집주인 바뀌고 전세금 못 받은 세입자를 대신한 보증기관의 구상금 청구 사건

세입자 B는 원래 집주인 C와 전세 계약을 맺고 주택도시보증공사와 전세보증금반환보증 약정을 체결했습니다. 이후 주택 소유권이 피고 A에게 넘어갔고 임대차 계약이 종료되었으나 피고 A는 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 주택도시보증공사는 보증 약정에 따라 세입자 B에게 보증금 3억 5천만 원을 대위 변제한 후 세입자 B로부터 보증금반환채권을 양도받아 새로운 집주인인 피고 A에게 변제한 보증금과 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 A는 명의 도용을 주장했으나 이를 입증하지 못했고 법원은 주택도시보증공사의 청구를 받아들여 피고 A는 주택도시보증공사에 3억 5천만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (주택도시보증공사): 세입자의 전세보증금반환을 보증해 준 기관이자 전세보증금반환채권을 양수받아 구상금을 청구한 채권자
• 피고 (A): 이 사건 주택의 새로운 소유주로서 임대차 계약을 승계하고 전세보증금 반환 의무를 가진 임대인
• B (세입자): 원래 임대인 C와 전세 계약을 맺고 주택도시보증공사와 전세보증금반환보증 약정을 체결한 임차인
• C (원래 집주인): 세입자 B와 최초 임대차 계약을 체결한 임대인

분쟁 상황

세입자 B는 2021년 1월 13일 원래 집주인 C와 전세보증금 3억 5천만 원에 임대차 계약을 맺었습니다. 이와 함께 세입자 B는 2021년 2월 4일 주택도시보증공사와 전세보증금반환보증 약정을 체결하여 전세보증금 미반환 시 보증금을 돌려받을 수 있도록 대비했습니다. 그런데 2021년 8월 19일 이 사건 주택의 소유권이 피고 A에게 이전되었습니다. 임대차 계약 기간이 2023년 1월 12일 종료된 후 피고 A는 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 주택도시보증공사는 2023년 6월 27일 보증 약정에 따라 세입자 B에게 3억 5천만 원을 대신 변제했습니다. 주택도시보증공사는 세입자 B로부터 전세보증금반환채권을 양도받았고 그 사실을 2021년 9월 3일 피고 A에게 통지했습니다. 주택도시보증공사는 보증금 지급 후 피고 A를 상대로 구상금 지급 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 주택 소유권이 변경된 경우 새로운 집주인이 기존 임대차 계약상 임대인의 지위를 승계하여 전세보증금 반환 의무를 부담하는지 여부입니다. 둘째 주택도시보증공사가 세입자에게 보증금을 대위 변제한 후 세입자의 전세보증금반환채권을 양수받아 새로운 집주인에게 구상권을 행사할 수 있는지 여부입니다. 셋째 피고가 부동산 등기에 대해 명의 도용을 주장했을 때 그 입증 책임과 증명 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 A는 원고인 주택도시보증공사에 3억 5천만 원을 지급해야 합니다.
2. 위 금액에 대하여 2023년 6월 28일부터 2024년 12월 20일까지는 민법이 정한 연 5%의 지연 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 연 12%의 지연 이자를 추가로 지급해야 합니다.
3. 소송 과정에서 발생한 모든 비용은 피고 A가 부담해야 합니다.
4. 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

이 판결은 주택의 소유자가 바뀌더라도 기존 임대차 계약의 임대인 지위는 새로운 소유자에게 당연히 승계되며 새로운 소유자가 전세보증금 반환 의무를 부담함을 명확히 했습니다. 또한 전세보증금반환보증에 가입한 세입자에게 보증기관이 대위 변제한 경우 보증기관이 해당 채권을 양수받아 새로운 집주인에게 구상권을 행사할 수 있음을 확인했습니다. 마지막으로 부동산 등기는 적법한 절차로 이루어졌다고 추정되므로 등기의 무효를 주장하는 측에서 명확한 증거를 통해 이를 입증해야 한다는 법리도 재확인되었습니다. 결과적으로 전세금 미반환으로 인한 세입자의 피해를 보증기관이 해소하고 그 비용을 원래 의무자인 집주인에게 청구하는 것이 정당하다는 취지입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 「주택임대차보호법」: 이 법은 주택 임차인의 주거 생활 안정을 보장하기 위한 것으로 임차 주택의 양수인(새로운 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임대차가 종료되어도 새로운 집주인이 전 임대인의 보증금 반환 의무를 그대로 갖게 됨을 의미합니다.
2. 민법 제441조 (구상권)​: 보증인이 채무자를 대신하여 채무를 변제한 경우 채무자에게 그 변제액과 이자, 그 외의 비용 등을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사가 세입자에게 보증금을 대신 갚았으므로 새로운 집주인에게 구상권을 행사할 수 있습니다.
3. 민법 제450조 (지명채권양도의 대항요건)​: 지명채권을 양도한 경우 채무자 외의 제3자에게 대항하기 위해서는 채무자에게 양도 통지를 하거나 채무자가 승낙해야 합니다. 이 사건에서 세입자가 주택도시보증공사에 보증금반환채권을 양도하고 그 사실이 새로운 집주인에게 통지되었으므로 채권 양도의 효력이 발생합니다.
4. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 (법정 이율)​: 소송으로 인해 채무자가 금전 채무의 이행을 지체하는 경우 소송이 제기된 다음 날부터 판결 선고일까지는 연 5% (민법), 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 이율이 적용될 수 있습니다.
5. 부동산 등기의 추정력: 부동산 등기는 그 등기가 유효하게 존재한다고 추정되는 법률적 효과를 가집니다. 즉 등기부등본에 소유자로 기재되어 있으면 특별한 사정이 없는 한 적법하게 소유권을 취득한 것으로 보며 등기가 무효라고 주장하는 사람이 그 무효 사유를 증명해야 합니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 전세보증금반환보증 가입의 중요성: 전세 계약 시 전세보증금반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있어 세입자의 재산권을 보호하는 데 큰 도움이 됩니다.
2. 집주인 변경 시 임대차 관계 확인: 전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 경우 새로운 집주인에게 임대차 계약이 승계되므로 새로운 집주인이 임대차 계약의 내용을 인지하고 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 이때 확정일자와 전입신고를 마친 상태여야 대항력을 갖출 수 있습니다.
3. 채권양도 통지 확인: 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신 갚고 집주인에게 구상권을 행사할 때 보증금반환채권이 보증기관으로 넘어갔다는 사실을 집주인에게 통지했는지 확인하는 것이 중요합니다. 이는 채권 양도의 법적 효력을 갖추는 데 필수적인 절차입니다.
4. 부동산 등기의 추정력: 등기부등본에 소유자로 기재된 사람은 특별한 사정이 없는 한 적법한 소유자로 추정됩니다. 만약 등기가 잘못되었다고 주장하려면 그 주장을 하는 사람이 명확한 증거를 제시하여 등기가 무효임을 입증해야 합니다. 단순히 '명의 도용' 주장만으로는 등기의 효력을 부정하기 어렵습니다.