주택 매매 후 바뀐 임대인의 전세보증보험 미가입으로 인한 전세보증금 반환 사건

원고는 임대차보증금 2억 4,500만 원에 이 사건 부동산을 임차하면서, 향후 임대인이 주택임대사업자에게 매도하고 새 임대인이 보증보험에 가입하지 않으면 계약을 해제하고 보증금을 돌려받을 수 있다는 특약을 맺었습니다. 기존 임대인들은 이 사건 부동산을 피고 J에게 매도했고, 피고 J은 임대차 계약을 승계하기로 했습니다. 원고는 피고 J과 다시 동일한 내용의 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 피고 J이 제시한 보증보험 서류가 위조된 것임을 알게 된 원고는 계약 해지를 통보하고 피고 J, 기존 임대인, 그리고 중개법인을 상대로 보증금 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 J에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단했으나, 기존 임대인과 중개법인에 대한 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (세입자): 이 사건 부동산의 임차인으로서 전세보증금 반환을 청구한 당사자입니다.
• 피고 J (새 임대인): 이 사건 부동산을 매수하여 임대인 지위를 승계하였으나, 전세보증금 반환보증 의무를 이행하지 않은 당사자입니다.
• 피고 C 등 (구 임대인): 이 사건 부동산의 기존 임대인이자 공유자들로, 부동산 매도 후 임대인 지위에서 탈퇴한 당사자입니다.
• 피고 주식회사 E부동산중개법인 (부동산 중개법인): 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사 법인입니다.

분쟁 상황

원고는 2021년 5월 11일 피고 중개법인의 중개로 피고 C 등으로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 2억 4,500만 원에 임차하고 전입신고를 마쳤습니다. 계약 당시 '임대인은 매도 시 주택임대사업자에게 매매하고, 바뀐 임대인이 주택임대사업자 보증보험 의무가입 진행이 안 될 시 계약은 조건 없이 해제하며 보증금을 전액 반환한다'는 특약사항이 있었습니다. 이후 피고 C 등은 2021년 5월 18일 피고 J에게 이 사건 부동산을 매도하면서, 피고 J이 이 사건 임대차계약을 인수하고 매매대금은 보증금으로 대체하기로 했습니다. 원고는 2021년 6월 10일 피고 J과 이 사건 임대차계약과 동일한 조건 및 특약사항을 포함한 표준임대차계약서를 다시 작성했습니다. 그러나 원고는 2023년 2월 9일경 피고 J으로부터 받은 전세보증금반환보증서류가 위조된 것임을 알게 되었습니다. 이에 원고는 2023년 2월 13일 피고 C와 피고 중개법인에게 피고 J의 보증보험 미가입을 이유로 임대차계약 해지 의사표시를 내용증명으로 발송했습니다.

핵심 쟁점

1. 새로운 임대인인 피고 J이 전세보증금 반환보증 특약을 불이행했을 때 임차인인 원고에게 보증금 반환 의무가 있는지 여부입니다.2. 기존 임대인인 피고 C가 임대인 지위 승계 후에도 보증금 반환 의무를 부담하는지 여부입니다.3. 부동산 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인이 새로운 임대인의 자력이나 보증보험 가입 여부를 확인하지 않은 것에 대해 손해배상 책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 피고 J은 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 임대차보증금 2억 4,500만 원을 지급할 의무가 있습니다.2. 원고의 기존 임대인인 피고 C 및 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

법원은 새로운 임대인인 피고 J이 특약사항인 보증보험 가입 의무를 위반했으므로, 임대차 계약이 해지되었고 피고 J은 원고에게 임대차보증금 2억 4,500만 원을 반환해야 한다고 판단했습니다. 반면, 기존 임대인인 피고 C 등은 임차인인 원고가 새로운 임대인과 다시 계약을 체결하며 임대인 지위 승계에 묵시적으로 동의한 것으로 보아 계약 관계에서 탈퇴했다고 보았고, 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인은 임대인의 자력이나 새로운 임대인의 보증보험 가입 여부까지 확인할 법적 의무는 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

