부동산 분양대행수수료 미지급 분쟁 판결

부동산 분양대행사 주식회사 A가 재위탁받은 분양대행업무를 수행하여 수백 개의 호실에 대한 분양계약을 체결했지만, 계약 해지 이후에 수분양자들의 중도금 및 잔금 납부가 완료된 호실에 대한 수수료를 피고 주식회사 B가 지급하지 않아 발생한 분쟁 사건입니다. 원고 A는 계약 해지 전 분양계약 성사로 주된 의무를 다했다고 주장했고, 피고 B는 수수료 지급 조건이 수분양자의 대금 전액 납부라고 주장했습니다. 법원은 원고 A의 주장을 받아들여, 분양계약의 본질은 수분양자를 확보하여 계약을 체결하는 것이므로 대금 지급 여부는 수수료 지급 시기에 관한 것이라고 보아, 피고 B에게 원고 A에게 미지급된 수수료 306,937,250원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 B가 주장한 계약 명의 변경 호실 수수료 및 견본주택 관련 비용, 입주 촉진 업무 비용 공제 주장은 모두 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 부동산 분양대행업을 영위하며 피고로부터 지식산업센터 분양대행업무를 재위탁받아 수행한 회사입니다.
• 피고 주식회사 B: 분양대행업을 영위하며 주식회사 C로부터 분양대행업무를 위탁받고 이를 다시 원고에게 재위탁한 회사입니다.
• 주식회사 C: 피고 주식회사 B에게 지식산업센터 분양대행업무를 위탁한 회사입니다.

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B로부터 지식산업센터 분양대행업무를 재위임받아 약 382개의 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 이 중 283개 호실은 수분양자들이 계약금, 중도금, 잔금을 모두 납부했습니다. 2021년 3월 말경 원고와 피고는 분양대행계약을 합의 해지했습니다. 이후 피고는 계약 해지 이후에 중도금, 잔금이 지급된 호실에 대해서는 수수료 지급 의무가 없다고 주장하며 지급을 거부했습니다. 피고는 분양대행계약서상 수수료 지급 조건이 수분양자의 분양대금 전액 납부라고 해석했습니다. 이에 원고는 분양계약이 성사된 이상 주된 의무를 다한 것이며 분양대금 지급은 수수료 지급 시기를 정한 것일 뿐이므로 미지급된 수수료 306,937,250원과 지연손해금을 청구했습니다. 또한 피고는 계약 명의가 변경된 32개 호실에 대한 수수료 및 계약 해지 이후 견본주택 운영 비용, 입주 촉진 업무 비용 등 총 141,057,369원을 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

분양대행계약이 합의 해지된 이후에 수분양자들의 분양대금 납부가 완료된 호실에 대해 분양대행수수료를 지급해야 하는지 여부와 계약 명의가 변경되거나 피고가 지출한 추가 비용을 해당 수수료에서 공제할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B는 원고 주식회사 A에게 306,937,250원 및 그중 289,720,326원에 대하여는 2023년 11월 4일부터, 나머지 17,216,924원에 대하여는 2024년 8월 17일부터 각 2024년 11월 21일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 원고가 1/10을, 피고가 나머지를 부담하게 했습니다. 제1항은 가집행할 수 있다고 판결했습니다.

결론

법원은 분양대행업무의 본질은 수분양자를 확보하여 분양계약을 체결하는 것이고, 수분양자의 대금 지급은 수수료 지급 시기를 정한 것일 뿐 수수료 지급 의무 발생의 요건은 아니라고 판단했습니다. 따라서 피고 B는 원고 A에게 합의 해지 이전에 분양계약이 성립된 283개 호실에 대한 분양대행수수료 총 306,937,250원과 지연손해금을 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. 피고 B가 주장한 수수료 공제 주장은 모두 배척되었습니다.

연관 법령 및 법리

법원은 법률행위의 해석 원칙에 따라 이 사건 분양대행계약을 해석했습니다. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시 행위에 부여한 의미를 명확하게 확정하는 것으로서, 처분문서(계약서)의 문언이 명확하지 않을 경우, 문언의 형식과 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 법률행위를 통해 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서 법원은 분양대행업무의 본질이 수분양자를 확보하여 분양계약을 체결하는 것이므로, 분양계약이 성사된 이상 원고가 주된 의무를 다했다고 보았으며 수분양자의 대금 지급은 수수료 지급 시기에 대한 규정일 뿐, 수수료 지급 의무 발생의 요건은 아니라고 판단했습니다. 또한 피고가 원고에게 지연된 수수료를 지급해야 하는 경우, 상법에 따라 연 6%의 법정이율이 적용되며, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 판결 선고일 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다.

참고 사항

분양대행계약 해지 시점과 관계없이, 분양대행사가 계약 해지 이전에 수분양자를 확보하여 분양계약이 체결되었다면, 그에 대한 수수료를 청구할 권리가 있을 수 있습니다. 계약서에 명시된 수수료 '지급 조건 및 성립 시기'가 단순히 대금 지급의 시기를 규정한 것인지, 아니면 수수료 발생 자체의 필수 요건인지를 명확히 확인해야 합니다. 계약 해지 합의 시, 향후 발생할 수 있는 비용 정산이나 수수료 지급 조건에 대해 구체적으로 문서화하여 분쟁의 소지를 없애는 것이 중요합니다. 특히 대금 지급이 계약 종료 이후에 발생하는 경우를 대비해야 합니다. 분양대행사가 수행하는 업무의 '본질'이 무엇인지 (예: 단순히 계약 체결 성사인지, 아니면 잔금 납부까지 관리하는 것인지) 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 계약 명의 변경이나 계약 해지 방지를 위한 추가 업무 발생 시, 그에 따른 수수료 변동 또는 비용 청구 가능성에 대해 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. 분양대행 업무 수행 기간과 수분양자의 대금 납부 기간의 차이가 큰 경우, 계약 해지 시 미지급 수수료에 대한 분쟁 가능성이 높으므로 계약 체결 시 이 부분을 신중하게 고려하고 명확한 조항을 마련해야 합니다.