행정
원고는 아파트 분양권을 취득한 후 전매제한 기간 내에 공인중개사를 통해 피고에게 해당 분양권을 프리미엄을 받고 매도하기로 하고, 매수인란이 백지인 계약서 등을 교부했습니다. 이후 원고는 이 매매계약이 주택법상 전매제한 규정을 위반했으며, 매수인 백지 계약서를 교부한 행위가 민법상 사회질서에 반하여 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 주택법상 전매제한 규정이 단속규정일 뿐 계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 효력규정은 아니며, 민법상 반사회적 법률행위에도 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2019년 10월 1일 평택시 D 아파트 분양에 당첨되어 분양권을 취득했습니다. 이후 원고 A는 공인중개사 E를 통해 해당 분양권을 프리미엄(할증금)을 받고 피고 B에게 매도하기로 했습니다. 원고 A는 이 과정에서 매수인 정보가 기재되지 않은 백지 상태의 매매계약서 등에 매도인 정보를 기재하여 공인중개사 E에게 교부했습니다. 피고 B는 공인중개사 E에게 프리미엄을 지급하고 해당 서류들을 수령하여 분양권을 매수했습니다. 이에 원고 A는 이 분양권 매매계약이 주택법 제64조가 규정한 전매제한을 위반하여 무효이며, 매수인란이 백지인 계약서 등을 교부한 행위가 건전한 사회질서에 반하는 민법 제103조 위반으로 무효라고 주장하며 법원에 매매계약 무효 확인 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 주택법 제64조에서 규정하는 분양권 전매제한 규정을 위반하여 체결된 매매계약이 법적으로 무효인지 여부입니다. 둘째, 매수인 정보가 없는 백지 계약서에 매도인 정보만 기재하여 교부한 행위가 민법 제103조에서 정하는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효인 법률행위에 해당하는지 여부입니다.
법원은 원고가 피고를 상대로 제기한 분양권 매매계약 무효 확인 청구를 기각했습니다. 이는 주택법 제64조의 전매제한 규정은 위반 시 형사처벌을 부과하는 '단속규정'일 뿐, 당사자 간의 매매계약 자체의 사법상 효력까지 무효로 하는 '효력규정'으로 볼 수 없다는 대법원의 기존 판례를 따랐습니다. 또한, 매수인 백지 계약서 작성 및 교부가 민법 제103조에서 정한 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 법률행위에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
결론적으로 법원은 원고의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 원고와 피고 B 사이에 체결된 분양권 매매계약은 유효하다고 인정되었으며, 원고는 소송비용을 부담하게 되었습니다.
이 사건과 관련하여 중요한 법령과 법리는 다음과 같습니다. 주택법 제64조 (주택의 전매행위 제한 등): 이 조항은 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위를 일정한 기간 동안 다른 사람에게 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함)할 수 없도록 제한하는 규정입니다. 그러나 법원은 주택법 제64조와 같이 주택의 전매행위를 제한하는 규정들이 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 효력규정이 아니라, 위반 시 행정적 제재나 형사처벌을 부과하는 '단속규정'에 해당한다고 보아왔습니다. 즉, 전매행위 자체는 불법이어서 형사처벌 대상이 될 수 있지만, 당사자 간에 체결된 매매계약 자체는 여전히 유효할 수 있다는 의미입니다. 이 판결에서도 대법원의 기존 판례들을 인용하여 주택법 제64조를 단속규정으로 판단했습니다. 특히 주택법 제64조 제3항에서 사업주체가 매입비용을 지급하고 입주자 지위를 취득할 수 있도록 한 규정은 전매행위가 유효함을 전제로 한다고 해석할 수 있고, 매수인은 형사처벌 대상에서도 제외되는 점 등이 이러한 해석을 뒷받침합니다.
민법 제103조 (반사회질서의 법률행위): 이 조항은 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다'고 규정하고 있습니다. 이는 법률행위의 내용이 사회의 일반적인 도덕 관념이나 공공의 질서에 현저히 반할 때 그 행위를 무효로 하는 규정입니다. 원고는 매수인 백지 계약서 교부 등이 사회질서에 반한다고 주장했으나, 법원은 주택법상 전매제한 위반 행위가 사법상 효력을 부인할 정도로 현저히 반사회성을 지닌 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 부동산등기 특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호에서 중간생략등기 행위를 형사처벌하도록 규정하고 있지만, 이는 조세포탈과 부동산 투기 등을 방지하기 위한 것으로서 당사자 사이의 중간생략등기 합의에 관한 사법상의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라는 대법원 판례를 인용하며, 이 사건 전매계약 역시 민법 제103조에 위반되어 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다.
비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 분양권 전매제한 규정은 위반 시 형사처벌 대상이 될 수 있으므로, 해당 기간 내에 분양권을 거래하는 것은 법적 위험이 따릅니다. 따라서 관련 법규정을 반드시 확인하고 준수해야 합니다. 이 판례에서처럼 전매제한 규정을 위반한 계약이라 할지라도, 그 계약 자체가 사법상 무효로 되는 것은 아닐 수 있습니다. 불법적인 행위로 형사처벌을 받을 수 있음에도 불구하고, 당사자 간의 매매계약 자체는 유효하다고 판단될 여지가 있다는 점을 인지해야 합니다. 매수인 정보를 공란으로 두는 '백지 계약서'나 중간생략등기를 유도하는 행위는 탈세나 부동산 투기를 방지하기 위한 법규정을 위반하는 것으로 간주될 수 있으며, 관련 특별조치법에 따라 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다. 어떠한 부동산 거래이든 계약의 모든 내용, 관련 당사자의 정보, 법적 효력 등을 명확히 확인하고 불법적인 요소가 없는지 꼼꼼하게 검토하는 것이 중요합니다.
