분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사세금 · 행정
산업단지 개발 사업자가 조성한 토지 중 일부가 3년 내에 분양되지 않자, 지방자치단체가 재산세 감면분을 추징한 사건입니다. 법원은 사업자가 분양을 위해 충분히 노력했음에도 불구하고 경기 불황 등 객관적인 외부 사유로 인해 분양 지연에 정당한 사유가 있었다고 보아 추징 처분을 취소했습니다.
주식회사 A는 울산 울주군에 C 일반산업단지를 조성하는 사업의 시행자이자 시공사로, 제1공구와 제2공구에 대한 준공 인가를 각각 2015년 12월 1일과 2017년 4월 6일에 받았습니다. 주식회사 A는 구 지방세특례제한법에 따라 조성 토지에 대한 재산세와 지방교육세를 경감받았습니다. 그러나 2020년 4월경, 울주군수는 제2공구 토지 일부(137,860㎡, 일명 '이 사건 미분양 토지')가 준공 후 3년 내에 분양되지 않은 상태임을 확인했습니다. 이에 2020년 5월 13일, 울주군수는 주식회사 A에 대하여 경감받은 재산세 및 지방교육세 총 241,206,580원을 추징하는 처분(이 사건 처분)을 내렸습니다. 주식회사 A는 이 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 했으나, 2022년 7월 12일 조세심판원은 미분양에 정당한 사유가 없다고 판단하여 주식회사 A의 청구를 기각했습니다. 이에 주식회사 A는 울주군수의 재산세 등 부과처분 취소를 구하는 소송을 제기하며, 경기 침체와 경제 불황으로 인해 분양을 완료하지 못한 것이므로 정당한 사유가 있다고 주장했습니다. 앞서 2019년에 제1공구 미분양에 대해서도 비슷한 추징 처분이 있었으나, 조세심판원에서 정당한 사유를 인정하여 추징 처분이 취소된 바 있습니다.
산업단지 조성 사업자가 조성 완료 후 3년 이내에 토지를 분양 또는 임대하지 못했을 때, 구 지방세특례제한법에 따라 감면받았던 재산세를 추징당하는 것이 정당한지 여부입니다. 특히, 미분양에 대한 '정당한 사유'의 존재 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 울주군수가 2020년 5월 13일 주식회사 A에 대하여 부과한 재산세 및 지방교육세 부과 처분(합계 241,206,580원)을 모두 취소한다고 판결했습니다. 소송 비용은 울주군수가 부담하도록 했습니다.
법원은 주식회사 A가 산업단지 토지를 3년 이내에 분양하지 못한 것에 '정당한 사유'가 존재한다고 판단하여 울주군수의 재산세 추징 처분이 위법하다고 결론 내렸습니다. 주식회사 A가 분양을 위해 적극적인 노력(분양팀 운영, 홍보관 설치, 약 40억 원 지출, 필지 분할 등)을 다했음에도 불구하고, 2016년부터 시작된 조선업 침체 및 울산 지역 경제 불황과 같은 이례적인 외부적 요인으로 인해 분양에 어려움을 겪었기 때문입니다. 특히 제1공구와 제2공구의 상황을 다르게 평가할 합리적 이유가 없다고 보았습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령은 구 지방세특례제한법 제78조 제2항 제2호(2020년 1월 15일 법률 제16865호로 개정되기 전의 것)입니다. 이 조항은 산업입지법 제16조에 따라 산업단지개발사업의 시행자가 2019년 12월 31일까지 취득하여 보유하는 조성공사가 끝난 토지에 대해서는 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 재산세의 100분의 60을 경감해주도록 규정합니다. 다만, 조성공사가 끝난 날부터 3년 이내에 '정당한 사유 없이' 해당 용도로 분양 또는 임대하지 아니하는 경우에는 경감된 재산세를 추징하도록 단서를 두고 있습니다. 여기서 핵심 개념인 **'정당한 사유'**에 대한 법리는 대법원 판례(대법원 2004. 4. 28. 선고 2002두11752 판결 등)에 의해 확립되어 있습니다. '정당한 사유'란 단순히 법령에 의한 금지나 제한과 같이 납세의무자가 임의로 해결할 수 없는 외부적인 사유만을 의미하지 않습니다. 나아가 내부적으로 분양을 하기 위해 정상적인 노력을 다했음에도 불구하고, 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인해 부득이하게 유예기간을 넘기게 된 경우 또한 포함됩니다. 본 판결에서는 주식회사 A가 분양을 위해 적극적인 노력을 기울였음에도, 2016년 이후 조선업 침체 등 이례적인 울산 지역의 경기 불황으로 인해 분양에 어려움을 겪은 것이 위 대법원 판례에서 말하는 '정당한 사유'에 해당한다고 보았습니다. 특히, 제1공구와 제2공구의 상황이 다르다고 볼 합리적인 이유가 없다고 판단하여, 울주군수의 재산세 추징 처분이 위법하다고 보았습니다.
