행정 · 노동
원고 A는 H지역주택조합의 조합원으로 아파트 분양권을 가졌으나, 소외 G에게 조합원 지위를 양도하는 계약을 체결했습니다. 소외 G이 잔금을 지급하지 않아 원고 A와 소외 G은 합의하에 양도 계약을 해제했습니다. 이후 원고 A는 자신의 조합원 지위 회복을 주장했으나, 조합과 경제자유구역청은 투기과열지구 내 1회 전매 허용 규정 등을 이유로 이를 인정하지 않았습니다. 이에 원고 A가 조합원 지위 확인 소송을 제기하였고, 법원은 원고 A가 피고 H지역주택조합의 조합원임을 확인한다는 결정을 내렸습니다.
원고 A는 H지역주택조합의 조합원으로서 아파트 101동 ○호를 분양받는 조합원 가입계약을 체결했습니다. 2021년 10월 30일, 원고 A는 소외 G에게 피고 조합의 조합원 지위(분양권)를 1억 5,265만 3천원에 양도하는 계약을 체결하고 계약금 2천만원을 받았습니다. 이 계약에 따라 원고 A의 조합원 지위는 소외 G으로 변경되었습니다. 그러나 소외 G은 2021년 12월 15일 잔금 지급 의무를 이행하지 않았고, 2022년 2월 초 계약금 2천만원을 포기하고 조합원 지위 양도계약을 해제하겠다고 원고 A에게 통보했습니다. 원고 A와 소외 G은 이메일을 통해 해제확인서에 날인하며 조합원 지위 양도계약을 해제했습니다. 계약 해제 후 원고 A는 피고 조합과 인천경제자유구역청에 자신의 조합원 지위 회복을 요구했지만, 인천경제자유구역청은 주택법 시행령 제22조 제1항 단서 및 제2호 나목에 따른 투기과열지구 내 '1회 전매 허용' 규정을 들어 계약 해제가 새로운 전매인지 기존 매매의 무효·취소인지 자의적으로 판단할 수 없다며 원고 A의 조합원 지위를 인정할 수 없다고 답변했습니다. 이에 피고 조합도 원고 A의 조합원 지위를 확인해주지 않았고, 원고 A는 자신의 권리 및 법률관계에 현존하는 불안과 위험을 해소하기 위해 이 사건 소송을 제기했습니다.
조합원 지위 양도계약이 해제된 경우, 양도되었던 조합원 지위가 원래의 조합원에게 회복되는지 여부와 투기과열지구 내 '1회 전매 허용' 규정 적용 상황에서 계약 해제로 인한 조합원 지위 회복이 새로운 전매로 간주되어 기존 전매 가능성을 소진시키는 것인지의 문제입니다.
법원은 원고가 피고 H지역주택조합의 조합원임을 확인한다고 결정했습니다. 소송비용은 원고와 피고 각자 부담하도록 하였습니다.
법원은 원고 A와 소외 G 사이의 조합원 지위 양도계약이 적법하게 해제되었으므로, 소외 G에게 이전되었던 조합원 지위는 원고 A에게 다시 회복된다고 판단했습니다. 이는 계약 해제의 법적 효과에 따라 조합원 지위가 원래 상태로 돌아간다는 것을 확인한 것입니다.
이 사건은 주택법 시행령 제22조 제1항 단서 및 제2호 나목이 주요 쟁점이 됩니다. 해당 법령은 투기과열지구 내 지역주택조합 조합원의 지위 전매를 제한하면서도, 투기과열지구 지정일 이전에 사업계획승인을 신청한 조합의 경우 '1회'에 한하여 전매가 허용되는 예외를 두고 있습니다. 원고 A는 소외 G과의 조합원 지위 양도계약이 해제되었으므로 자신의 조합원 지위가 회복되었다고 주장했습니다. 법원은 민법상 계약 해제의 효과를 인정하여, 계약이 해제되면 계약은 처음부터 없었던 것으로 되어 원상회복 의무가 발생하므로, 양도되었던 조합원 지위 또한 원래의 조합원에게 회복된다고 보았습니다. 이는 계약 해제로 인한 지위 회복이 새로운 전매가 아니기 때문에, '1회 전매 허용' 규정에도 불구하고 원고 A의 조합원 지위가 회복되는 것을 인정한 것입니다. 또한 피고 조합과 행정기관이 원고의 지위를 인정하지 않아 불확실성이 발생했으므로, 원고에게는 법원에 자신의 권리 또는 법률관계에 대한 현재의 불확실성을 해소하고 안정시키기 위한 '확인의 이익'이 인정되었습니다.
지역주택조합 조합원 지위 양도와 같이 중요한 계약은 해제 시 그 효과가 무엇인지 명확히 인지해야 합니다. 계약이 적법하게 해제되면 특별한 사정이 없는 한 계약 이전의 상태로 돌아가게 됩니다. 구두로 계약을 해제하더라도 이를 증명할 수 있는 '해제확인서'와 같은 문서나 이메일 기록을 반드시 남겨두어 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용해야 합니다. 투기과열지구 등 특정 지역에서 지역주택조합 조합원 지위는 전매 제한이 있을 수 있으며 '1회 전매 허용'과 같은 예외 규정을 잘 이해해야 합니다. 계약 해제로 인한 지위 회복은 새로운 전매가 아니므로 기존의 전매 가능 횟수에 영향을 주지 않는다는 판례의 취지를 파악할 필요가 있습니다. 조합원 지위 변경과 관련하여 조합 및 관할 행정기관인 경제자유구역청 등과 충분히 소통하고 필요할 경우 법적 자문을 구하여 상황을 명확히 해야 합니다. 기관의 유권해석과 법원의 판단이 다를 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 또한 조합원 지위 양도계약 시 중개인이 공인중개사인지, 정식 등록된 중개인인지 확인하고 인적 사항을 명확히 기재하도록 요구해야 합니다. 책임 회피를 위한 익명 중개는 문제 발생 시 해결을 더욱 어렵게 만들 수 있습니다.
