기타 금전문제
원고가 지역주택조합 가입 계약을 체결하며 '조합설립인가를 받지 못할 경우 납부금 전액 환불' 내용의 안심보장증서를 받았으나, 조합설립인가가 불발되자 계약의 무효를 주장하며 납부금을 돌려받으려 한 사건입니다. 법원은 안심보장증서가 총유물 처분행위에 해당하나 총회 결의가 없어 무효이며, 이 약정이 없었다면 원고가 계약을 체결하지 않았을 것이므로 전체 계약이 무효라고 판단하여 원고에게 분담금 반환을 명령한 판결입니다.
원고는 2020년 5월 8일 피고 지역주택조합과 조합 가입 계약을 체결하고 아파트 분양을 약정하며, 조합설립인가를 받지 못할 경우 납부금 전액을 환불하겠다는 내용의 '안심보장증서'를 교부받았습니다. 원고는 총 144,024,723원을 분담금 명목으로 피고에게 지급했습니다. 그러나 피고 조합이 조합설립인가를 받지 못하자, 원고는 안심보장증서가 무효이므로 전체 가입 계약도 무효이며 납부한 분담금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 안심보장약정이 총유물 처분행위가 아니거나, 설령 그렇더라도 총회 결의 또는 추인을 거쳐 유효하다고 주장하며 원고의 청구에 맞섰습니다.
지역주택조합의 '안심보장증서' 발행이 조합원 총회 결의가 필요한 총유물 처분행위에 해당하는지 여부, 해당 약정이 무효일 경우 조합 가입 계약 전체가 무효로 되는지 여부, 그리고 그에 따른 피고의 부당이득 반환 의무 발생 및 그 범위가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 '안심보장증서'가 조합원 총회의 결의를 거치지 않은 총유물 처분행위이므로 무효라고 판단했습니다. 또한, 이 환불보장약정이 없었다면 원고가 지역주택조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아, 민법 제137조의 일부 무효 법리에 따라 지역주택조합 가입 계약 전체를 무효로 보았습니다. 이에 따라 피고 지역주택조합은 원고에게 부당이득 반환으로 분담금 144,024,723원을 지급해야 하며, 2024년 1월 30일(소장부본 송달일)부터 2024년 11월 28일(제1심판결 선고일)까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 추가로 지급하라고 판결했습니다. 피고의 항소는 기각되었습니다.
피고의 항소가 기각됨에 따라, 지역주택조합 가입 계약은 무효로 확정되었고 피고 지역주택조합은 원고에게 약 1억 4천 4백만 원의 분담금과 이에 대한 지연이자를 반환해야 합니다.
이 사건 판결은 주로 민법상의 비법인사단의 총유물 관리 및 처분 규정과 법률행위의 일부 무효에 관한 법리를 적용했습니다. 민법 제276조 제1항은 비법인사단(여기서는 지역주택조합)의 재산인 총유물의 관리와 처분은 사원총회의 결의에 따라야 한다고 규정하고 있습니다. 법원은 조합원이 납부한 분담금을 총유물로 보았고, 안심보장약정은 단순히 채무를 부담하는 행위를 넘어 분담금의 규모를 감소시키는 총유물 처분행위에 해당하므로, 조합원 총회의 결의가 없었으므로 이 환불보장약정은 무효라고 판단했습니다. 또한, 민법 제137조는 법률행위의 일부분이 무효일 경우 그 전부를 무효로 하되, 무효 부분이 없었더라도 당사자들이 나머지 부분만으로도 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때는 그 나머지 부분은 유효로 남을 수 있다고 정합니다. 이 사건에서는 환불보장약정이 없었다면 원고가 지역주택조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단되어, 무효인 환불보장약정으로 인해 전체 조합 가입 계약 또한 무효가 되었고, 이에 따라 피고는 원고로부터 받은 분담금을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 발생했습니다.
지역주택조합 가입 시 '안심보장증서'나 '환불보장약정'이 제공되는 경우, 해당 약정이 적법한 절차(특히 조합원 총회 결의)를 거쳐 유효하게 체결된 것인지 반드시 확인해야 합니다. 총유물 처분행위는 비법인사단의 중요한 의사결정이므로, 단순히 발기인 회의 승인이나 포괄적인 업무 추인만으로는 유효하다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 구체적인 약정 내용에 대한 충분한 설명과 개별적인 조합원의 동의 여부가 중요합니다. 지역주택조합 사업은 변수가 많고 무산될 위험성이 있으므로, 사업 추진 과정에서 불확실성이 해소되지 않거나 계약 내용에 중요한 하자가 있다고 판단될 경우 신속하게 법적 조치를 고려하는 것이 좋습니다. 안심보장약정이 조합 가입 여부를 결정하는 중요한 요소였다면, 해당 약정이 무효로 판단될 경우 전체 가입 계약도 무효로 인정되어 납부한 분담금을 반환받을 가능성이 높습니다.
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