편의점 담배 판매 보장 여부를 다툰 부동산 매매계약 해제 사건

A 주식회사는 주식회사 C를 상대로 특정 상가 호실에 담배 판매가 가능한 편의점을 입점시켜 주기로 한 약정 불이행을 이유로 분양계약 해제 및 소유권이전등기 말소와 원상회복을 청구했습니다. 하지만 법원은 주식회사 C가 담배 판매가 가능한 편의점 입점을 보장할 의무를 부담했다고 인정하기 어렵다며 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (항소인): A 주식회사 (회생절차 중인 회사로, 관리인 B가 소송을 이어받음) 부동산 분양 계약의 매수인으로, 피고가 편의점 입점 및 담배 판매를 보장할 의무가 있다고 주장하며 계약 해제를 요구했습니다.
• 피고 (피항소인): 주식회사 C 부동산 분양 계약의 매도인으로, 원고의 주장을 반박하며 담배 판매 보장 의무가 없다고 주장했습니다.

분쟁 상황

원고는 피고로부터 상가 호실을 분양받는 과정에서, 이 호실에 담배 판매가 가능한 편의점을 입점시키기로 약정했다고 주장했습니다. 원고는 피고가 보낸 공문(2022. 12. 15.자)과 피고의 분양대행사 직원과의 카카오톡 대화 및 합의서 초안을 근거로 이 약정이 지켜지지 않았다고 보았고, 이를 이유로 분양계약을 해제하고 이미 넘어간 부동산 소유권 이전등기를 말소하며 지급한 돈(2,151,794,940원 등)을 돌려달라고 요구했습니다. 피고는 공문은 매도확약서 제출 약정일 뿐 편의점 입점 보장은 아니며, 분양대행사 직원은 자신을 대리할 권한이 없었다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고에게 특정 상가 호실에 담배 판매가 가능한 편의점 입점을 보장하기로 약정했는지 여부와, 약정이 있었다면 피고의 채무불이행으로 인해 원고가 분양계약을 해제하고 소유권이전등기 말소 및 원상회복을 청구할 수 있는지 여부입니다. 특히, 피고가 보낸 공문이나 분양대행사 직원의 말이 피고의 약정으로 볼 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심 법원의 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다. 즉, 피고가 담배 판매가 가능한 편의점 입점을 보장할 의무를 부담한다는 원고의 주장을 인정하지 않았습니다. 이에 따라 원고가 청구한 소유권이전등기 말소와 원상회복 등도 받아들여지지 않았습니다.

결론

법원은 피고가 보낸 공문은 O 편의점의 매도확약서를 제출하겠다는 취지이지 담배 판매가 가능한 편의점 입점을 직접 보장하겠다는 의미로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 분양대행사 직원의 약정은 피고를 대리할 권한이 없으므로 피고에게 효력이 없다고 보았습니다. 결과적으로, 원고는 주장하는 채무불이행을 인정받지 못해 계약 해제가 불가능하게 되었으며, 부동산 소유권은 피고에게 유지되고 금전 지급 청구도 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법상 계약의 해석 원칙: 계약의 내용은 당사자가 표시한 의사표시의 내용에 따라 결정됩니다. 특히 문서를 통해 이루어진 약정의 경우, 그 문서에 기재된 문언의 객관적인 의미가 중요하며, 특별한 사정이 없는 한 문언에 기재된 내용과 다르게 해석할 수 없습니다. (이 사건에서 피고의 공문이 편의점 입점 보장을 의미하는지 여부가 이 원칙에 따라 판단되었습니다.)
2. 민법상 대리권의 범위: 어떤 사람이 타인을 대리하여 법률행위를 할 경우, 그 대리인에게는 적법한 대리권이 있어야 합니다. 대리권 없이 체결된 계약은 본인에게 효력이 없으며, 이를 본인이 추인하지 않는 한 본인에게 책임이 발생하지 않습니다. (분양대행사 직원의 약정이 피고에게 효력이 없는 것으로 판단된 근거입니다.)
3. 민법 제543조 (해지, 해제권)​: 계약 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 원고의 주장하는 바와 같은 채무(편의점 입점 보장)를 부담하지 않는다고 판단되었으므로 채무불이행이 인정되지 않아 계약 해제 요건이 충족되지 않았습니다.
4. 민사소송법 제420조 (항소법원의 심판범위)​: 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있음을 규정합니다. 즉, 항소심에서 굳이 1심 판결의 이유를 반복하여 작성할 필요 없이, 1심 판결에 잘못이 없다고 판단되면 그 이유를 그대로 받아들일 수 있다는 의미입니다. (본 판결문에서 '민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다'는 표현이 사용된 이유입니다.)

참고 사항

1. 계약서의 명확화: 상가 분양 시 특정 업종의 입점이나 영업 허가(예: 담배 판매권)와 같은 중요한 조건은 반드시 계약서에 명확하게 명시해야 합니다. 구두 약정이나 애매한 문구의 공문만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.
2. 대리권 확인: 분양대행사 직원 등 계약 당사자가 아닌 사람과 협의할 때는 그 직원이 해당 회사(매도인)를 대리할 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 공식적인 대리권이 없는 직원의 약정은 회사에 법적 책임을 물을 수 없습니다. 대리권은 위임장 등 서면으로 확인하는 것이 가장 확실합니다.
3. 공문 및 증빙 자료의 해석: 주고받은 공문이나 다른 서면 자료가 모호할 경우, 문언 그대로의 의미를 벗어나 확대 해석될 가능성은 낮습니다. 명확하게 이해되지 않는 부분은 추가적인 서면 합의를 통해 분명히 해야 합니다.
4. 계약 해제 조건: 계약 해제는 상대방의 중대한 채무불이행이 있을 때 가능합니다. 계약서에 명시되지 않은 의무 불이행을 주장하며 계약을 해제하려면 그 의무의 존재와 위반 사실을 명확하게 입증해야 합니다.