부동산 명의 빌려준 후 발생한 비용 및 손해배상 분쟁

원고는 피고 D의 제안으로 부동산의 명의수탁자가 되었고 명의신탁 계약에 따라 대출금 이자 등을 부담하기로 약정했습니다. 그러나 이자가 미납되고 명의 이전이 지연되던 중 원고가 K에게 해당 부동산을 매도했으나 특약 불이행으로 계약이 취소되어 원고는 K에게 6억 6천만 원을 합의금으로 지급하게 됩니다. 이에 원고는 명의신탁 관련 지출 비용 31,457,373원을 피고 C와 D에게 청구(주위적 청구)하고, 피고들의 공동불법행위로 인해 K에게 지급한 합의금 중 피고들의 책임 비율 90%에 해당하는 59,789,162원을 구상금으로 청구(예비적 청구)했습니다. 법원은 피고 D이 원고에게 명의신탁 과정에서 발생한 비용 31,457,373원 및 지연손해금을 지급해야 한다고 판단하며 원고의 주위적 청구 중 피고 D에 대한 부분은 인용했지만, 피고 C에 대한 주위적 청구와 피고들에 대한 예비적 청구는 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고들의 제안에 따라 U 제1동 제601호, 제602호의 명의를 수탁받은 사람
• 피고 D: 상가 분양대행사 Q의 대표로, 원고에 대한 명의신탁 과정과 K와의 매매를 주도한 인물
• 피고 C: 공인중개사 겸 상가 분양팀으로, 원고에게 명의신탁을 제안하고 전 과정을 지시한 것으로 지목되었으나 재판부에서는 중개 과정에서 의사를 전달했을 뿐이라고 판단함
• 피고 주식회사 E건설: 이 사건 상가의 사업시행자로, 상가의 소유권보존등기 및 원고에게 소유권이전등기를 마친 회사
• 피고 I: 원고의 대출금 이자를 납입하다 중지한 인물로, 자신이 사내이사로 있는 R을 통해 U 제1동 제602호를 매수한 사람
• K: U 제1동 제601호를 원고로부터 매수했으나 특약 불이행으로 계약이 취소되어 원고로부터 6억 6천만 원의 합의금을 받은 사람

분쟁 상황

원고는 피고 C와 D의 제안에 따라 상가 호실의 명의를 수탁받아 보유하게 되었고, 이 과정에서 대출금 이자 및 관련 비용을 지출했습니다. 그러나 약정된 보수가 제대로 지급되지 않고 대출 이자도 미납되었으며, 명의 이전을 해주기로 한 약속도 지연되었습니다. 설상가상으로 원고가 명의신탁받은 상가를 K에게 매도했으나, 건물에 병원이 입점하기로 한 특약이 불이행되면서 K와의 매매계약이 취소되었고, 원고는 K에게 거액의 합의금 6억 6천만 원을 지급해야 하는 상황에 처했습니다. 이에 원고는 명의신탁을 제안하고 주도한 피고들을 상대로 그동안 지출한 비용과 K에게 지급한 합의금에 대한 구상금을 청구하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

원고와 피고들 사이에 명의신탁에 따른 비용 처리에 대한 약정이 있었는지, 그리고 피고들이 원고와 함께 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 위반 또는 사기를 통한 공동불법행위를 저질렀는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 공동불법행위가 인정될 경우 원고가 K에게 지급한 합의금에 대한 피고들의 구상금 책임 범위가 중요한 문제였습니다.

법원의 판단

1. 피고 D은 원고에게 31,457,373원 및 이에 대한 2025년 5월 27일부터 2025년 10월 23일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.2. 원고의 주위적 청구 중 피고 C에 대한 부분 및 피고들에 대한 예비적 청구를 모두 기각한다.3. 소송비용 중 원고와 피고 D 사이에 생긴 부분은 피고 D이, 원고와 나머지 피고들 사이에 생긴 부분은 원고가 각 부담한다.4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

재판부는 피고 D이 명의신탁 과정과 K에 대한 매매를 주도한 것으로 보아 원고에게 약정된 비용을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 피고 C의 경우 명의신탁 비용 처리 약정을 인정할 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각했으며, 원고와 피고들이 K를 기망하여 사기를 저질렀다는 증거도 부족하다고 보아 공동불법행위를 전제로 한 구상금 청구도 기각했습니다. 결국 피고 D에게만 명의신탁으로 인한 최종 비용 지급 책임이 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 (부실법): 이 법은 부동산 소유권 등 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 하여 부동산 투기 방지 등을 목적으로 합니다. 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효이며, 명의신탁자와 명의수탁자는 벌칙(제7조)을 받을 수 있습니다. 이 사건에서 원고는 부실법 위반으로 검찰에 송치된 사실이 있습니다.2. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사건에서는 피고 D이 명의신탁 과정에서 발생한 비용을 원고에게 지급하기로 한 약정(채무)을 불이행했으므로 이에 대한 손해배상 책임이 인정되었습니다.3. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 위법하게 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고들이 사기 등을 통한 공동불법행위를 저질렀다고 주장하며 구상금을 청구했으나, 재판부는 K를 기망한 사실이 인정되지 않는다고 판단하여 공동불법행위 책임은 인정하지 않았습니다.4. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결에서 채무자가 다툼의 상당성이 인정되는 경우, 소장 등이 송달된 다음 날부터 제1심 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율을 적용하고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서도 이 규정에 따라 지연손해금 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

1. 타인에게 부동산 명의를 빌려주는 것은 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 따라 원칙적으로 금지되는 행위이며, 위반 시 과징금이나 형사처벌을 받을 수 있습니다.2. 명의를 빌려주는 경우 대출 채무, 세금, 기타 비용에 대한 법적 책임은 명의를 빌려준 사람에게 귀속될 수 있으므로 매우 신중해야 합니다.3. 어떠한 약정을 하든 반드시 모든 내용을 명확히 문서화하고, 보수 지급 시기, 대출 이자 상환 방법, 명의 이전 시기 등 핵심적인 사항을 구체적으로 명시해야 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.4. 매매 계약 시 포함되는 특약 사항은 그 이행 주체, 이행 여부 확인 방법, 불이행 시의 책임 소재 및 처리 방안 등을 명확히 해두는 것이 중요합니다.5. 대출금 이자 납입 주체나 명의 이전 책임자가 누구인지 명확히 하고, 주기적으로 이행 여부를 확인하여 문제가 발생하기 전에 적극적으로 조치해야 합니다.