호텔 관리단과 운영사 간 미지급 수익금 및 임대보증금 반환 약정금 분쟁 판결

제주 C호텔의 구분소유자들로 구성된 A관리단이 호텔 운영사인 주식회사 B를 상대로 미지급 수익금과 임대보증금, 그리고 운영 과정에서 발생한 채무 상계로 인한 손실액 등을 반환하라는 약정금 청구 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 관리단 집회의 적법성을 인정하고, 피고인 B회사가 원고인 A관리단에 총 1,183,423,041원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A관리단 (제주시 C호텔의 구분소유자 전원으로 구성된 단체)
• 피고: 주식회사 B (C호텔의 부동산 개발 및 운영을 맡았던 회사)
• D 주식회사 (피고로부터 C호텔을 임차하여 운영하던 회사)

분쟁 상황

제주 C호텔의 구분소유자들로 구성된 A관리단은 호텔 분양 당시 운영사였던 주식회사 B와 호텔 운영위탁 계약을 체결했습니다. 이후 B는 D주식회사와 C호텔 임대차 계약을 맺고 D가 호텔을 운영하게 했습니다. 그러나 B가 2017년 1월부터 구분소유자들에게 약정된 수익금을 지급하지 않자, A관리단은 2017년 5월 B에게 운영위탁 계약 해지를 통보했습니다. 이에 A관리단과 B는 2017년 6월 미지급 수익금, D로부터 받은 보증금 등을 정산하는 합의서(이 사건 약정)를 작성했습니다. 한편, A관리단은 D를 상대로 미지급 차임 청구 소송(선행소송)을 제기했고, D는 B에 대한 채권을 이유로 상계 항변을 하여 일부 금액이 상계되었습니다. 이로 인해 A관리단은 D로부터 받아야 할 금액 중 일부를 받지 못하게 되자, 상계된 금액에 대해 다시 B에게 책임을 물으며 미지급 수익금 및 임대보증금 등과 함께 약정금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 B는 관리단 집회의 적법성과 약정금의 범위에 대해 다투었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A관리단의 대표자 선임 절차가 적법하여 소송을 제기할 자격이 있는지 여부, 즉 관리단 집회의 의결정족수 충족 여부가 문제되었습니다. 둘째, 피고 B가 원고 A관리단에게 지급해야 할 약정금의 정확한 범위는 얼마인지, 특히 미지급 수익금에 부가가치세와 상사 이자율(연 10.5%)이 포함되어야 하는지, 그리고 D주식회사와의 임대차 계약 해지 소송 과정에서 D가 B에 대한 채권을 상계하여 원고가 받지 못하게 된 금액(상계채권)을 B가 원고에게 지급해야 하는지가 다투어졌습니다. 셋째, 이 사건 합의서의 특정 조항이 원고의 권리 포기로 해석될 수 있는지 여부도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B가 원고 A관리단에 1,183,423,041원과 이에 대하여 2019년 9월 27일부터 2020년 4월 1일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/10, 피고가 9/10를 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이미 확정된 선행소송의 판결을 유력한 증거로 삼아 관리단 집회에서 대표자 선임 절차가 적법하게 이루어졌고, 대리인 위임을 통한 의결정족수 또한 충족되었다고 보아 피고의 본안 전 항변을 기각했습니다. 또한, 피고는 원고에게 미지급 수익금에 부가가치세와 연 10.5%의 지연손해금을 포함하여 지급해야 하며, D 주식회사의 상계항변으로 원고가 받지 못하게 된 채권액(255,175,983원) 또한 피고의 부당이득 또는 원고의 변제자대위에 의해 원고에게 지급해야 할 채무로 인정했습니다. 합의서의 특정 조항은 원고의 권리 포기로 볼 수 없다고 판단하여 최종적으로 피고에게 약정금 지급 의무를 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조 제2항은 의결권은 대리인을 통하여 행사할 수 있음을 규정하고 있으며, 이를 통해 관리단 집회에서 위임장을 통한 의결권 행사가 정당하게 인정되었습니다. 또한, 「민법」 제481조는 변제자대위의 법리를 규정하고 있습니다. 이는 타인의 채무를 변제한 자가 그 변제로 당연히 채권자를 대위하는 것으로, 본 사건에서는 원고가 D의 상계 항변으로 인해 채권을 받지 못하게 된 부분이 피고가 D에게 갚아야 할 채무를 대신 변제한 것과 같다고 보아 원고가 피고에게 상환을 청구할 수 있는 근거가 되었습니다. 아울러, 소송 과정에서 발생하는 지연손해금에 대해서는 「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 이율이 적용됩니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처할 경우 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 집합건물의 관리단 집회를 소집하거나 의결할 때는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 절차와 의결정족수를 반드시 준수해야 합니다. 특히 대리인을 통한 의결권 행사 시에는 위임장을 명확하게 확보하고 보관하는 것이 중요하며, 이는 향후 분쟁 발생 시 관리단 대표의 적법성을 입증하는 결정적인 증거가 됩니다. 둘째, 건물 운영 위탁 계약이나 임대차 계약 체결 시에는 수익금 지급 기준, 보증금, 차임, 지연손해금 이율, 부가가치세 포함 여부 등 모든 금전적 사항을 계약서에 명확하게 명시해야 합니다. 불분명한 조항은 향후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 셋째, 계약 관계가 복잡하게 얽혀 있을 경우(예: 운영사-임차인-구분소유자 등), 한 당사자와 다른 당사자 간에 발생하는 채권·채무 관계가 다른 관계에 어떤 영향을 미칠지 충분히 검토해야 합니다. 특히 제3자의 상계항변으로 인해 채권자가 손실을 입을 경우, 본래 채무자에게 부당이득 반환이나 변제자대위 청구를 통해 구상할 수 있음을 인지하고 대비해야 합니다. 넷째, 합의서 작성 시에는 추후 발생할 수 있는 모든 상황을 고려하여 문구를 신중하게 작성해야 합니다. 특히 권리 포기나 채무 면제와 같은 중요한 내용은 명확하고 구체적으로 기재되어야 하며, 모호한 표현은 법적 다툼의 여지를 남길 수 있습니다.