재건축 정비사업 용역 계약 해지와 투자금 부당이득 반환 사건

주식회사 A(원고)는 B구역 주택재건축정비사업조합설립추진위원회(이하 추진위원회)와 정비사업 용역 가계약을 체결하고, 피고 C와 D로부터 금전을 대여받아 추진위원회에 빌려주었습니다. 그러나 원고가 약정된 운영경비와 주민총회 경비를 제대로 지급하지 않아 추진위원회는 가계약을 해지했습니다. 이후 추진위원회의 권리와 의무를 포괄 승계한 B구역주택재건축정비사업조합(피고 조합)은 원고에게 갚아야 할 용역비와 대여금 채무에 대해, 원고에게 돈을 빌려준 피고 C와 D가 원고의 추진위원회에 대한 채권을 압류 및 추심하고 공탁된 금액을 배당받으면서 원고의 피고 조합에 대한 채권이 소멸했다고 주장했습니다. 법원은 원고의 귀책사유로 가계약이 적법하게 해지되었고, 피고 조합이 원고의 채권자들(C, D)에게 변제 및 공탁한 금액이 원고의 피고 조합에 대한 채권을 초과하므로, 원고의 피고 조합에 대한 청구를 기각했습니다. 한편 피고 C와 D는 원고에게 대여금을 빌려준 후, 구 이자제한법상 최고 이자율(연 30%)을 초과하는 약정 이자와 수수료를 적용하여 원고의 채권을 추심하거나 배당받았는데, 법원은 이자제한법에 따라 계산된 정당한 금액을 초과하여 받은 부분은 부당이득에 해당하므로, 피고 C는 43,983,118원, 피고 D은 1,862,534원 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: B구역 주택재건축정비사업 용역에 관한 가계약을 체결하고 관련 업무를 수행한 정비사업전문관리업체입니다.
• 피고 B구역주택재건축정비사업조합: B구역 주택재건축정비사업조합설립추진위원회의 권리 및 의무를 포괄적으로 승계한 재건축 조합입니다.
• 피고 C: 주식회사 A에 7천만원을 대여하고 재건축 사업에 투자한 개인으로, 주식회사 A의 채권을 압류 및 추심한 채권자 중 한 명입니다.
• 피고 D: 주식회사 A에 5천만원을 대여하고 재건축 사업에 투자한 개인으로, 주식회사 A의 채권을 압류 및 추심한 채권자 중 한 명입니다.

