지역주택조합 업무대행 용역비 분쟁

유한회사 A는 B지역주택조합의 업무대행사로서 조합 설립 단계부터 주택건설사업을 위한 제반 업무를 수행했습니다. A사는 B조합에게 업무컨설팅 및 PM(Project Management) 용역 대금을 청구했으나, B조합은 계약의 무효, 대금 지급 완료, A사의 채무불이행 등을 주장하며 대금 지급을 거부했습니다. 또한 A사의 채권자 D이 A사의 B조합에 대한 용역대금 채권 중 일부를 압류 및 추심한 상태였습니다. 법원은 컨설팅 계약 및 PM 계약이 유효하다고 판단했으며, 일부 용역대금 청구는 채권압류 및 추심명령으로 인해 각하하고, 나머지 청구에 대해서는 B조합이 A사에 일부 용역대금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 유한회사 A: B지역주택조합의 업무대행사로, 조합설립 준비 단계부터 사업 시행을 위한 조합원 모집 등 제반 업무를 위탁받아 처리했습니다.
• 피고 B지역주택조합: 김해시 C 토지 일원에 아파트를 신축하는 주택건설사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합입니다.
• D: 원고 A에 대한 채권자로, 원고 A가 피고 B에 대해 가지는 용역대금 채권 중 1억 9천 9백여만 원에 대해 채권압류 및 추심명령을 받았습니다.

분쟁 상황

유한회사 A는 B지역주택조합의 업무대행사로서 2012년부터 피고의 조합설립인가 전 추진위원회 구성 단계부터 조합원 모집 등 사업 시행을 위한 제반 업무를 위탁받아 처리했습니다. 원고는 2014년 4월 피고와 업무컨설팅계약을, 2015년 7월 13일에는 업무컨설팅 PM계약을 체결했습니다. 그러나 피고는 2016년 10월 30일 임시총회에서 PM계약 해지를 결의하고 원고에게 통지했습니다. 원고는 피고가 이 사건 컨설팅계약에 따른 용역대금 10억 9,240만 원과 PM계약에 따른 용역대금 1억 원을 지급하지 않았다고 주장하며 총 1,192,400,000원의 지급을 청구했습니다. 피고는 계약들이 조합원총회 결의 없이 체결되어 무효이거나, 용역대금이 이미 지급되었고 원고가 계약 의무를 불이행했다고 주장하며 대금 지급을 거부했습니다. 또한, 원고의 채권자 D이 원고의 피고에 대한 용역대금 채권 중 199,311,400원에 대해 압류 및 추심명령을 받아 확정판결까지 받은 상황이었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 업무컨설팅계약 및 PM계약이 피고 조합의 조합원총회 결의 없이 체결되어 무효인지 여부. 둘째 이 사건 컨설팅계약에 따른 용역대금 산정 시 일반분양 세대와 이른바 '무상조합원'을 제외하고 적법하게 모집된 조합원 수를 기준으로 해야 하는지 여부. 셋째 원고가 이미 조합원들이 납부한 계약금에서 용역대금을 모두 지급받았는지 여부. 넷째 원고의 채무불이행으로 이 사건 PM계약이 해지되었다고 볼 수 있는지 여부. 다섯째 원고의 채권 중 일부에 대한 채권압류 및 추심명령으로 인해 원고가 해당 부분의 이행 소송을 제기할 당사자 적격을 상실했는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 이 사건 소 중 199,311,400원과 이에 대한 2015. 1. 6.부터의 지연손해금 청구 부분을 각하합니다.
2. 피고는 원고에게, 가. 32,503,395원과 그 중 30,688,600원에 대하여 2015. 1. 6.부터 2019. 8. 22.까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 나. 100,000,000원과 이에 대하여 2016. 12. 1.부터 2017. 7. 3.까지는 연 6%, 그 다음 날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
3. 원고의 나머지 청구를 기각합니다.
4. 소송비용 중 9/10는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담합니다.
5. 제2항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 지역주택조합의 업무대행사가 조합으로부터 받지 못한 컨설팅 및 PM 용역비에 대해 일부 인용 판결을 내렸습니다. 특히 채권 압류 및 추심명령이 내려진 1억 9천 9백여만 원의 용역비 청구 부분은 원고의 당사자 적격이 상실되었다고 보아 각하했습니다. 또한 컨설팅 용역대금은 적법하게 모집된 조합원 105명을 기준으로 산정했으며, PM 계약의 해지는 원고의 채무불이행으로 인한 것이 아니라고 판단하여 피고가 원고에게 1억 원의 PM 용역대금을 지급해야 한다고 결정했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 32,503,395원과 100,000,000원 및 각 지연손해금을 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 민법 제275조 및 제276조 제1항은 비법인사단인 지역주택조합의 총유물 관리 및 처분 행위에 대해 규정하고 있습니다. 총유물의 관리 및 처분은 총유물 자체의 이용, 개량 행위나 법률적, 사실적 처분 행위를 의미하며 단순한 채무부담 행위는 총유물의 관리, 처분 행위로 보지 않습니다. 따라서 조합원총회 결의 없이 체결된 채무부담 계약이라도 바로 무효가 되는 것은 아니며, 다만 거래 상대방이 조합장의 대표권 제한을 알았거나 과실로 알지 못했다면 그 계약이 무효로 될 수 있습니다. 이 사건에서는 조합원들의 조합가입계약 시 승인 및 정기총회에서의 추인 등을 근거로 계약이 유효하다고 판단했습니다. 채권압류 및 추심명령의 효력에 관한 법리는 다음과 같습니다. 채권에 대한 압류 및 추심명령이 제3채무자에게 송달된 경우, 채무자는 피압류 채권에 대한 이행 소송을 제기할 당사자적격을 상실합니다. 압류의 효력은 채권이 발생한 이후의 지연손해금에는 미치지만, 압류 효력 발생 전에 이미 발생한 지연손해금에는 미치지 않습니다. 또한 추심채권자가 제3채무자를 상대로 추심금 청구 소송을 제기하여 받은 확정판결의 기판력은 채무자에게도 미칩니다. 상법 제61조는 상인 간의 계약에서 일을 부탁받은 경우 특별한 약정이 없더라도 보수를 청구할 수 있음을 규정하며, 이는 이 사건에서 지연손해금 계산 시 연 6%의 비율 적용 근거 중 하나로 사용되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전 채무의 이행을 명하는 판결 시 지연손해금의 법정 이율을 정하는 규정으로, 이 사건에서는 소장 부본 송달일 다음 날부터 연 15% (2019년 5월 21일 개정 전) 또는 연 12% (개정 후)의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

