조건부 감정평가로 업무정지 처분받은 감정평가사 판결

감정평가사 A는 C조합의 토지 담보감정평가를 진행하면서, 실제 지목이 임야나 전인 토지를 '대지' 또는 '숙박시설 부지'로, 나대지를 '건물이 완공된' 것으로 전제하는 등 조건을 붙여 평가했습니다. 이에 국토교통부장관은 감정평가사 A가 신의와 성실로 공정하게 감정평가를 하지 않아 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률을 위반했다고 판단, 업무정지 6개월의 징계처분을 내렸습니다. 감정평가사 A는 조건부 평가 의뢰를 받았으며 검토 내용을 평가서에 기재하지 않은 것이 신의성실의무 위반이 아니며 징계가 과도하다고 주장하며 징계처분 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 감정평가사 A의 신의성실의무 위반을 인정하고 업무정지 6개월의 징계가 재량권 남용에 해당하지 않는다고 판단하여 감정평가사 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (감정평가사): B감정평가법인 소속으로 C조합의 담보감정평가를 수행했으나 조건부 평가로 인해 6개월 업무정지 징계를 받은 당사자
• 피고 국토교통부장관: 감정평가사 A에게 업무정지 6개월 징계처분을 내린 행정기관
• C조합: 감정평가사 A에게 담보감정평가를 의뢰한 기관
• V중앙회: B감정평가법인과 조건부 감정평가 금지 업무협약을 체결한 금융기관

분쟁 상황

감정평가사 A는 C조합으로부터 담보 감정평가를 의뢰받아 진행하는 과정에서, 토지의 지목이 임야나 전임에도 '대지'나 '숙박시설 부지'가 될 것을 조건으로 하거나, 나대지임에도 건물이 완공된 상태를 전제로 하는 등 현황과 다른 조건을 붙여 감정평가를 했습니다. 국토교통부장관은 이러한 조건부 감정평가가 감정평가사의 신의성실의무 위반에 해당한다고 보고 감정평가사 A에게 6개월의 업무정지 처분을 내렸습니다. 감정평가사 A는 이러한 처분이 부당하다고 주장하며 징계처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

감정평가사가 현황과 다른 조건을 붙여 감정평가를 한 행위와 그 검토 내용을 평가서에 충분히 기재하지 않은 것이 감정평가법상 신의성실의무 위반에 해당하는지 여부 및 업무정지 6개월 징계처분이 재량권 일탈·남용에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 감정평가사 A의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 따라서 피고인 국토교통부장관이 원고에게 내린 업무정지 6개월 처분은 유지됩니다.

결론

법원은 감정평가사 A가 현황기준 원칙에 대한 예외인 조건부 감정평가를 부적절하게 실시하고, 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성 검토 내용을 평가서에 제대로 기재하지 않아 감정평가사로서의 신의성실의무를 위반했다고 판단했습니다. 또한, 6개월의 업무정지 징계가 징계양정 기준에 따른 것이며 재량권의 범위를 넘어서지 않는다고 보아 원고의 청구를 최종적으로 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 감정평가사의 '신의성실의무'와 '조건부 감정평가'의 적정성을 다루고 있습니다.

1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제1항 (신의성실의무): 이 법률은 감정평가사에게 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 업무를 수행하며 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하지 않도록 의무를 부과합니다. 이는 감정평가사가 토지 등의 경제적 가치를 객관적으로 평가하기 위해 필요한 지식과 경험에 비추어 통상적으로 갖춰야 할 주의의무를 성실히 이행하고 어느 한쪽에 치우치지 않게 평가해야 한다는 의미입니다. 본 사건에서 감정평가사 A는 현황과 다른 조건을 전제로 평가하고 그 검토를 소홀히 함으로써 이 의무를 위반한 것으로 판단되었습니다.