분쟁 상황

주식회사 A(원고)는 2014년 1월 24일 B구역 주택재건축정비사업조합설립추진위원회(이하 추진위원회)와 정비사업 용역 가계약을 체결하고, 추진위원회에 필요한 사업 자금을 대여하기로 약정했습니다. 동시에 원고는 개인 투자자들인 피고 C와 피고 D로부터 각각 1억원(실제 7천만원 대여)과 5천만원을 대여받아 이 돈을 추진위원회에 전달했습니다. 원고는 피고 C에게 2억 원, 피고 D에게 1억 원의 약속어음을 발행하고 강제집행을 인낙하는 공정증서까지 작성해주었습니다. 그러나 원고는 가계약에 따라 추진위원회에 지급하기로 한 운영경비 1억 5천만원 중 3천만원과 제4차 주민총회 경비 1천만원 중 500만원을 미지급했습니다. 이에 추진위원회는 원고의 채무불이행을 이유로 2015년 6월 4일 가계약을 해지했습니다. 이후 추진위원회의 권리 의무를 포괄 승계한 B구역주택재건축정비사업조합(피고 조합)이 2016년 7월 7일 설립되었습니다. 피고 C와 D는 자신들이 받은 약속어음 공정증서를 집행권원으로 하여 원고의 추진위원회에 대한 채권을 압류 및 추심했고, 피고 조합은 이에 따라 2016년 12월 26일 피고 C에게 8천5백만원, 피고 D에게 5천만원을 지급했습니다. 또한, 피고 조합은 2017년 1월 9일 125,205,480원을 법원에 공탁했고, 이 배당 절차에서 피고 C는 83,471,912원, 피고 D은 41,735,956원을 각각 배당받았습니다. 이에 원고는 피고 조합에 대해 용역비, 대여금, 손해배상 청구로 5천5백만원을, 피고 C와 D에 대해서는 채무불이행에 따른 손해배상 또는 부당이득 반환으로 공동하여 6천만원을 청구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 정비사업 가계약 해지의 적법성 여부 및 그 책임 소재를 판단하고, 원고 주식회사 A의 피고 B구역주택재건축정비사업조합에 대한 용역비, 대여금, 손해배상 청구가 타당한지 여부와 피고 조합이 원고의 채권자들에게 변제 및 공탁한 금액으로 원고에 대한 채무가 소멸되었는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 피고 C와 D가 원고로부터 대여금을 회수하는 과정에서 구 이자제한법을 초과하여 이자 및 수수료를 지급받아 부당이득을 취했는지 여부 및 그 범위가 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 원고의 피고 B구역주택재건축정비사업조합에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.
2. 피고 C는 원고에게 43,983,118원 및 이에 대하여 2019. 3. 5.부터 2020. 12. 22.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
3. 피고 D은 원고에게 1,862,534원 및 이에 대하여 2019. 3. 5.부터 2020. 12. 22.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
4. 원고의 피고 C와 D에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 재건축 정비사업 가계약이 원고의 자금 대여 의무 불이행으로 인해 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 또한, 피고 조합이 원고에게 지급해야 할 용역비와 대여금은 원고의 다른 채권자들(피고 C, D)에게 이미 변제 및 공탁된 금액으로 인해 소멸되었으므로, 원고의 피고 조합에 대한 청구는 받아들여지지 않았습니다. 그러나 피고 C와 D가 원고에게 금전을 대여하면서 구 이자제한법상 최고 이자율(연 30%)을 초과하는 이자 및 수수료를 약정하고 그에 따라 채권을 추심하거나 배당받은 부분은 부당이득에 해당한다고 보아, 각 초과 지급받은 금액을 원고에게 반환하라는 판결이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제598조 (소비대차)​: 금전이나 다른 물건을 빌려주고 빌려 쓴 사람이 같은 종류, 품질, 수량으로 반환하기로 약정하는 계약입니다. 이 판결에서는 피고 C와 D가 원고에게 돈을 빌려준 행위를 소비대차 계약으로 보았습니다. 소비대차 계약이 유효하게 성립하면 채권자는 원금과 약정된 이자를 받을 권리가 있습니다.
2. 구 이자제한법 제2조 제1항, 제2조 제3항, 제4조 제1항: 2014년 1월 14일 개정 전의 이자제한법은 금전대차에 관한 계약상의 최고 이자율을 연 30%로 정하고 있었습니다. 이 법에 따르면, 계약상의 이자가 이 최고 이자율을 초과하는 부분은 무효가 됩니다. 또한, 예금, 할인금, 수수료, 공제금 등 그 명칭과 관계없이 금전 대차와 관련하여 채권자가 받은 모든 것은 '이자'로 간주됩니다. 이 사건에서 법원은 피고 C와 D가 약정한 '위험부담 수수료' 또한 이자로 보아 이자제한법상 최고 이자율인 연 30%를 초과하는 부분을 무효로 판단하고 부당이득 반환 의무를 산정했습니다.
3. 민사집행법 제248조 제1항 (제3채무자의 공탁)​: 채권압류 및 추심명령을 받은 제3채무자(이 판결에서는 피고 조합)는 압류된 채권액을 법원에 공탁할 수 있으며, 이 경우 공탁으로써 채무를 면할 수 있습니다. 공탁된 금액은 이후 배당 절차를 통해 해당 채권자들에게 분배됩니다. 이 판결에서 피고 조합의 공탁 행위는 원고에 대한 채무를 소멸시키는 근거가 되었습니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때, 소장 부본 송달 다음날부터 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율을, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산합니다. 이는 소송이 제기된 후 신속한 채무 이행을 독려하기 위한 규정입니다.

참고 사항

1. 계약 체결 시 약정된 의무는 철저히 이행해야 합니다. 특히 자금 대여나 계약금 납입과 같은 중요한 의무를 불이행하면 계약 해지의 사유가 될 수 있으며, 이는 귀책사유로 인정되어 손해배상 청구가 어려워질 수 있습니다.
2. 주택재건축정비사업 추진위원회와 맺은 계약은 조합 설립 시 해당 조합으로 그 권리와 의무가 포괄 승계되므로, 추진위원회와의 계약 내용이 조합에도 그대로 적용됨을 인지해야 합니다.
3. 금전소비대차 계약에서 이자율을 정할 때는 반드시 이자제한법 등 관련 법률이 정한 최고 이자율을 확인해야 합니다. 법정 최고 이자율을 초과하는 약정은 무효이며, '수수료', '위험부담 수수료' 등 다른 명목으로 지급받은 금전도 이자로 간주되어 이자율 산정에 포함될 수 있습니다.
4. 채권자가 약정 이자율을 근거로 채무자의 재산을 압류하거나 배당받는 경우에도, 법정 최고 이자율을 초과하여 지급받은 금액은 부당이득이 되어 채무자에게 반환해야 할 의무가 발생할 수 있으므로, 채권 회수 시 법률 전문가의 도움을 받아 적법한 절차와 범위 내에서 진행하는 것이 중요합니다.
5. 채무자가 여러 채권자에게 채무를 지고 있을 때, 제3채무자가 일부 채권자에게 변제하거나 공탁하는 행위로 인해 다른 채권자에 대한 채무가 소멸할 수 있습니다. 자신의 채권이 어떻게 처리되고 있는지 지속적으로 확인해야 합니다.