기타 금전문제
이 사건은 지식산업센터 분양계약의 유효성을 다투고 계약금 반환 및 대출채무 부존재를 주장하는 본소와 미납된 잔금 및 지연손해금 지급, 소유권이전등기 신청절차 인수를 요구하는 반소가 제기된 사건입니다. 원고들은 분양계약이 구 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법)상 전화권유판매에 해당하며 청약철회권이 있으나 고지되지 않아 계약을 철회했으므로 계약금 반환 및 대출 채무가 없다고 주장했습니다. 반면 피고 G은 원고들이 방문판매법상 소비자가 아니므로 법 적용 대상이 아니며 계약이 유효하다고 맞섰습니다. 법원은 원고들이 방문판매법상 보호받는 소비자로 보기 어렵고 이 사건 부동산이 투자 또는 사업 목적의 자본재로 사용될 예정이므로 분양계약은 유효하다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들의 본소 청구는 모두 기각되었고 피고 G의 반소 청구는 잔금 391,746,000원 및 연 15%의 지연손해금 지급, 소유권이전등기신청절차 인수를 명하는 범위 내에서 인용되었습니다.
피고 G은 지식산업센터 신축사업의 시행사였고, 피고 E신탁은 수탁자였습니다. 원고 회사 B는 2022년 5월 2일 이 지식산업센터의 4개 호실에 대한 분양계약을 체결했으며, 이후 원고 회사의 사내이사 A가 이 분양권을 매수하여 매수인 지위를 포괄 이전받았습니다. 원고 A는 중도금 대출을 Q은행에서 받아 중도금을 납부했습니다. 지식산업센터가 2024년 6월 사용승인을 받고 잔금 납부 안내가 이루어지자, 원고 A는 잔금을 납부하지 않았습니다. 원고들은 분양담당자가 카카오톡 메시지를 통해 홍보하고 청약을 유인한 행위가 방문판매법상 전화권유판매에 해당하며, 청약철회권이 고지되지 않아 계약을 철회했다고 주장하며 계약금 반환 및 대출채무 부존재를 청구했습니다. 이에 대해 피고 G은 원고들이 방문판매법상 소비자가 아니며 계약이 유효하므로 잔금 지급 및 소유권이전등기 인수를 요구하는 반소를 제기했습니다. 이 사건의 핵심은 지식산업센터 분양계약에 방문판매법이 적용되는지, 그리고 원고들이 이 법의 보호를 받는 '소비자'에 해당하는지 여부였습니다.
이 사건 분양계약이 구 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법)상 '전화권유판매'에 해당하는지 여부와 원고(원고 회사 또는 A)가 방문판매법상 '소비자'에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 이에 따라 방문판매법상 청약철회권이 인정되는지, 계약이 해소되는지, 그리고 계약금 반환과 중도금 대출 채무 부존재 주장이 유효한지 여부가 논의되었습니다. 또한 분양계약의 유효성이 인정될 경우 잔금 지급 의무와 소유권이전등기 신청 절차 인수 의무가 발생하는지 여부도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고(A 및 주식회사 B)들이 방문판매법상 보호받는 소비자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 피고 E신탁 및 G에 대한 계약금 130,582,000원 부당이득 반환 청구와 피고 Q은행에 대한 대출 채무부존재 확인 청구는 모두 기각되었습니다. 반면 피고 G의 반소 청구는 인용되어, 주위적 원고 A는 피고 G에게 미납된 잔금 391,746,000원 및 이에 대해 2024년 10월 1일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 또한 원고 A는 이 사건 부동산에 관해 신탁해지를 원인으로 피고 G에게 소유권이전등기가 마쳐지는 것을 조건으로, 피고 G으로부터 해당 부동산에 대한 2022년 5월 2일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기신청절차를 인수해야 합니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고들이 부담하게 되었습니다.