• 계약당사자 지위 승계 (계약인수)의 법리: 계약인수란 계약으로부터 발생하는 채권·채무뿐만 아니라 해제권과 같은 포괄적인 권리·의무를 모두 이전받는 것을 말합니다. 계약인수가 유효하게 이루어지려면 기존의 계약 당사자인 '양도인'(이 사건에서는 피고 C 등 기존 임대인), 계약을 인수받는 '양수인'(이 사건에서는 피고 J 새 임대인), 그리고 계약 관계를 계속 유지할 '잔류당사자'(이 사건에서는 원고 임차인)의 삼자 간 합의가 이루어져야 합니다. 비록 당사자 3인 중 2인의 합의가 먼저 있더라도, 나머지 당사자가 이를 동의하거나 승낙하면 효력이 발생합니다. 이 경우 양도인은 원래의 계약 관계에서 벗어나게 되며, 특별한 사정이 없다면 그에게 남아있던 채권채무관계도 소멸하게 됩니다. 이 사건에서 원고는 이 사건 부동산이 매각될 것을 알고 계약했고, 기존 임대인인 피고 C 등이 피고 J에게 부동산을 매도하며 임대차 계약을 승계하도록 했습니다. 이후 원고가 새로운 임대인인 피고 J과 다시 임대차 계약을 체결함으로써, 법원은 원고가 피고 J이 피고 C 등의 임대인 지위를 포괄적으로 승계하는 것에 묵시적으로 동의했다고 판단했습니다. 따라서 기존 임대인인 피고 C 등은 계약 관계에서 탈퇴했고, 원고는 피고 J의 보증보험 미가입을 이유로 피고 C 등과의 임대차 계약을 해지할 수 없다고 보았습니다.
• 공인중개사의 확인·설명 의무 범위 (공인중개사법 제25조 및 시행령 제21조): 공인중개사법 제25조 및 동법 시행령 제21조는 공인중개사가 중개대상물의 권리관계, 상태, 입지 등 특정 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 하지만 법원은 거래 목적물의 시세나 거래 상대방의 개인적인 신용, 재산 상태(자력) 등은 법령상 공인중개사의 일반적인 확인·설명 대상에 포함되지 않는다고 봅니다. 그러나 공인중개사는 법적으로 확인·설명 의무가 없는 사항이라 할지라도, 중개의뢰인이 계약을 체결할지 여부를 결정하는 데 매우 중요한 정보라면 그에 대해 잘못된 정보를 제공해서는 안 됩니다. 만약 중개사가 해당 정보가 사실인 것처럼 전달하여 의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하게 했다면, 선량한 관리자로서 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 중개법인이 원고에게 이 사건 부동산의 시세를 과장하거나 임대인의 자력에 대해 허위 진술했다는 증거가 없었고, 나아가 매매 후 새로운 임대인의 자력이나 보증보험 가입 여부까지 추가적으로 확인할 의무가 있다고 보기도 어렵다고 판단하여 피고 중개법인에게 손해배상 책임을 인정하지 않았습니다.

참고 사항

• 임대차 계약 시 특약사항의 중요성: 임대차 계약을 할 때 특히 주택 매매나 임대인 변경 가능성이 있는 경우, 보증금 반환 보증 의무 등에 관한 특약사항을 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 특약의 내용과 이행 여부를 꼼꼼히 확인하고 문서화해야 합니다.
• 임대인 지위 승계 시 임차인의 대처: 기존 임대인이 바뀌는 경우, 임차인이 새로운 소유자와 임대차 계약을 다시 체결하거나 묵시적으로 승계에 동의하면 기존 임대인과의 계약 관계는 종료될 수 있습니다. 이때 보증금 반환 의무는 새로운 임대인에게 넘어가므로, 새로운 임대인의 신뢰도와 보증 이행 능력을 반드시 확인해야 합니다.
• 전세보증금 반환보증서 진위 확인: 임대인이 전세보증금 반환보증서 등을 제공하는 경우, 해당 서류의 진위 여부를 반드시 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험 등 보증기관에 직접 문의하여 확인해야 합니다. 위조된 서류로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해야 합니다.
• 공인중개사의 의무 범위 이해: 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 상태 등을 확인하고 설명할 법적 의무가 있습니다. 그러나 임대인의 개인적인 신용이나 자력, 또는 매매 후 새로운 임대인이 특약사항을 제대로 이행할지 여부까지 일일이 확인할 의무는 법적으로 제한적일 수 있습니다. 중요한 사항에 대해 중개사가 허위 정보를 제공한 경우가 아니라면, 중개사에게 책임을 묻기 어려울 수 있다는 점을 인지하고 스스로도 중요한 정보를 확인하는 노력이 필요합니다.