금 정보가 추가로 충분히 제공되지 않았다는 이유만으로 동의가 무효라고 볼 수는 없다고 대법원은 판단했습니다. 조합 설립 초기 단계에서는 구체적인 사업비 추산이 어렵기 때문에 법정동의서에는 분담금 '산정공식'만 기재하도록 되어 있으며, 행정청은 법정동의서와 동의자 수 요건 충족 여부를 심사하면 된다는 취지입니다.
이 사건은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법') 및 하위 법령의 규정들이 주로 적용됩니다. 도시정비법 제35조 제2항은 재개발조합 설립 시 토지 등 소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 요구하며, 정관, 정비사업비 관련 자료 등을 첨부하여 시장·군수 등의 인가를 받도록 규정합니다. 동법 제35조 제7항 및 시행령 제30조 제1항은 조합설립 동의를 받을 때 '국토교통부령으로 정하는 동의서'를 사용하도록 강제하고 있습니다. 시행령 제30조 제2항과 시행규칙 제8조 제3항의 '별지 제6호 조합설립동의서 서식'(법정동의서)은 건설될 건축물의 설계 개요, 공사비, 분담 기준, 소유권 귀속 등의 내용을 포함해야 하며, 분담금 추산 방법은 '산정 공식'의 형태로 기재됩니다. 대법원은 이러한 법정동의서가 상위 법령의 위임에 따른 것으로서 법적 구속력이 있으며, 동의서의 양식이나 내용을 둘러싼 분쟁을 방지하고 행정청의 심사 부담을 줄이기 위한 취지임을 강조합니다. 또한 도시정비법 제35조 제8항 및 시행령 제32조는 추진위원회가 조합 설립에 필요한 동의를 받기 전에 토지 등 소유자별 분담금 추산액 및 산출 근거를 제공해야 한다고 명시하고 있으나, 대법원은 이 규정이 법정동의서에 기재된 '산정 공식'으로 충족될 수 있고, 구체적인 수치를 제공하지 않았다는 이유만으로 동의가 무효가 되지는 않는다고 해석했습니다. 이는 사업 초기 단계에서 정밀한 분담금 추산이 현실적으로 어렵다는 점을 고려한 법리입니다.
재개발조합 설립 동의 시, 법에서 정한 표준 동의서(법정동의서)의 내용과 양식은 법적 구속력을 가집니다. 이 동의서에는 신축 건축물 설계 개요, 공사비 등 사업 비용, 비용 분담 기준, 사업 완료 후 소유권 귀속 등 필수 정보가 포함되어야 하며, 특히 분담금에 대해서는 구체적인 금액보다는 '산정 공식'이 기재됩니다. 이는 사업 초기 단계에서 정확한 추산이 어렵기 때문입니다. 따라서 토지 등 소유자분들은 동의서에 기재된 산정 공식을 면밀히 확인하고, 법정동의서가 아닌 다른 방식이나 내용으로 동의를 요구받을 경우 신중하게 접근해야 합니다. 동의서의 위·변조 등 동의의 진정성이 의심되는 특별한 사정이 없다면, 단지 추가적인 추정 분담금 정보가 부족했다는 이유만으로는 동의의 효력을 부정하기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 더 상세하고 구체적인 분담금 추산액은 사업시행계획 수립 후 관리처분계획 단계에서 진행되는 감정평가를 통해 명확해지므로, 초기 단계의 동의와 이후의 구체적 계획 수립 과정을 구분하여 이해하는 것이 중요합니다.