유사한 상황에 계신 분들은 다음 내용을 참고하시기 바랍니다. 지역주택조합과 업무대행사 간의 계약 체결 시에는 조합규약에 명시된 총회 결의 절차를 반드시 준수해야 합니다. 규약상 총회 결의가 필요한 계약을 이행하지 않으면 계약의 유효성에 문제가 생길 수 있으나 조합원들의 동의나 추인이 있었다면 유효하게 인정될 수도 있습니다. 용역대금의 산정 기준이 되는 세대수(조합원 세대, 일반분양 세대, 무상조합원 등)를 계약서에 명확히 명시해야 추후 대금 산정에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 이른바 '무상조합원'과 같이 진정한 조합원 의사 없이 명의만 빌린 조합원은 용역대금 산정에서 제외될 수 있습니다. 채권 압류 및 추심명령이 발생하면 채무자는 해당 피압류 채권에 대한 이행 소송의 당사자 적격을 상실하므로 그 부분에 대해서는 채권자가 다시 청구할 수 없습니다. 업무대행사는 계약에 따른 업무 수행 내용을 구체적인 증거(업무 보고서, 회의록, 이메일, 서신 등)로 남겨야 합니다. 특히 사무실 상주 의무가 없는 PM 계약의 경우, 서면 지원 등의 기록이 계약 이행 여부 판단 시 중요한 증거가 됩니다. 계약 해지 시에는 해지 사유와 해지 통보 방식, 그리고 그에 따른 정산 방식을 명확히 협의하고 서류로 남겨야 합니다.