상가 건물 관리비 미납으로 인한 소송 판결

이 사건은 A관리단이 고양시 일산서구의 두 개 건물(M동, P동) 구분점포 소유자들인 피고 B부터 J까지를 상대로 미납된 관리비와 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구한 사건입니다. 피고들은 관리단 결의의 유효성, A관리단의 당사자 적격, 그리고 관리비 중 전기료 부담 등에 대해 다투었으나 법원은 A관리단을 민법상 비법인사단으로 인정하고 피고들에게 미납 관리비와 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A관리단 (고양시 일산서구 M동 및 P동 건물의 관리 업무를 수행하는 단체)
• 피고: B, C, D, E, F, G, H, I, J (고양시 일산서구 M동 및 P동 건물의 구분점포 소유자들)

분쟁 상황

고양시 일산서구의 두 개 건물(M동, P동)은 지하 1층과 지하 2층이 통로로 연결되어 있었고, A관리단은 이 두 건물을 하나의 단지처럼 관리하며 관리비를 통합 부과 및 징수해왔습니다. 그러나 일부 구분소유자인 피고들이 관리비 납부를 연체하자 A관리단은 이들을 상대로 소송을 제기했습니다. 피고들은 A관리단이 소집한 임시 관리단집회의 결의가 무효이며, A관리단이 집합건물법상 관리단이나 단지관리단으로서 건물 구분소유자들을 상대로 관리비를 청구할 법적 자격이 없다고 주장했습니다. 또한, 관리비 중 전유 부분 전기사용료는 임차인이 부담해야 하며, 원고가 전기 모자 분리 협조 요청을 거절하여 손해를 입었으므로 관리비 채권과 상계해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

1. A관리단이 임시 관리단집회 소집 권한을 갖는 자에 의해 소집되었는지 여부
2. A관리단이 집합건물법상 관리단 또는 단지관리단으로서 당사자적격이 있는지 여부
3. A관리단이 민법상 비법인사단으로서 당사자적격이 있는지 여부
4. 피고들이 주장하는 전기요금 부담 및 상계 주장이 유효한지 여부

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고 A관리단은 민법상 비법인사단으로서의 실체를 가지고 이 사건 각 건물의 관리 권한을 가진다고 판단했습니다.
2. 피고들의 임시 관리단집회 소집의 무효 주장, 집합건물법상 관리단 또는 단지관리단으로서의 원고 적격 부인 주장, 전기사용료 부담 전가 주장, 휴전 신청 거절로 인한 손해 상계 주장 모두 받아들이지 않았습니다.
3. 이에 따라 각 피고는 다음과 같은 미납 관리비 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급해야 합니다. 가. 피고 B: 12,450,880원과 2022년 9월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 나. 피고 C: 4,947,900원과 2022년 10월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 다. 피고 D: 2,704,410원과 2022년 10월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 라. 피고 E: 6,852,100원과 2022년 10월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 마. 피고 F: 2,170,660원과 2022년 10월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 바. 피고 G: 1,960,180원과 2022년 9월 6일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 사. 피고 H: 1,960,180원과 2022년 11월 2일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 아. 피고 I: 19,506,620원과 2022년 9월 23일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 자. 피고 J: 36,514,070원과 2022년 9월 26일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자
4. 소송비용은 피고들이 부담하고, 위 지급 명령은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고 A관리단의 피고들에 대한 청구를 모두 받아들여, 피고들에게 미납된 관리비와 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제23조 제1항 (관리단의 설립)​
   • '건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.'
   • 법원은 이 사건 각 건물이 구조상, 외형상 별개의 건물로 판단하여 각각 1동의 독립한 건물마다 관리단이 성립한다고 보았습니다. 따라서 원고 A관리단이 두 개의 별개 건물에 대한 관리단으로서 일괄적으로 관리권을 갖는다는 주장은 받아들이지 않았습니다.
2. 집합건물법 제33조 제4항, 제34조 제1항 (관리단집회 소집)​
   • 관리인이 없는 경우 구분소유자 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 이 사건에서는 5분의 1 이상의 구분소유자가 관리단집회 소집에 동의하여 임시 관리단집회가 개최되었으므로, 소집 절차의 유효성을 인정했습니다.
3. 집합건물법 제51조 제3항 (단지관리단 사업 수행)​
   • 단지관리단이 동별관리단의 사업 전부 또는 일부를 수행하려면 각 동별 관리단 구성원 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 합니다. 이 사건에서는 이러한 결의 요건이 충족되지 않아 원고를 단지관리단으로 인정하지 않았습니다.
4. 민법상 비법인사단 인정 요건 (대법원 1999. 4. 23. 선고 99다4504 판결 등)​
   • 고유의 목적, 사단적 성격의 규약, 의사결정 및 집행기관, 다수결 원칙, 구성원 변경과 무관한 단체 존속, 단체로서 주요 사항 확정 등의 요건을 갖추면 비법인사단으로 인정됩니다. 법원은 A관리단이 이 요건을 충족하여 민법상 비법인사단으로서 이 사건 각 건물을 관리할 권한을 가지고 관리비를 청구할 당사자적격이 있다고 판단했습니다.
5. 관리규약의 효력: 이 사건 관리규약 제20조 제5항에 따라 임차인의 관리비 연체 시 구분소유자가 부담하는 조항은 유효하게 적용되었습니다.

참고 사항

1. 관리단의 법적 성격과 소집 절차 확인: 건물의 관리단은 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립하는 단체입니다. 임시 관리단집회 소집 시 관리인이 없는 경우에는 구분소유자 5분의 1 이상이 소집할 수 있습니다. 관리단의 적법한 구성과 운영 절차가 중요한 쟁점이 될 수 있으므로, 관련 법규와 관리규약을 면밀히 확인해야 합니다.
2. 단지관리단 설립 요건: 여러 동의 건물이 하나의 단지를 이루어 단지관리단을 구성하려면 집합건물법 제51조 제3항에 따라 각 동별 관리단 구성원 및 의결권의 각 4분의 3 이상 찬성이 있어야 합니다. 이 요건을 갖추지 못하면 단지관리단으로서의 법적 효력을 인정받기 어렵습니다.
3. 비법인사단의 인정 기준: 집합건물법상 관리단이 아니더라도, 고유한 목적을 가지고 사단적 성격의 규약, 의사결정 및 집행 기관, 다수결 원칙, 구성원 변경과 무관한 단체 존속, 재산 관리 등의 조직을 갖추고 있다면 민법상 비법인사단으로 인정될 수 있습니다. 비법인사단으로 인정되면 단체로서 소송을 제기할 수 있는 당사자적격을 갖게 됩니다.
4. 관리비 납부 책임: 구분점포의 소유자는 특별한 사정이 없는 한 관리규약에 따라 관리비를 납부할 의무가 있습니다. 임차인이 사용한 전기요금 등도 관리규약상 승계자 또는 구분소유자가 부담하도록 되어 있다면 소유자에게 책임이 있습니다.
5. 관리비 연체와 지연손해금: 관리비를 연체하면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 지연손해금이 부과될 수 있습니다. 관리비 납부 의무가 발생하면 신속히 납부하는 것이 중요합니다.
6. 전기 모자 분리 요청 및 손해 주장: 전기 모자 분리 요청이나 사용하지 않은 전기 요금에 대한 손해 주장은 객관적인 증거로 원고의 거절 사실 및 그로 인한 손해 발생을 입증해야 합니다. 단순히 요청했다는 사실만으로는 주장이 받아들여지지 않을 수 있습니다.