법원은 지식산업센터 분양계약에 방문판매법을 적용하기 어렵다고 판단했습니다. 원고들이 사업 목적으로 이 사건 부동산을 취득했으며 방문판매법상 '소비자'의 범주에 해당하지 않는다고 보았기 때문입니다. 결과적으로 원고들의 청약철회 주장은 받아들여지지 않았고, 분양계약은 유효하게 존속하여 원고 A는 피고 G에게 잔금과 지연손해금을 지급하고 소유권이전등기 신청절차를 인수해야 하는 의무를 지게 되었습니다.
이 사건은 주로 구 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법)의 적용 여부와 그 해석에 따라 결론이 달라졌습니다. 방문판매법 제2조 제3호는 전화를 이용하여 소비자에게 권유하는 '전화권유판매'를 정의하고 있으나, 이 사건에서 분양담당자의 카카오톡 메시지가 이에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 더 중요한 것은 방문판매법 제2조 제12호에서 규정하는 '소비자'의 범위입니다. 이 조항은 사업자가 제공하는 재화 등을 소비생활을 위해 사용하거나 이용하는 자를 소비자로 보는데, 방문판매법 시행령 제4조에서는 소비생활 외의 목적으로 사용하더라도 '최종적으로 사용하거나 이용하는 자'를 포함시키면서도 '재화 등을 원재료 및 자본재로 사용하는 자는 제외'한다고 명시하고 있습니다. 법원은 이 사건 지식산업센터를 원고 회사가 사업장으로 사용할 경우 '자본재'로 이용하는 것에 해당하며, 투자 목적으로 분양받은 것으로 보아 방문판매법상 소비자로 인정하지 않았습니다. 또한 방문판매법 제3조 제1호는 사업자가 상행위를 목적으로 재화 등을 구입하는 거래는 방문판매법 적용에서 제외한다고 규정하고 있습니다. 청약철회권은 방문판매법 제7조 제1항 제6호, 제2항 및 제8조 제1항 제3호에 따라 소비자가 일정 기간 내에 계약을 철회할 수 있는 권리이며, 제9조 제2항은 사업자의 대금 환급 의무와 지연 시 지연손해금 지급 의무를 규정하고 있습니다. 하지만 이 사건에서는 원고들이 소비자로 인정되지 않았으므로 이러한 청약철회권 및 대금 환급 관련 규정이 적용되지 않았습니다. 반소 청구에서는 부동산등기법 제23조 제1항 및 제4항에 따라 등기의무자가 자기 명의의 등기로 인해 불이익을 입을 우려가 있는 경우 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 소로 구할 수 있다는 법리가 적용되어 피고 G의 소유권이전등기신청절차 인수 청구가 인용되었습니다.
지식산업센터와 같은 특정 목적의 부동산을 분양받을 때는 '소비생활을 위한 사용'인지 '투자 또는 사업 자본재 목적'인지 자신의 계약 목적을 명확히 인지하고 법적 보호 여부를 확인해야 합니다. 투자나 사업 목적의 구매는 일반 소비자와 다른 법적 보호 기준이 적용될 수 있습니다. 전화 등을 통한 권유로 계약을 체결했더라도 해당 계약이 방문판매법상 '전화권유판매'에 해당하고 매수인이 '소비자'에 해당하는지는 엄격하게 판단됩니다. 특히 법인이 사업 목적으로 부동산을 취득하는 경우에는 소비자로 인정받기 어려울 수 있습니다. 분양계약서에 청약철회, 해지 조건, 지연손해금 등 중요한 내용이 명시되어 있으므로 계약 체결 전에 모든 조항을 충분히 이해하고 동의해야 합니다. 분양계약이 유효하게 존속하는 경우 잔금 납부 의무가 발생하며 이를 이행하지 않으면 계약서에 명시된 높은 지연손해금을 부담하게 될 수 있고 소유권이전등기 절차를 인수할 의무도 발생할 수 있습니다. 분양계약과 연계된 대출계약은 분양계약이 유효하다면 대출 채무도 계속 유효합니다. 분양계약이 해소되지 않는 한 대출 채무 부존재를 주장하기 어렵습니다.
