분양형 호텔 객실 확정수익금 미지급 분쟁 판결

호텔 객실을 분양받은 소유자들이 시행사와 위탁운영사를 상대로, 약정된 1년차 확정수익금의 미지급분을 청구하고, 2년차 이후의 운영수익금과 계약 해지로 인한 손해배상까지 요구한 사건입니다. 법원은 시행사와 위탁운영사가 1년차 확정수익금 지급 의무를 연대하여 부담한다고 판단했지만, 2년차 이후의 수익금과 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A부터 AV까지 총 48명): 나주 BA 호텔의 객실을 분양받아 소유한 구분소유자들입니다.
• 피고 AW 주식회사: BA 호텔 나주의 운영을 위탁받은 위탁운영사입니다.
• 피고 주식회사 AX: BA 호텔 나주 신축 및 분양사업을 시행한 시행사입니다.

분쟁 상황

원고들은 피고 AX가 시행하고 피고 AW가 운영하는 BA 호텔 나주의 객실을 분양받았습니다. 원고들은 피고들과 객실 사용수익 및 운영권을 위탁하고 일정한 수익을 지급받는 위탁운영계약을 체결했습니다. 이 계약에 따라 피고들은 1년차 확정수익금을 지급하기로 약정했으나, 2017년 2월분부터 6월분까지의 확정수익금을 포함한 일부 금액을 지급하지 않았습니다. 이에 원고들은 미지급 확정수익금, 2년차 이후의 운영수익금, 그리고 계약 불이행으로 인한 계약 해지와 손해배상을 청구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고들이 원고들에게 1년차 확정수익금을 지급할 의무가 있는지 여부, 2년차 이후의 운영수익금을 지급할 의무가 있는지 여부, 그리고 계약 불이행으로 인한 손해배상 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 1년차 확정수익금 지급 의무: 피고 AW와 피고 AX는 연대하여 원고들에게 1년차 미지급 확정수익금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 법원은 위탁운영계약의 문언과 체결 경위, 실제 지급 행위 등을 종합하여 피고 AW 또한 피고 AX와 함께 1년차 확정수익금 지급 의무를 부담한다고 해석했습니다. 구체적으로는 2017년 8월 1일부터 2018년 10월 25일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 이자를 함께 지급하도록 명령했습니다.

2. 2년차 운영수익금 지급 의무: 원고들의 2년차 이후 운영수익금 청구는 기각되었습니다. 계약상 2년차 이후의 수익금은 원고들과 피고 AW의 협의로 결정하도록 되어 있었고, 협의가 이루어지지 않은 상태였으며, 실제 호텔 운영이 손실을 기록했기 때문에 1년차 확정수익금과 동일한 금액을 지급할 의무가 없다고 판단했습니다. 피고 AX는 2년차 이후 수익금 지급 주체가 아니므로 책임이 없다고 보았습니다.

3. 손해배상 청구: 원고들이 확정수익금 미지급을 이유로 계약 해지 및 1년차 확정수익금 배액 상당의 손해배상을 청구했으나, 이 역시 기각되었습니다. 법원은 계약 해지는 인정했으나, 원고들이 주장하는 손해액(예상 수익금)이 구체적으로 증명되지 않았고, 오히려 호텔 운영이 손실을 기록한 점 등을 고려할 때 손해배상 의무를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

4. 소송비용: 소송비용의 3/4는 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 했습니다. 제1항의 판결은 가집행할 수 있도록 했습니다.

결론

피고 시행사와 위탁운영사는 연대하여 원고들에게 1년차 미지급 확정수익금과 이에 대한 지연이자를 지급해야 하지만, 2년차 이후의 운영수익금이나 계약 해지로 인한 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상법 제24조 (명의대여자의 책임)​: 이 조항은 타인에게 자신의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는, 그 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있음을 규정합니다. 본 사례에서는 피고 AW의 1년차 확정수익금 지급 의무가 직접적으로 인정되어 이 조항이 최종 판결의 직접적인 근거가 되지는 않았지만, 원고 측 주장에서 명의대여자로서의 책임을 언급하며 피고 AW의 책임을 묻는 하나의 근거가 되었습니다.

2. 민법 제547조 제1항 (해지, 해제권의 불가분성)​: 이 조항은 계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 함을 명시합니다. 본 사례에서 원고들이 피고 AW와만 합의 해지했다고 주장한 부분이 있었으나, 법원은 피고가 복수이므로 모든 피고에게 계약 해지 의사표시가 도달해야 유효하게 해지된다는 판단의 근거로 이 조항을 적용했습니다.

3. 계약 해석의 원칙: 법원은 당사자 간의 계약 내용을 해석할 때, 계약서에 사용된 문구의 객관적인 의미를 우선적으로 고려하고, 문언의 의미가 명확하지 않을 경우 계약 체결 동기, 경위, 약정을 통해 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다는 원칙(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조)을 적용했습니다. 이 원칙에 따라 법원은 피고 AW와 AX가 1년차 확정수익금에 대해 연대 지급 의무를 부담한다고 해석했습니다.

4. 손해배상의 입증 책임: 손해배상을 청구하는 경우, 단순히 손해가 발생했다는 사실뿐만 아니라 그 손해액이 얼마인지도 구체적으로 증명해야 합니다. 본 사례에서 원고들이 계약 해지로 인한 예상 수익금을 손해배상으로 청구했으나, 법원은 호텔 운영이 손실을 기록한 점 등을 들어 손해액에 대한 구체적인 증명이 부족하다고 판단하여 손해배상 청구를 기각했습니다.

참고 사항

1. 계약서 내용의 명확한 확인: 분양형 호텔 객실 투자 시 1년차 확정수익금 보장 조건이 있는 경우, 계약서 문구에 '확정수익금 지급 주체'가 누구인지, 그리고 여러 당사자가 개입할 경우 연대책임 여부가 명확히 명시되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 2년차 이후 수익률 결정 방식 이해: 2년차 이후 수익률 결정 방식이 '협의'로 되어 있다면, 호텔 운영 성과에 따라 수익이 달라질 수 있으며, 수익 발생 여부와 관계없이 확정적으로 보장되는 것은 아닐 수 있다는 점을 인지하고 투자해야 합니다.
3. 손해배상 청구 시 증명 자료 준비: 계약 불이행으로 인한 손해배상을 청구할 때에는 실제로 발생한 손해액을 구체적으로 증명할 수 있는 객관적인 자료를 준비하는 것이 중요합니다. 단순히 예상 이익을 청구하기는 어려울 수 있습니다.
4. 계약 해지 요건 숙지: 계약 해지는 법적 절차와 요건을 따르며, 특히 당사자가 여러 명인 경우(민법 제547조 제1항)에는 모든 당사자에게 해지 의사표시를 해야만 유효하게 해지될 수 있습니다. 일방적인 의사표시나 특정 당사자와의 합의만으로는 계약 해지가 인정되지 않을 수 있습니다.
5. 사업 주체 및 운영사의 신뢰도 검토: 유명 브랜드의 호텔 체인이라 하더라도 시행사와 운영사 간의 내부 계약 관계에 따라 수익금 지급 의무나 책임의 범위가 달라질 수 있으므로, 각 주체의 역할과 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.