기타 금전문제
원고가 피고 명의로 아파트 지분을 명의신탁하면서 분양대금을 부담하였으나, 이 명의신탁 약정이 부동산실명법에 따라 무효가 되자 원고가 피고에게 부당이득반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 명의신탁 약정의 무효를 알고 있었던 '악의의 수익자'로서 원고에게 2억 9천여만 원의 분양대금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고가 아파트 재산세 납부를 요구하고 정산하는 등의 행위는 채무승인에 해당하여 소멸시효가 중단되었다고 보았습니다.
피고는 2008년 1월 2일 시행사와 아파트 분양계약을 체결하고 2011년 1월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 분양계약 당시 원고와 피고는 이 아파트 1/2 지분에 대해 원고가 분양대금 등을 부담하되 등기는 피고 명의로 하는 이른바 '계약명의신탁' 약정을 체결했습니다. 시행사는 이러한 명의신탁 약정 사실을 알지 못했습니다. 이 약정이 부동산 실명법에 위반하여 무효가 되자, 원고는 자신이 피고에게 지급했던 분양대금 297,456,758원을 부당이득으로 돌려달라고 요구했습니다. 피고는 원고가 주장하는 분양대금 액수를 인정할 수 없으며, 원고의 부당이득반환청구권은 이미 소멸시효가 완성되었다고 주장하며 다툼이 시작되었습니다.
아파트 명의신탁 약정이 무효인 경우 피고가 원고에게 반환해야 할 부당이득의 범위와 피고가 '악의의 수익자'에 해당하는지 여부, 그리고 원고의 부당이득반환청구권이 소멸시효 완성으로 소멸했는지 여부가 주요 쟁점입니다.
피고는 원고에게 292,456,758원 및 이에 대해 2011년 9월 14일부터 2025년 4월 10일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
법원은 원고와 피고 사이의 아파트 1/2 지분에 대한 계약명의신탁 약정이 부동산실명법에 따라 무효이며, 매도인인 시행사가 명의신탁 사실을 알지 못했으므로 명의수탁자인 피고가 아파트 1/2 지분의 완전한 소유권을 취득했다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고가 부담한 분양대금 중 정산 후 남은 292,456,758원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 피고가 직업 및 경력 등에 비추어 명의신탁 약정이 무효임을 알았다고 추단하여 악의의 수익자로 인정하여 이자 지급 의무도 발생했습니다. 또한, 원고의 부당이득반환채권은 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용되어 이미 기간이 경과했으나, 피고가 아파트 재산세 50%를 원고에게 요구하고 지급받는 등의 행위는 채무의 존재를 묵시적으로 인정한 '채무승인'에 해당하므로 소멸시효가 중단되었다고 보아 원고의 청구를 일부 인용하였습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제1항, 제2항에 따르면, 명의신탁자와 명의수탁자 간의 명의신탁 약정은 무효이며 이에 따른 등기도 무효입니다. 그러나 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못한 '계약명의신탁'의 경우, 명의수탁자는 해당 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다. 이때 명의수탁자는 명의신탁자로부터 받은 매수자금 등을 부당이득으로 반환해야 합니다. 법원은 이 사건에서 시행사가 명의신탁을 알지 못했으므로 피고 B가 아파트 지분의 소유권을 취득했으나, 원고 A에게 분양대금 등을 부당이득으로 돌려줄 의무가 있다고 판단했습니다.
민법 제749조 제2항은 부당이득반환의무자가 자신의 이익 보유가 법률상 원인이 없음을 인식하는 경우 '악의의 수익자'로 보아 받은 이익에 이자를 가산하여 반환하도록 정하고 있습니다. 명의수탁자가 명의신탁 약정의 존재를 아는 것을 넘어, 그 약정이 부동산실명법에 따라 무효임을 알았다는 사정이 인정될 때 악의의 수익자로 판단됩니다. 법원은 피고의 직업과 경력 등을 고려하여 피고가 명의신탁 약정의 무효를 알고 있었다고 추단하여 악의의 수익자로 인정했습니다.
민법 제162조 제1항에 따라 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 명의신탁으로 인한 매수자금 등 부당이득반환채권도 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 다만 소멸시효는 채무자가 채권의 존재를 인정하는 '채무승인' 등의 행위로 중단될 수 있습니다. 채무승인은 명시적일 필요 없이 묵시적으로도 가능하며, 채무자가 상대방의 권리 또는 자신의 채무가 있음을 알고 있다는 뜻을 표시하면 됩니다. 이 사건에서 피고가 원고에게 아파트 재산세 50%를 부담할 것을 요구하고 이를 지급받았으며, 나중에는 다른 땅의 재산세와 상계하자는 취지의 발언을 한 것은 피고가 원고와의 관계에서 이 아파트 지분이 원고의 소유임을 전제로 한 행동으로 보아 매수자금 반환 채무를 묵시적으로 승인한 것으로 인정되어 소멸시효가 중단되었습니다. 또한 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 지연손해금은 판결 선고일 다음날부터 연 12%의 비율이 적용됩니다.
명의신탁은 부동산 실명법에 따라 원칙적으로 무효이며, 이로 인해 자금만 제공하고 소유권을 취득하지 못하는 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 특히 매도인이 명의신탁 사실을 모르는 경우 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하게 되므로, 신중한 접근이 필요합니다.
명의신탁 약정 하에 지급된 분양대금, 취득세 등 모든 비용의 내역을 명확히 기록하고 증빙 자료를 보관하는 것이 중요합니다. 이는 나중에 부당이득 반환 금액을 입증하는 데 결정적인 역할을 합니다.
부당이득반환채권은 10년의 소멸시효가 적용되므로, 채권을 장기간 행사하지 않으면 소멸시효 완성으로 권리를 잃을 수 있습니다. 채무자가 재산세 납부를 요구하거나 정산하는 등 해당 부동산에 대한 권리 관계를 인정하는 행동을 했다면 이는 '채무승인'으로 보아 소멸시효가 중단될 수 있습니다. 유사한 상황에서는 소멸시효 진행 여부와 중단 사유를 면밀히 검토해야 합니다.
