지식산업센터 분양 계약 해제 및 투자금 반환 청구 사건

이 사건은 양주시 AO 지식산업센터의 수분양자들이 시행사, 시행수탁자, 시공사를 상대로 분양계약의 해제 또는 취소를 주장하며 기 지급한 계약금, 중도금의 반환 및 위약금 지급을 청구한 사건입니다. 원고들은 피고들이 전매 이행 확약 위반, 입주 지연, 위법한 설계 변경 및 하자로 계약상 의무를 불이행했거나 기망행위를 했다고 주장했습니다. 법원은 피고 시공사가 분양대금 반환 의무를 부담하는 주체가 아니라고 판단했으며, 나머지 피고들에 대해서는 전매 확약 위반이나 기망행위가 인정되지 않고, 입주 지연으로 인한 해제권은 원고들의 해제 의사표시가 적법한 이행제공 이후에 도달하여 효력이 없다고 보아 원고들의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (총 34명의 개인과 1개의 법인): 양주시 AO 지식산업센터 중 일부 호실을 분양받은 수분양자들입니다.
• 피고 주식회사 AJ: 이 사건 건물을 신축하여 분양하는 사업의 시행위탁자입니다.
• 피고 AL 주식회사: 피고 AJ와 관리형토지신탁계약을 체결한 시행수탁자이자 매도인입니다.
• 피고 주식회사 AK: 이 사건 건물을 시공한 시공사입니다.

분쟁 상황

원고들은 양주시에 위치한 'AO 지식산업센터'의 수분양자들입니다. 피고 AJ는 이 사업의 시행위탁자, 피고 AL은 시행수탁자 겸 매도인, 피고 AK은 시공사입니다. 원고들은 2022년 2월경부터 5월경까지 피고들과 각 호실에 대한 분양계약을 체결하거나 수분양자 지위를 승계하고 계약금을 지급했습니다. 이 분양계약에는 입주예정일이 2023년 11월로 명시되어 있었고, 피고 AL의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연될 경우 원고들이 계약을 해제할 수 있다는 조항이 포함되어 있었습니다. 원고들은 분양대행사로부터 입주지정기간 이전에 호실 전매를 완료하고, 실패 시 계약금을 반환하겠다는 확약을 받았다고 주장했으며, 피고들이 입주를 지연하고 위법한 설계 변경 및 심각한 하자가 발생했다고 주장했습니다. 그러나 피고 AL, AJ는 2024년 2월 14일 입주지정기간을 통지한 후, 2024년 3월 4일 이 사건 건물이 관할 관청으로부터 사용승인을 받았고, 같은 날 오후 7시 2분경 '사용승인 완료로 금일부터 입주가 가능하다'는 정정 통지를 발송했습니다. 원고들은 2024년 3월 4일 피고들에게 내용증명 우편으로 분양계약 해제 의사표시를 통보했으며, 이 통지는 2024년 3월 5일 피고 AL에게 도달했으나 피고 AJ에게는 미배달로 반송되었습니다. 원고들은 이러한 상황을 바탕으로 계약 해제 또는 취소를 주장하며 기 지급한 계약금 및 중도금의 반환과 위약금 지급을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 시공사인 피고 AK이 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무를 부담하는 주체인지 여부입니다. 둘째, 피고들이 전매 확약 의무를 위반하여 분양계약을 해제할 수 있는지 여부입니다. 셋째, 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되어 분양계약상 약정 해제 사유가 발생했는지, 그리고 원고들의 해제 의사표시가 적법하게 이루어졌는지 여부입니다. 넷째, 사용승인 당시 이 사건 건물이 실제로 입주할 수 없는 상태였는지 여부입니다. 다섯째, 피고들이 위법한 설계 변경을 했거나 계약 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자가 발생했는지 여부입니다. 여섯째, 피고들이 분양호실 전매 확약을 믿게 하여 기망하였고, 이에 따라 분양계약을 취소할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 피고 주식회사 AJ, AL 주식회사, 주식회사 AK에 대한 모든 청구를 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 피고 AK에 대해서는 분양계약 조항에 따라 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무가 시행위탁자 또는 시행수탁자에게 있다고 보아 시공사인 피고 AK은 그 의무를 부담하지 않는다고 판단했습니다. 피고 AL과 AJ에 대해서는, 원고들이 주장하는 전매 이행 확약은 증거가 부족하며, 계약자 확인서상으로도 전매 약속을 받지 않았다고 기재되어 있어 기망행위가 인정되지 않는다고 판단했습니다. 입주예정일로부터 3개월 초과 지연으로 인한 약정 해제 사유는 발생했지만, 피고들이 이 사건 건물 사용승인을 득하고 입주 가능 통지를 발송한 2024년 3월 4일에 적법한 이행제공이 완료되어 원고들의 해제권이 소멸했으므로, 그 이후 피고들에게 도달한 원고들의 해제 의사표시는 효력이 없다고 보았습니다. 또한, 사용승인 당시 건물이 입주할 수 없는 상태였다는 원고들의 주장은 인정하기 어렵고, 설계 변경 주장도 구체적으로 특정되지 않았으며, 일부 하자가 존재하더라도 계약 목적 달성이 불가능할 정도의 중대한 하자는 아니라고 판단하여 계약 해제 사유가 되지 않는다고 보았습니다. 따라서 이 사건 분양계약이 해제 또는 취소되지 않았으므로, 원고들의 분양대금 반환 및 위약금 지급 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에 적용되거나 인용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 채무자회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제118조 제1호 (회생채권의 정의)​ 회생채권은 채무자에 대한 회생절차 개시 전에 채권 발생의 주요한 원인이 갖추어진 재산상의 청구권을 의미합니다. 채권의 내용이 구체적으로 확정되지 않았거나 변제기가 회생절차개시 후에 도래하더라도 해당합니다. 이 사건에서 피고 AK에 대한 분양대금 반환 및 위약금 채권은 피고 AK의 회생절차 개시 전에 분양계약이 체결되었으므로 회생채권으로 인정되었습니다.

