지역주택조합 토지 확보율 허위 고지 손해배상 판결

원고들은 지역주택조합 가입 당시 피고들로부터 사업부지 토지 확보율에 대한 거짓 설명을 듣고 분담금을 납부했다며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들(지역주택조합 추진위원회와 업무대행사)이 조합 가입 계약에 있어 매우 중요한 사항인 토지 확보율을 속여 고지하여 원고들을 기망했다고 판단했습니다. 이에 피고들은 공동으로 원고들이 납부한 분담금과 이에 대한 지연이자를 배상할 책임이 있다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M): 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 분담금을 납부했으나, 토지 확보율 관련 허위 고지로 인해 손해를 입었다고 주장하며 분담금 반환을 청구한 사람들입니다.
• 피고들: (가칭)N지역주택조합 추진위원회 및 주식회사 O. 이들은 지역주택조합 사업을 추진하고 조합원 모집 업무를 담당한 주체로서, 원고들의 주장처럼 기망행위가 없었으며, 설령 있었다 해도 자신들의 책임이 아니라고 주장했습니다.

분쟁 상황

원고들은 지역주택조합에 가입하여 분담금을 납부했으나, 피고들이 사업부지 토지 사용권원 확보율을 거짓으로 고지했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 실제 토지 확보율이 매우 낮았음에도 불구하고 피고들이 60% 내지 80%의 토지가 확보되었다고 홍보함으로써 원고들을 속였다고 주장했습니다. 또한, 피고들이 실제 모집 가능한 조합원 수를 넘어 2,570세대를 모집할 예정이라고 고지한 것도 기망행위에 해당한다고 주장했으나, 이 부분은 법원에서 기각되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 지역주택조합 추진위원회와 업무대행사가 조합원 모집 과정에서 토지사용권원 확보율을 실제와 다르게 부풀려 고지했는지 여부입니다.
2. 이러한 허위 고지가 조합 가입을 결정하는 중요한 기망행위에 해당하는지 여부입니다.
3. 피고 회사(업무대행사)가 분양상담사들의 행위에 대한 공동불법행위 책임을 지는지 여부입니다.
4. 조합원 모집 인원에 대한 고지가 기망행위에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 제1심 판결 중 원고 A, B, C, E, F, G, H, I, K, M의 패소 부분을 취소하고, 피고들은 공동으로 이들에게 납입 분담금과 '최종 납입일의 다음 날'부터 2025년 5월 15일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다.

또한, 원고 D, J, L에 대한 피고들의 항소는 기각되어, 이들은 제1심에서 인정된 바와 같이 납입 분담금과 '최종 납입일의 다음 날'부터 피고 추진위원회는 2022년 11월 28일까지, 피고 회사는 2022년 11월 17일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급받게 됩니다.

결론적으로 총 13명의 원고 모두 토지 확보율 허위 고지에 따른 손해배상을 받을 수 있게 되었으며, 소송 총비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 지역주택조합 추진위원회와 업무대행사가 조합원 모집 과정에서 사업부지 토지 확보율과 같은 중요한 정보를 거짓으로 알려 조합 가입을 유도한 행위는 민법상 불법행위에 해당하며, 이에 대해 공동으로 손해를 배상할 책임이 있다고 최종적으로 인정했습니다. 이는 지역주택조합 가입 계약에 있어 중요 정보의 투명성과 신의성실 원칙의 중요성을 재확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서 적용되거나 관련이 있는 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제750조 (불법행위의 내용)​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다는 원칙입니다. 이 사건에서 피고들의 토지 확보율 허위 고지가 '위법행위'로 인정되어 손해배상 책임의 근거가 되었습니다.
2. 민법 제756조 (사용자의 배상책임)​: 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무 집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다는 조항입니다. 피고 회사(업무대행사)가 소속 분양상담사들의 기망행위에 대해 책임을 지는 중요한 근거가 되었습니다.
3. 구 주택법 제11조 제2항: 주택조합설립인가를 받으려면 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 한다는 규정입니다. 이 규정은 토지 확보율이 지역주택조합 사업의 설립 및 진행에 있어 얼마나 '중요한 사항'인지를 뒷받침하는 근거로 작용했습니다.
4. 대법원 판례의 법리: 상품 선전·광고에 다소 과장이나 허위가 수반되더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 정도라면 기망성이 없으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다는 법리입니다. 법원은 지역주택조합의 토지사용권원 확보율이 조합 가입 여부를 결정하는 중요한 사항으로 판단했습니다.
5. 공동불법행위 책임: 여러 사람이 공동으로 불법행위를 저질러 타인에게 손해를 입힌 경우, 각자는 전체 손해에 대해 연대하여 배상 책임을 진다는 원칙입니다. 피고 추진위원회와 피고 회사 모두 책임이 있다고 판단된 근거입니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무 불이행으로 인한 손해배상청구 소송에서 지연손해금의 이자율을 정하는 법률입니다. 법원 판결 선고일까지는 민법상 이자율(연 5%)을 적용하고, 그 다음 날부터는 특례법상 이자율(연 12%)을 적용하여 손해배상액을 산정했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 객관적 정보 확인: 지역주택조합 가입 시에는 토지 확보율, 사업 계획, 조합원 모집 현황 등 중요한 정보들을 반드시 객관적인 자료(예: 모집 공고문, 관할관청 인허가 서류, 토지 등기부등본)를 통해 직접 확인해야 합니다. 분양 상담사의 구두 설명이나 홍보 자료에만 의존해서는 안 됩니다.
2. 증거 확보: 계약서나 확약서 등 서면으로 된 정보 외에 추가적인 설명이나 약속이 있었다면, 그 내용을 녹음하거나 문자 메시지, 이메일 등 서면으로 받아두는 것이 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 될 수 있습니다.
3. 사업 진행 지속적 확인: 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 가입 후에도 사업 진행 상황에 대한 꾸준한 관심과 정보 확인이 필요합니다. 사업 추진이 지연되거나 계획과 다르게 진행되는 경우, 적극적으로 사실관계를 확인하고 필요한 조치를 취해야 합니다.
4. 위험 분담 인식: 지역주택조합은 일반 아파트 분양과 달리 조합원 개개인이 사업의 주체가 되어 사업 위험을 분담하는 특성이 있습니다. 따라서 가입 전 사업의 특성과 잠재적 위험을 충분히 숙지해야 합니다.
5. 예정 정보의 의미: 조합원 모집 인원 등은 '예정'으로 표기될 수 있으며, 인허가 과정에서 변경될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 다만, 이를 악의적으로 과장하여 고지하는 경우는 기망행위가 될 수 있습니다.