세금 · 행정
망인 A가 토지를 매도하고 그 지상 건물은 아들 C 소유인 상황에서, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다고 보아 양도소득세를 신고했으나, 피고 성동세무서장이 아들 C이 비거주자이고 동일세대에 해당하지 않는다는 이유로 비과세 요건 불충족 판단하여 양도소득세 7억 8천만 원 이상을 부과한 사건입니다. 원고들은 양도 시기, 비과세 판단 시점, 건물 명의신탁 여부를 주장하며 부과 처분 취소를 구했으나 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
망 A는 1987년 서울 광진구 소재 토지를 취득하고, 그 지상 다가구주택은 아들 C이 1993년 소유권보존등기를 마쳤습니다. 2018년 망 A는 주식회사 H에 이 토지를 38억 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 망 A는 2021년 7월 16일을 양도일로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다고 신고하고 양도소득세 146,160,820원을 납부했습니다. 그러나 피고 성동세무서장은 이 사건 건물의 소유자인 아들 C이 비거주자이고 망인과 동일세대에 해당하지 않는다는 이유로 비과세 요건을 불충족한다고 판단, 2023년 2월 2일 망 A에게 2021년 귀속 양도소득세 786,869,140원(가산세 포함)을 추가 부과했습니다. 이에 망 A(이후 소송수계인인 가족들)는 이 부과 처분의 취소를 구하는 소송을 제기하여 발생한 분쟁입니다.
부동산 매매 대금을 장기 할부로 받는 경우 양도소득세의 귀속연도와 양도 시점을 언제로 보아야 하는지, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 판단하는 기준 시점은 언제인지 (계약 체결 시점 또는 대금 청산 시점), 토지 소유주와 그 지상 건물 소유주가 다른 경우, 토지 소유주가 건물에 대한 명의신탁을 주장하며 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하여, 피고 성동세무서장이 망 A에게 부과한 2021년 귀속 양도소득세 786,869,140원(가산세 포함)의 부과처분은 적법하다고 판단했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 됩니다.
이 판결은 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우에 발생하는 1세대 1주택 비과세 판단 기준에 대한 중요한 사례가 됩니다. 특히 장기 할부 매매 시 양도 시점, 비과세 요건 판단 기준 시점, 그리고 명의신탁 주장의 증명 책임에 대한 법원의 입장을 명확히 했습니다. 망인의 가족들은 7억 8천만 원이 넘는 양도소득세를 부담하게 되었으며, 이는 가족 구성원의 거주자 여부 및 세대 분리 여부가 주택 양도 시 세금에 미치는 영향이 크다는 것을 보여줍니다.
양도소득세의 귀속연도 및 양도 시점 (구 소득세법 제39조 제1항, 제98조, 제118조 및 구 소득세법 시행령 제162조 제1항): 법원은 자산의 양도 또는 취득 시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 보고, 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일로 봅니다. 다만 장기할부조건의 경우 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도일로 볼 수 있습니다. 원고들은 장기할부조건에 따라 2018년 또는 2019년을 양도 시점으로 보아야 한다고 주장했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 이는 이 사건의 양도 시점이 대금 청산일인 2021년으로 판단되었거나, 장기할부조건에 해당하는 요건을 충족하지 못했다고 본 것입니다.
1세대 1주택 비과세 요건 판단 기준 시점 및 세대 범위 (구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제88조 제1항 및 구 소득세법 시행령 제2조 제1항, 제3조): 1세대 1주택 비과세 여부는 양도일 현재의 상황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 여기서 "1세대"는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말하며, "거주자"는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 의미합니다. 원고들은 계약 체결 시점인 2018년을 기준으로 망인과 아들 C이 거주자로서 동일세대에 해당했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 주장을 기각했는데, 이는 양도 시점인 2021년 기준으로 아들 C이 비거주자였고 망인과 동일세대에 해당하지 않아 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 판단했기 때문입니다.
명의신탁 부동산의 실질 소유자 판단: 원고들은 망 A가 이 사건 건물을 신축하고 아들 C에게 명의신탁했다고 주장했으나, 법원이 이 주장을 기각한 것으로 보아 망인이 건물의 실질 소유자임을 입증할 만한 충분한 증거가 제시되지 않았거나, 명의신탁이 인정되더라도 그 효과가 양도소득세 비과세 요건에는 미치지 않는다고 판단했을 수 있습니다. 명의신탁은 그 실질에 따라 판단되나, 과세 관청은 등기부상 명의자를 우선으로 보며 실질 소유자를 주장하려면 명확한 증거가 필요합니다.
토지와 건물 소유자가 다른 경우, 특히 가족 간이라도 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부는 매우 복잡하게 판단될 수 있으므로 사전에 철저한 검토가 필요합니다. 가족 구성원 중 일부가 비거주자가 되거나 세대가 분리되면 주택 양도 시 비과세 혜택에 영향을 줄 수 있으니 가족 구성원의 주소와 거주자 여부 변화에 주의해야 합니다. 부동산 매매 시 대금 청산일과 실제 사용수익 개시일이 다른 장기 할부 조건인 경우, 양도소득세의 귀속연도와 양도 시점이 언제로 확정되는지 관련 법령을 정확히 확인해야 합니다. 명의신탁을 주장하여 실질 소유자가 비과세 혜택을 받으려면, 명의신탁 관계를 입증할 수 있는 객관적이고 충분한 증거를 사전에 확보해 두어야 합니다.
