기타 금전문제 · 건축/재개발
원고 A는 피고 주식회사 C가 시행 및 분양하는 오피스텔을 분양받는 계약을 체결했습니다. 하지만 시공사의 자금난으로 인해 입주예정일인 2019년 12월로부터 3개월 이상 입주가 지연되자, 원고는 계약서 조항에 따라 계약 해지를 통보하고 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구했습니다. 피고는 자신에게 귀책사유가 없고, 신탁계약의 특성과 자금집행순서를 이유로 원고의 청구를 거부했으며, 원고의 잔금 지급 불이행 및 신의칙 위반도 주장했습니다. 법원은 오피스텔 입주 지연에 대한 피고의 귀책사유를 인정하고 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단했습니다. 다만 피고가 원고를 위해 대납한 중도금 대출 이자액을 상계하고, 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 한정된다는 특약은 유효하다고 보아, 최종적으로 피고는 신탁재산의 범위 내에서 원고에게 15,015,993원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2018년 7월 20일 피고 C가 분양하는 H 2차 오피스텔 1832호에 대한 공급계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 같은 날 G저축은행으로부터 중도금 대출을 받아 피고에게 중도금 112,235,400원을 지급했습니다. 그러나 시공사 F가 자금난으로 공사를 제때 완료하지 못하여 입주예정일인 2019년 12월로부터 3개월 이상 입주가 지연되었습니다. 이에 원고는 2020년 4월 7일 공급계약 제3조 제3항 제1호에 따라 계약 해지를 통보하고, 계약금 반환 및 위약금 지급을 요구했습니다. 피고는 입주 지연이 자신의 귀책사유가 아니며, 신탁계약의 조항에 따라 책임이 제한되고, 원고의 해제권 행사가 부적법하다고 주장하며 맞섰습니다. 이로 인해 원고는 피고를 상대로 분양대금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.
오피스텔의 입주 지연이 매도인인 피고의 귀책사유에 해당하는지, 입주 지연을 이유로 한 분양계약 해지가 적법한지, 그리고 계약 해제 시 매수인의 잔금 지급 의무나 최고(독촉)가 필요한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고가 체결한 신탁계약의 조항들(준공 기한, 자금집행순서 등)이 매수인인 원고에게도 적용되어 피고의 책임 범위를 제한하거나 채권의 이행기를 변경할 수 있는지, 그리고 분양계약에 포함된 '책임한정특약'이 유효하여 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한되는지가 주요하게 다루어졌습니다.
법원은 원고의 계약 해지가 적법하다고 판단하여, 피고는 원고에게 위약금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 다만 피고가 원고를 대신하여 G저축은행에 대납한 중도금 대출 이자액 11,606,691원을 원고의 위약금 및 기지급 분양대금에 대한 법정이자 총 26,622,684원에서 상계하여, 최종적으로 15,015,993원이 남게 되었습니다. 또한 법원은 분양계약의 '책임한정특약'이 유효하다고 인정하여, 피고는 별지 목록 기재 신탁계약에 따른 신탁재산의 범위 내에서 위 금액을 지급해야 한다고 판결했습니다. 이 금액에 대해서는 2020년 4월 9일부터 2023년 3월 16일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
법원은 오피스텔 시공사의 자금난으로 인한 입주 지연이 매도인인 수탁자 피고의 귀책사유에 해당하며, 이에 따른 매수인의 계약 해지는 유효하다고 판단했습니다. 매수인은 특별히 잔금 지급이나 최고 없이도 약정해제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 또한 신탁계약의 자금집행순서는 매수인의 채권 이행기에 영향을 미치지 않지만, '신탁재산의 범위 내에서만 책임진다'는 특약은 유효하다고 보아 피고의 책임 범위를 제한했습니다. 결과적으로 원고는 청구 금액의 일부를 신탁재산 범위 내에서 지급받을 수 있게 되었습니다.
계약 해제와 귀책사유 (민법 제544조, 제546조 등 관련 법리): 계약 당사자 일방이 계약 내용을 이행하지 않거나 지체하는 경우 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사안에서는 매도인(피고)의 오피스텔 입주 지연이 명백하게 발생했고, 이는 시공사의 귀책사유라 할지라도 매도인이 매수인에 대한 관계에서 책임져야 할 사유로 인정되었습니다. 계약서에 '매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 초과 지연 시 계약 해제 가능'이라는 약정해제권 조항이 있었으므로, 이 조항에 따라 계약 해제가 적법하다고 판단되었습니다.
동시이행의 항변권과 이행 제공 (민법 제536조 관련 법리): 일반적으로 쌍무계약 해제 시에는 자기 채무의 이행을 제공해야 하지만, 본 판결에서는 약정해제권 조항이 수분양자의 분양대금 납부 의무 이행 제공을 요건으로 명시하지 않았고, 원고의 잔금 지급일이 '입주지정일'인데 피고가 입주지정일을 통보하지 않았으며 오피스텔이 준공조차 되지 않은 상태였으므로, 원고에게 잔금 이행 제공 의무가 없다고 보았습니다.
신의성실의 원칙 (민법 제2조 관련 법리): 계약 당사자는 권리의 행사와 의무의 이행을 신의에 좇아 성실히 해야 합니다. 피고는 원고의 해제권 행사가 신의칙에 반한다고 주장했으나, 법원은 원고가 계약 조항에 따라 해제권을 행사한 것이므로 신의칙 위반이라고 볼 근거가 없다고 판단했습니다.
신탁법 제48조 제1항 (수탁자의 필요비, 유익비 우선변제권): 이 조항은 수탁자가 신탁재산의 보존, 개량을 위해 지출한 필요비나 유익비에 대해 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있음을 규정합니다. 그러나 본 판결은 이 조항이 수탁자의 우선변제권을 보장하는 것일 뿐, 매수인의 위약금 채권의 이행기를 불확정기한으로 만들거나 선순위 변제 전까지 이행기가 도래하지 않는다는 의미는 아니라고 보았습니다.
약관의 규제에 관한 법률 제3조 (설명의무) 및 제6조 (불공정 약관조항의 무효):
상계 (민법 제492조 관련 법리): 두 사람이 서로 동종의 채무를 지고 있고, 그 채무가 모두 이행기에 도래한 경우 각 채무자는 상대방에 대한 자신의 채무와 상대방의 채무를 상계할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고의 위약금 채권과 피고의 대납 중도금 대출이자 채권이 상계되었습니다.
관리형신탁계약을 체결한 신탁사에 대하여 분양계약해제 및 해제 의한 대금반환을 구한 사건. 승소함