• 채무자회생법 제251조 (회생계획 인가결정의 효력)​ 회생계획 인가 결정이 내려지면 회생채무자는 회생계획에서 정하거나 법률에 따라 인정된 권리를 제외한 모든 회생채권, 회생담보권에 대한 책임을 면하게 됩니다. 이는 채무가 소멸하는 것이 아니라 이행을 강제할 수 없는 자연채무가 되는 것을 의미하며, 이행을 구하는 소는 소의 이익이 없어 부적법하게 됩니다.

• 채무자회생법 제286조 제2항 (회생절차의 폐지 결정)​ 회생계획 인가 전에 회생절차가 폐지된 경우에는 회생채권 신고를 하지 아니했더라도 그 채권이 실권되지 않습니다. 이 사건에서 피고 AK에 대한 회생절차가 폐지되었으므로, 원고들이 회생채권을 신고하지 않았음에도 불구하고 그 채권이 실권되지 않아 법원이 본안 판단을 진행했습니다.

• 민법 제159조 (기간의 기산점)​ 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에 해당 기간의 말일이 종료점으로 됩니다. 따라서 특정 월로만 지정된 기간은 그 달의 마지막 날까지로 해석됩니다. 이 사건에서는 입주예정일이 '2023년 11월'로 정해졌으므로, 법원은 이를 2023년 11월 30일까지로 해석하여 입주 지연 여부를 판단했습니다.

• 민법 제111조 제1항 (의사표시의 효력발생시기)​ 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 발생합니다. 도달주의 원칙입니다. 이 사건에서 원고들의 계약 해제 의사표시가 피고 AL에게는 2024년 3월 5일에 도달했으나, 피고 AJ에게는 미도달로 반송되어 소장 부본 송달 시점인 2024년 3월 28일에 비로소 효력이 발생했다고 판단했습니다.

• 약정해제권의 소멸 및 이행지체 중 채무자의 책임 면제 법리 약정해제권이라 하더라도 채무불이행(이행지체)을 원인으로 하는 경우, 채권자가 해제권을 행사하기 전에 채무자가 채무 내용에 좇은 이행을 하거나 적법한 이행 제공을 하면, 그때부터 이행지체의 책임을 면하게 되고 해제권은 소멸합니다. 이 사건에서 피고 AL이 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주를 지연시켰지만, 2024년 3월 4일에 이 사건 건물의 사용승인을 득하고 입주가 가능하다는 통지를 발송함으로써 적법한 이행 제공을 했다고 보았습니다. 따라서 원고들의 해제 의사표시가 그 이후에 도달했으므로 해제권이 소멸한 후의 의사표시로서 효력이 없다고 판단했습니다.

