빌라 신축 토지 매매 잔금 미지급 위약금 청구 사건

원고는 피고들에게 인천 연수구 D 토지를 15억 원에 매도하는 계약을 체결하였고, 피고들은 잔금 지급 기한을 위반할 경우 1억 5천만 원을 위약금으로 지급하기로 각서를 작성했습니다. 피고들이 잔금 지급을 이행하지 않자 원고는 소유권 이전 서류를 법무사에 맡기는 등 자신의 의무를 이행 제공하고 매매대금 지급을 최고했으나 피고들은 여전히 잔금을 지급하지 않았습니다. 법원은 피고들이 잔금 지급 의무를 불이행했으므로 공동하여 원고에게 위약금 1억 5천만 원과 지연손해금을 지급할 책임이 있다고 판단했습니다. 다만 지연손해금 기산점은 원고의 이행 제공일 다음 날부터로 보았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 인천 연수구 D 토지의 소유자이자 매도인
• 피고 B: 인천 연수구 D 토지의 매수인으로 원고와 토지 매매계약을 체결함
• 피고 C: 피고 B와 함께 빌라 신축을 위한 이행각서 및 매매 잔금 미지급 시 위약금 지급 각서를 작성한 자

분쟁 상황

1. 2024년 7월 26일: 원고 A와 피고 B, C는 원고 소유의 인천 연수구 D 토지에 빌라를 신축하기로 하는 이행각서를 작성했습니다.
2. 2024년 9월 10일: 원고는 피고 B와 D 토지를 15억 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약 내용은 계약금 4억 원을 당일 지급하고 잔금 11억 원은 2024년 10월 10일에 지급하며 일방이 계약을 위반할 경우 총 매매대금의 10%를 배상하기로 정했습니다.
3. 2024년 10월 10일: 피고들은 원고에게 "이 사건 매매계약의 잔금 지급일을 위반할 시 1억 5,000만 원을 위약금으로 지불할 것을 각서합니다"라는 내용의 '계약위약금' 서면을 교부했습니다.
4. 피고들의 잔금 미지급: 피고 B는 약정된 잔금 지급 기한인 2024년 10월 10일까지 잔금 11억 원을 지급하지 않았습니다.
5. 원고의 이행 제공: 원고는 2024년 10월 28일 법무사 J에게 이 사건 토지의 소유권이전등기에 필요한 서류를 보관하며 자신의 의무를 이행 제공했습니다.
6. 원고의 해제 통지 및 소송: 원고는 이 사건 소장을 통해 피고들에게 잔금 지급 의무의 이행을 최고하고 매매대금이 지급되지 않으면 이 사건 매매계약을 해제하겠다는 통지를 했습니다.

핵심 쟁점

피고들이 토지 매매계약의 잔금 지급 의무를 불이행한 경우 이들이 원고에게 약정한 위약금 1억 5천만 원을 공동으로 지급해야 하는지 여부와 지연손해금의 기산점이 언제부터인지가 쟁점이 되었습니다. 피고들은 매매계약서와 각서가 형식적으로 작성된 것이라 주장하며 효력을 다투었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 1억 5천만 원 및 이에 대해 원고가 소유권이전등기 서류를 법무사에 보관하며 이행 제공한 다음 날인 2024년 11월 15일부터 2025년 10월 22일 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

피고들은 매매 잔금 미지급으로 인한 위약금 및 지연손해금을 원고에게 공동으로 지급해야 하며 처분문서의 내용은 명확하게 인정됩니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사례에서 피고 B는 잔금 지급 의무를 이행하지 않아 채무불이행 책임이 발생했습니다. • 민법 제398조 (배상액의 예정): 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있으며 이 경우 채무불이행이 있으면 채권자는 예정액을 청구할 수 있습니다. 본 사례의 1억 5천만 원 위약금 약정은 이러한 배상액 예정에 해당합니다. • 처분문서의 해석 원칙: 계약서, 각서 등 '처분문서'에 기재된 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다 (대법원 2010다92487 판결 등). 피고들이 각서의 형식적 작성을 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. • 이행 지체와 이행 제공: 채무불이행 중 '이행 지체'로 인한 손해배상(지연손해금)을 청구하려면 채권자가 자신의 반대급부 의무를 이행했거나 이행 제공을 해야 합니다. 원고는 토지 소유권이전등기 서류를 법무사에 보관함으로써 이행 제공을 했고 이행 제공이 이루어진 다음 날부터 지연손해금 기산점이 인정되었습니다. • 민법 제379조 (법정이율): 법령에 다른 규정이 없으면 연 5%의 이율이 적용됩니다. 본 사례에서 소송 제기 후 판결 선고일까지의 지연손해금은 연 5%가 적용되었습니다. • 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 이율을 적용할 수 있습니다. 본 사례에서 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%가 적용되었습니다.

참고 사항

• 계약서 작성의 중요성: 매매계약서, 각서 등 '처분문서'에 기재된 내용은 법적으로 강력한 증거가 되므로 내용을 명확히 확인하고 신중하게 작성해야 합니다. 형식적인 문서라고 주장하더라도 특별한 증거가 없는 한 그 효력을 부인하기 어렵습니다. • 위약금 약정의 활용: 계약 위반 시 손해배상액을 미리 정해두는 위약금 약정은 분쟁 발생 시 손해액 입증의 어려움을 덜고 신속한 해결을 가능하게 합니다. 본 사례에서는 총 매매대금의 10% (1억 5천만원)를 위약금으로 정한 내용이 유효하게 인정되었습니다. • 지연손해금의 시작 시점: 상대방의 채무 불이행에 따른 지연손해금을 청구하려면 본인의 반대 의무(예: 소유권이전등기 서류 제공)를 이행했거나 이행할 준비가 되었음을 알리는 '이행 제공'이 필요합니다. 단순히 상대방의 기한 위반만으로는 곧바로 지연손해금이 발생하지 않을 수 있습니다. • 법정이율과 약정이율: 지연손해금은 일반적으로 민법상 연 5%의 법정이율이 적용되지만 소송이 제기된 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.