사망한 아버지 재산 상속세 추가 부과 유지 판결

원고의 부친이 사망한 후 상속받은 부동산에 대해 세무서가 사망 2년 이내의 매매가액을 기준으로 상속세를 추가로 부과하자 원고가 이에 불복하여 처분 취소를 요구했으나 법원이 세무서의 손을 들어준 사건입니다.

원고 측은 해당 부동산이 매매 이후 철거 및 신축 공사로 형태가 달라졌고, 주변 환경 변화와 공시지가 상승 등 '가격변동의 특별한 사정'이 있었으므로, 매매가액을 상속재산가액으로 삼는 것은 위법하다고 주장했습니다.

그러나 법원은 주택의 노후화 등을 고려할 때 매매가액이 사실상 토지의 가치만을 반영했다고 판단했으며, 주변 환경 변화나 공시지가 상승만으로는 가격변동의 특별한 사정으로 볼 수 없다고 보아 피고(세무서)의 추가 상속세 부과 처분이 정당하다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 사망한 아버지의 재산을 상속받은 상속인으로, 상속세 부과 처분의 취소를 구한 당사자입니다.
• 피상속인 고 B: 원고 A의 부친이자 사망하여 재산을 상속 개시한 사람입니다.
• 피고 역삼세무서장: 원고에게 상속세를 추가로 부과한 세무 당국입니다.

분쟁 상황

원고의 부친인 고 B는 2019년 7월 27일 사망했습니다. 그에 앞서 2017년 10월 28일 서울 마포구의 토지와 노후 주택을 15억 원에 매수했고, 2018년 1월 30일 잔금 지급 및 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이후 고 B는 주택을 철거하고(2018년 4월 25일) 2018년 7월 26일 새로운 상가 건물 건축허가를 받아 공사를 진행하던 중 사망했습니다. 상속인들은 상속재산 신고 시 이 사건 토지의 시가를 산정하기 어렵다고 보아 2019년 개별공시지가인 660,800,000원으로 평가하여 상속세를 신고했습니다.

그러나 서울지방국세청의 업무감사 결과, 이 사건 부동산 매매가액 15억 원이 상속세 및 증여세법 시행령 상 '평가기준일 전 2년 이내의 매매 등'에 해당하므로, 이 가액을 상속재산가액으로 삼아야 한다는 시정조치가 내려졌습니다.

이에 역삼세무서장은 평가심의위원회를 거쳐 이 사건 매매가액 15억 원을 기준으로 상속재산가액을 재산정하고, 당초 신고액과의 차액 839,200,000원을 가산하여 2023년 4월 1일 원고에게 상속세 125,552,336원을 추가로 부과했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

상속개시일 전 2년 이내의 부동산 매매가액을 상속재산의 '시가'로 인정할 수 있는지, 특히 해당 기간 동안 부동산의 형태 변화(주택 철거 후 상가 신축) 및 주위 환경 변화(공원 조성, 공시지가 상승)가 '가격변동의 특별한 사정'에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 피고 역삼세무서장이 원고에게 부과한 상속세 125,552,336원의 추가 처분이 적법하다고 판결했습니다. 따라서 원고는 소송비용도 부담하게 됩니다.

결론

법원은 피상속인이 사망하기 약 2년 전에 매수한 토지 및 주택의 매매가액 15억 원이 당시 상속재산인 토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가로 인정된다고 보았습니다.

매수 당시 주택의 가치가 미미하여 사실상 토지 가치로 보아도 무방하며, 이후 주택 철거 및 상가 신축 공사가 진행되었더라도 매매가액을 토지 가액으로 본 것이 재산의 동일성을 해치지 않는다고 판단했습니다.

또한, 피상속인 사망 무렵 공원 조성 사업이 대부분 완료되었거나 공시지가가 상승했더라도 이를 '가격변동의 특별한 사정'으로 보기 어렵다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 상속세 및 증여세법(이하 '상증세법') 제60조 및 동법 시행령 제49조의 '상속재산 시가 평가' 원칙과 관련된 법리입니다.

1. 시가주의 원칙 (상증세법 제60조 제1항, 제2항)​: 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 '시가'에 따릅니다. 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 객관적인 교환가치를 의미하며, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함합니다.

2. 시가 인정 범위 (상증세법 시행령 제49조 제1항)​: 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간 중에 해당 재산에 대한 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 그 거래가액, 감정가액의 평균액, 보상가액 등을 시가로 봅니다.

3. 평가기간 외 매매 등 가액의 적용 (상증세법 시행령 제49조 제1항 단서)​: 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후 상속세 신고기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도, 평가기준일과 해당 매매 등 가액 발생일 사이에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 '가격변동의 특별한 사정'이 없다고 인정되면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있습니다.

이 사건에서 법원은 '가격변동의 특별한 사정'을 단순히 형질변경, 도시계획변경 등 이례적인 사유에만 한정하지 않고, 상속재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 가액이 상속개시일 당시 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 볼 만한 제반 사정으로 해석했습니다.

그러나 법원은 이 사건 매매가액 15억 원이 당시 노후 주택의 가치를 포함하더라도 사실상 토지의 가치로 볼 수 있었고, 공시지가 상승이나 공원 조성 사업만으로는 매매계약일과 상속개시일 사이에 '가격변동의 특별한 사정'이 있었다고 인정하기 어렵다고 보아 세무서의 상속세 부과 처분을 정당하다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 상속개시일로부터 2년 이내에 망인이 부동산을 매매한 이력이 있다면, 그 실제 거래가액이 상속재산의 시가로 인정될 가능성이 높습니다. 개별공시지가가 실제 매매가보다 낮더라도 실제 거래가액이 우선적으로 고려될 수 있습니다.

2. 노후 주택이 포함된 토지를 매수하고 곧바로 주택을 철거하여 신축하려 한 경우, 주택 자체의 경제적 가치는 미미하다고 판단되어 매매가액 전체를 토지의 가치로 인정할 수 있습니다. 이는 재산의 형태 및 이용상태의 동일성을 해치지 않는다고 판단될 수 있습니다.

3. 부동산의 가치 변동에 영향을 줄 수 있는 주변 환경의 변화(예: 공원 조성 사업)나 공시지가의 일반적인 상승은 반드시 '가격변동의 특별한 사정'으로 인정되지 않을 수 있습니다. 특히 그러한 변화가 매매계약일 이전에 이미 대부분 완료되었거나, 공시지가 상승이 정부 정책에 따른 현실화율 조정의 영향일 경우 더욱 그렇습니다.

4. 상속재산 평가 시 객관적인 교환가치인 '시가'를 기준으로 하는 것이 원칙이며, 시가 판단이 어려울 경우에만 보충적 평가방법(공시지가 등)을 적용합니다. 실제 거래가액이 있다면 이는 시가를 판단하는 강력한 근거가 됩니다.

5. 유사한 상황에서 감정평가액 또한 실제 매매가액의 타당성을 검토하는 보조 자료로 활용될 수 있으며, 감정평가액이 실제 매매가액과 큰 차이가 없다면 매매가액의 신뢰성이 더욱 높아질 수 있습니다.