2. 감정평가에 관한 규칙 제6조 제1항 (현황기준 원칙) 및 제2항 제2호 (조건부 평가 예외): 감정평가는 원칙적으로 '기준시점에서의 대상 물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태'를 기준으로 해야 합니다(현황기준 원칙). 그러나 예외적으로 의뢰인이 요청하는 경우에 한해, 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가를 할 수 있습니다. 법원은 이러한 조건부 감정평가는 원칙의 예외이므로 엄격하고 신중하게 판단하여 남용을 방지해야 한다고 강조했습니다. 감정평가사 A는 이러한 예외 규정을 자의적으로 적용하여 임야나 나대지에 건물 완공 등의 조건을 붙여 평가했고, 이는 현황기준 원칙을 위반하고 조건부 평가의 엄격한 적용 기준을 지키지 않은 행위로 인정되었습니다.

3. 감정평가에 관한 규칙 제6조 제3항 및 제13조 제2항 (조건 검토 및 평가서 기재 의무): 감정평가업자는 조건부 감정평가를 할 때 해당 조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 철저히 검토해야 합니다. 나아가 감정평가서 작성 시에는 조건부 평가를 붙인 경우 그 이유와 함께 검토사항을 반드시 포함하여 기재해야 합니다. 감정평가사 A는 평가서에 '상기 조건에 대한 합리성 및 실현가능성, 적법성을 검토하였음'이라고만 기재했을 뿐, 어떠한 근거로 조건을 판단했는지 구체적인 검토 내용을 명시하지 않아 이 의무를 위반한 것으로 보았습니다. 실제로 평가되었던 토지들이 약 3년이 지나도록 건축물이 완공되지 못했던 점도 조건 검토의 부실함을 보여주는 증거로 판단되었습니다.

4. 징계양정의 재량권 일탈·남용 여부: 징계권자의 징계처분은 재량에 맡겨져 있지만, 사회통념상 현저히 타당성을 잃어 재량권을 남용한 경우에 한하여 위법하다고 할 수 있습니다. 법원은 비위 사실의 내용과 성질, 징계의 행정 목적, 징계 양정 기준 등을 종합적으로 고려하여 판단하며, 특히 합리적인 내부 징계양정기준이 있다면 그 범위 내의 처분은 재량권 남용으로 보기 어렵다고 합니다. 이 사건에서 국토교통부장관의 징계 처분은 '감정평가관리‧징계위원회 운영 및 징계양정에 관한 규정'에 따라 신의성실의무 위반 시 업무정지 6월로 정해진 기준 범위 내에 있었고, 담보대출과 관련된 부실감정평가의 위험성 및 공정성 확보라는 공익적 측면이 감정평가사 A가 입게 될 불이익보다 우월하다고 보아 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

감정평가사는 대상 물건의 현재 상태를 기준으로 평가하는 '현황기준 원칙'을 엄격히 지켜야 합니다. 의뢰인이 특별한 조건을 요청하더라도 '조건부 감정평가'는 법령상 매우 예외적인 경우에만 허용됩니다. 조건부 감정평가를 진행할 경우, 해당 조건이 합리적이고 적법하며 실현 가능한지 철저히 검토해야 하며 그 검토 내용과 판단 근거를 감정평가서에 명확하고 구체적으로 기재해야 합니다. 단순히 '검토하였음'이라는 문구만으로는 불충분합니다. 금융기관 등과 체결한 업무협약에 조건부 감정평가 금지 조항이 있다면 이를 반드시 준수해야 합니다. 의뢰인의 요청이 있더라도 협약 내용을 우선적으로 확인하고, 필요시 의뢰 기관의 공식 부서에 확인을 요청하는 등 조건부 평가 의뢰의 진정성과 타당성을 면밀히 검토해야 합니다. 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성이 의심되거나 불분명할 경우 감정평가 의뢰를 거부하거나 수임을 철회하는 것이 감정평가사로서의 법적 의무를 다하는 길입니다. 담보대출을 위한 감정평가는 부실대출 방지를 위해 특히 보수적이고 신중하게 접근해야 하며, 신의성실의무 위반은 업무정지 등 중징계로 이어질 수 있음을 유념해야 합니다.