• 주택공급사업자의 지체상금 책임 면제 요건 주택공급사업자가 입주 지연이 불가항력이었음을 이유로 지체상금 지급 책임을 면하려면, 입주 지연의 원인이 사업자의 지배 영역 밖에서 발생한 사건으로서 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능했음이 인정되어야 합니다. 법원은 코로나19 확산이나 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 사유가 이 사건 분양계약 체결 시점에 예측 불가능한 불가항력 사유였다고 단정하기 어렵고, 실제 공사 지연과의 인과관계도 입증되지 않았다고 판단하여 피고들의 불가항력 주장을 받아들이지 않았습니다.

• 건물 하자의 중대성 판단 건물의 하자가 존재하더라도, 그 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아니라면 계약 해제 사유가 되지 않고, 하자보수 청구 또는 손해배상 청구의 대상이 됩니다. 사용승인을 득한 건물은 특별한 사정이 없는 한 입주 및 사용, 수익이 가능하다고 봅니다. 이 사건에서 법원은 사용승인 당시 존재했던 일부 하자들이 계약 목적 달성을 불가능하게 할 정도로 중대하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 계약서의 세부 내용 정밀 검토: 분양 계약 시 분양대금 반환 의무, 위약금 지급 의무, 입주 지연 책임 등 각 의무가 어느 당사자에게 있는지 계약서 조항을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 시공사는 일반적으로 하자 보수 책임만 부담하고 분양대금 반환 책임은 시행사나 시행수탁자가 부담하는 경우가 많습니다.

• 구두 약속의 서면화 및 명확화: 분양 대행사나 관계자로부터 전매 또는 임대 보장과 같은 구두 약속을 받았다면, 이를 증명할 수 있는 서면 자료(예: 확약서)를 반드시 확보해야 합니다. 서면 내용이 모호하거나 법적 구속력이 불분명한 경우 법적 효력을 인정받기 어려우며, 계약서나 계약자 확인서에 '전매 약속을 받지 않았다'는 내용이 있다면 해당 항목에 서명하기 전 신중히 고려해야 합니다.

• 계약 해제 의사표시의 적절한 시기와 도달 확인: 계약 해제 사유가 발생했다고 판단되면, 지체 없이 해제 의사표시를 해야 합니다. 특히 상대방이 채무 이행을 완료하여 해제 사유가 해소된 이후에 하는 해제 의사표시는 효력이 없을 수 있습니다. 내용증명 우편 발송 시에도 상대방에게 실제로 도달했는지 확인하는 것이 중요하며, 도달 여부가 불확실할 경우 재차 통지하거나 다른 방법을 강구해야 합니다.

• 입주 지연의 불가항력 사유 판단 기준: 입주 지연이 사업자의 귀책 사유가 아닌 불가항력적인 사유(천재지변, 중대한 경제 상황 변동 등)로 인한 것인지는 엄격하게 판단됩니다. 단순히 경기 침체, 전염병 확산, 국제 분쟁 등을 이유로 불가항력을 주장하기는 어려울 수 있으며, 계약 체결 시 예측 가능성과 실제 공사 지연과의 직접적인 인과관계가 중요합니다.

• 건물 하자의 중대성 입증: 건물의 하자가 있더라도, 그 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아니라면 계약 해제 사유가 되기 어렵습니다. 경미한 하자는 하자보수 청구나 손해배상 청구를 통해 해결해야 할 문제이며, 사용승인을 득한 건물은 특별한 사정이 없는 한 사용, 수익이 가능하다고 추정됩니다. 입주가 불가능했다는 특별한 사정은 이를 주장하는 측이 입증해야 합니다.

• 설계 변경 주장의 구체적 명시: 설계 변경이 있었다고 주장하려면, 어떤 설계 변경이 있었는지 원도면과의 비교를 통해 구체적으로 특정하고 관련 입증 자료를 제출해야 합니다. 막연한 주장은 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.