지역주택조합 용역비 지급 거절 사건

원고 A는 I지구 공동주택단지 조성사업 추진위원회가 E 주식회사와의 용역계약을 해지하는 과정에서 중개 역할을 수행하고, 이에 대한 용역비 5억 원을 약정했다고 주장하며, H지구 ○단지 지역주택조합(피고)에 그중 1억 8,660만 원의 지급을 청구했습니다. 그러나 법원은 이 사건 용역계약이 체결되었다는 사실을 인정할 증거가 부족하며, 설령 계약이 체결되었더라도 당시 추진위원회 대표자의 직무집행정지 상태와 조합원들에게 부담이 되는 계약 체결 시 필요한 총회 의결이 없었으므로 피고에게 그 효력을 주장할 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합 추진위원회와 E 주식회사 간의 용역계약 해지 중개 역할을 수행하고 용역비 지급을 주장한 개인입니다.
• 피고 H지구 ○단지 지역주택조합: H지구 ○단지 지역주택조합 추진위원회의 권리·의무를 승계한 단체로, 원고 A에게 용역비 지급 의무가 없다고 주장했습니다.
• E 주식회사: 피고 추진위원회로부터 <주소> 일대 토지매수용역을 위임받아 수행했던 회사입니다.
• F: 피고 추진위원회의 이전 대표자로, 직무집행정지 결정으로 대표 직무를 수행할 수 없는 상태였습니다. J의 전처의 친오빠입니다.
• J: L 주식회사의 실질적 경영주이자 E 주식회사의 관계인으로, F의 전처의 동생이며 원고 A의 동생입니다.
• K: F, J와 함께 주택법 위반, 업무상배임 등의 혐의로 기소되었던 인물입니다.
• L 주식회사: 공동주택단지 조성사업 업무대행사로 선정되었으나 자격이 없어 F가 주택법 위반으로 벌금형을 선고받게 된 회사입니다.

분쟁 상황

2016년경 I지구 공동주택단지 조성사업 추진위원회가 결성된 후 3개의 추진위원회로 나뉘었습니다. E 주식회사는 이 추진위원회로부터 토지매수용역을 위임받아 수행했습니다. 추진위원회 대표들은 E의 업무에 의구심을 품고 계약 해지를 원했고, 원고 A에게 중개 역할을 부탁했습니다. 원고 A는 2021년 3월 15일경 추진위원회 대표들과 중개 업무가 원만히 이루어지면 용역비 명목으로 5억 원을 받기로 약정했다고 주장했습니다. 원고의 중개로 E은 2021년 3월 18일 용역계약을 해지하며 이미 받은 용역비 7억 5천만 원만 받고 나머지 채권을 포기했습니다. 이에 원고 A는 피고인 H지구 ○단지 지역주택조합이 추진위원회의 권리·의무를 승계했으므로, 약정된 용역비 5억 원 중 1억 8,660만 원을 지급해야 한다고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 용역계약이 실제로 체결되었는지 여부와, 설령 계약이 체결되었더라도 당시 피고 추진위원회 대표자의 적법한 대표권이 있었는지, 그리고 조합원에게 부담이 되는 계약 체결 시 필요한 총회 의결 등 절차적 요건이 갖추어졌는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고 A가 주장하는 용역계약이 체결되었다는 증거가 부족하다고 보았습니다. 또한, 계약이 체결되었다 하더라도 당시 피고 추진위원회의 대표자 F는 이미 직무집행정지 결정으로 대표 업무를 수행할 수 없는 상태였고, 해당 용역계약은 조합원에게 재정적 부담을 주는 중요한 사안이므로 주택법과 조합 규약에 따른 총회 의결이 필수적이었으나 이러한 절차가 이행되지 않았으므로 피고에게 계약의 효력을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 용역비 지급 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원은 주택법 관련 조항과 비법인사단으로서 추진위원회의 법리를 적용했습니다.

1. 주택법 및 조합규약: 주택법은 지역주택조합의 투명한 운영과 조합원 보호를 위해 조합원에게 부담이 되는 중요한 계약을 체결할 때 총회 의결을 거치도록 규정하고 있습니다. 조합규약 또한 이러한 내용을 따르므로, 총회 의결 없이 체결된 계약은 원칙적으로 효력이 없다고 봅니다.

2. 비법인사단의 법리 유추 적용: 추진위원회가 비법인사단으로서 실체를 갖춘 경우, 그 단체의 목적이 지역주택조합의 설립을 위한 것이라는 점과 조합원 보호의 필요성을 고려하여, 주택법상 지역주택조합에 관한 법리가 유추 적용됩니다. 따라서 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'은 총회 의결 등 절차적 요건을 갖춰야 합니다. 만약 이러한 절차 없이 계약이 체결되었다면, 계약의 상대방은 그 절차적 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 증명하지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없습니다.

3. 대표권의 제한: 지역주택조합 추진위원회의 대표자가 직무집행정지 결정 등으로 직무를 수행할 수 없는 상태에서 체결한 계약은 대표권이 없는 자에 의해 체결된 것이므로 그 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업과 관련된 계약을 체결할 때는 반드시 서면 계약서를 작성하여 계약 내용을 명확히 해야 합니다. 또한, 지역주택조합 추진위원회나 조합의 대표자와 계약을 할 경우, 해당 대표자가 계약을 체결할 적법한 권한이 있는지, 특히 직무집행정지 등의 상태는 아닌지 반드시 확인해야 합니다. 주택법에 따라 지역주택조합의 운영 및 조합원에게 재정적 부담을 지우는 중요한 계약은 총회 의결 등 조합원들의 동의를 얻는 절차를 거쳐야만 유효합니다. 따라서 계약을 체결하는 상대방은 이러한 절차적 요건이 충족되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 관련 당사자들 사이에 특수관계가 있는 경우, 이해상충의 가능성을 염두에 두어야 합니다.