상가건물 위탁관리용역비 미지급 분쟁

이 사건은 원고 회사(주식회사 A)가 피고 관리단(D 관리단)을 상대로 미지급된 건물 위탁관리용역비를 청구한 사건입니다. 원고는 관리인이 선임되지 않은 상황에서 구분소유자들의 서면 동의를 받아 건물 관리 업무를 수행했으나, 피고가 계약의 유효성을 다투며 용역비 지급을 거부했습니다. 법원은 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상 서면 합의로 위탁관리계약이 적법하게 체결되었고 묵시적으로 갱신되었다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 공동주택관리업 등을 목적으로 하는 회사로, D 건물의 관리 업무를 위탁받아 수행했습니다.
• D 관리단 (피고): 안산시 단원구 D 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단으로, 원고에게 용역비 지급 의무가 없다고 주장했습니다.

분쟁 상황

원고는 2021년 5월 6일부터 2024년 7월 31일까지 D 건물에 관리소장을 상주시키고 소방시설, 전기 안전관리, 승강기 유지관리, 공과금 납부, 관리비 부과 및 수납 등의 관리 업무를 수행했습니다. 당시 D 건물은 관리인이 선임되지 않은 상태였으며, 원고는 구분소유자 30명 중 25명(83.3%)과 의결권 81.6%에 해당하는 구분소유자로부터 서면 동의를 받아 위탁관리계약을 체결했다고 주장했습니다. 이 계약에 따라 월 4,224,000원의 도급비를 지급받기로 했으나, 총 32,126,903원의 용역비를 지급받지 못했습니다. 피고는 계약서 서명의 진정성을 부인하고, 관리단 집회 결의 없이 체결된 계약은 무효이므로 용역비 지급 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

관리단 집회 결의 없이 구분소유자들의 서면 합의만으로 체결된 위탁관리계약이 유효한지 여부, 계약 기간 만료 후 묵시적 갱신이 인정되는지 여부, 그리고 이에 따른 미지급 용역비 및 지연손해금 지급 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 32,126,903원 및 이에 대해 2024년 8월 1일부터 2024년 9월 5일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고와 피고 간의 관리위탁계약이 집합건물법 제41조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상 서면 합의로 적법하게 체결되었고, 계약 종료 후 묵시적으로 갱신된 것으로 보아 유효하다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 미지급 용역비와 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 핵심 법리는 집합건물법과 관련된 조항들입니다.

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제23조 제1항: 이 조항에 따라 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행할 목적으로 관리단이 당연히 설립됩니다. 이는 관리단의 법적 주체성을 부여하는 근거가 됩니다.

• 집합건물법 제16조 제1항: 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 통상의 집회결의로써 결정해야 함을 원칙으로 합니다. 이는 관리단 운영의 민주적 절차를 보장하기 위함입니다.

• 집합건물법 제41조 제1항: 이 조항은 '관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다'고 규정합니다. 이는 집회 소집의 어려움이나 신속한 의사결정의 필요성을 고려하여, 엄격한 요건을 갖춘 서면 합의만으로도 관리단 집회 결의와 동일한 법적 효력을 인정하는 특별 규정입니다. 본 사건에서 원고와 피고 간의 위탁관리계약은 이 조항에 따라 유효하게 체결된 것으로 인정받았습니다.

• 묵시적 갱신 법리: 계약 기간이 만료된 후에도 당사자들이 계약 종료 의사를 명확히 표시하지 않고 기존 계약 내용대로 계속해서 권리와 의무를 이행하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 동일한 조건으로 계약이 다시 체결된 것으로 보는 법리입니다. 본 사건에서 관리계약 종료 후에도 원고와 피고가 서로 계약 종료 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 인정되었습니다.

• 민법 제379조(법정이율)​: 당사자 간에 이자율 약정이 없거나 법률에 특별한 규정이 없는 경우, 금전 채무의 법정이율은 연 5%입니다.

• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)​: 민사소송에서 금전 채무의 이행을 청구하는 경우, 소장이 피고에게 송달된 다음날부터 판결 선고일까지는 민법상 법정이율이 적용되지만, 그 다음날부터 실제 돈을 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 이율이 적용됩니다(판결 시점 기준). 이는 채무자가 소송 중에도 채무를 이행하지 않는 것에 대한 책임을 강화하기 위함입니다.

참고 사항

집합건물의 관리단이 관리인 부재 상황에서 위탁관리계약을 체결해야 하는 경우, 관리단 집회 결의가 없더라도 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 유효한 계약으로 인정될 수 있습니다. 이때 서면 합의의 형식은 특별히 제한되지 않으므로, 여러 명의 구분소유자가 하나의 서면에 연명으로 서명하거나 소유자 이름 외에 법인명이나 상호명을 함께 기재한 경우에도 유효하게 인정될 수 있습니다. 또한, 위탁관리계약의 기간이 만료된 후에도 양 당사자 모두 명확한 계약 종료 통지를 하지 않고 이전과 동일하게 관리 업무가 계속되고 용역비가 지급되는 등의 상황이 이어진다면, 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주될 수 있으므로 계약 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.