공시지가 평가 오류로 감정평가사가 받은 견책 처분 사건

감정평가사 A는 2019년, 2020년 표준지공시지가 조사·평가 업무를 수행하면서 표준지 위치와 토지이용상황을 잘못 파악하여 부적절하게 평가하였다는 이유로 국토교통부장관으로부터 견책 처분을 받았습니다. 이에 감정평가사 A는 처분 취소 소송을 제기하였으나, 항소심 법원은 감정평가사의 주의의무 위반을 인정하여 견책 처분이 정당하다고 판단하였습니다.

관련 당사자

• 감정평가사 A (원고): 표준지공시지가 조사·평가 업무를 수행한 감정평가사로, 부적절한 평가로 견책 처분을 받자 이에 불복하여 소송을 제기하였습니다.
• 국토교통부장관 (피고): 감정평가사에 대한 징계 권한을 가진 기관으로, 감정평가사 A에게 견책 처분을 내렸습니다.
• 한국부동산원: 표준지공시지가 조사·평가 업무를 지원하며 KAIS 프로그램을 제공하였습니다.

분쟁 상황

감정평가사 A는 2019년, 2020년에 걸쳐 경남 하동군의 특정 토지에 대한 표준지공시지가 조사·평가 업무를 담당했습니다. 이 과정에서 A는 한국부동산원이 제공한 KAIS 프로그램의 초안 자료에서 해당 표준지의 면적 및 지목이 실제와 다르고, 이미 3층짜리 건물이 신축된 상황임에도 불구하고 이를 파악하지 못하고 인근의 다른 토지(E 답)를 해당 표준지로 착각하여 '답'(논) 상태로 잘못 평가했습니다. 이로 인해 피고 국토교통부장관은 감정평가사 A가 구 감정평가법 제25조 제1항의 신의성실의무를 위반했다고 보아 2021년 10월 1일 견책 처분을 내렸습니다. 감정평가사 A는 이러한 징계가 절차적 위법이 있고 징계 사유가 없거나 재량권 남용에 해당한다고 주장하며 견책처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

감정평가사가 구 감정평가법 제25조 제1항에서 정한 '신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 의무'를 위반하였는지 여부. 특히, 이 의무 위반이 경과실만으로도 징계사유가 될 수 있는지. 표준지공시지가 조사·평가 과정에서 감정평가사의 공부조사, 실지조사 등 관계 법령에 따른 주의의무 위반 여부. 국토교통부장관의 견책 처분이 감정평가사의 과실 정도나 다른 유사 사례와의 형평성에 비추어 재량권을 일탈·남용한 위법이 있는지 여부.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고 원고 감정평가사 A의 청구를 기각하였습니다. 즉, 감정평가사 A가 받은 견책 처분은 정당하다고 판단했습니다. 소송 총비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 감정평가사 A가 표준지공시지가 조사·평가 업무를 수행하면서 통상적인 감정평가사가 기울여야 할 주의의무를 다하지 않아 신의성실의무를 위반했다고 판단했습니다. 특히, 한국부동산원이 제공한 KAIS 초안 자료의 오류를 간과했고, 토지대장 및 토지이용계획확인서와 같은 공부를 정확히 조사하지 않았으며, 실제 현장조사를 통해 건축물 신축 사실 등 토지 이용상황의 변화를 제대로 확인하지 못했다고 보았습니다. 또한, 견책 처분이 재량권의 범위를 넘어섰다는 감정평가사 A의 주장(피해 발생 미미, 생계 곤란, 다른 사례와의 형평성)에 대해서도, 감정평가 업무의 공공성과 신뢰성 확보라는 공익이 감정평가사 A가 입는 불이익보다 결코 가볍지 않으며, 견책이 가장 경미한 징계임을 들어 재량권 일탈·남용이 아니라고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

• 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제1항 (감정평가사의 신의성실의무)​: 감정평가사는 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 해야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 해서는 안 됩니다. 이 조항은 단순히 고의나 중과실뿐 아니라, 통상적인 주의의무를 다하지 못하여 공정한 평가를 저해하는 모든 행위에 대해 징계 사유가 될 수 있음을 의미합니다. 본 사건에서 감정평가사가 공부조사 및 실지조사 의무를 소홀히 한 것이 이 신의성실의무 위반으로 판단되었습니다. • 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 (표준지공시지가 조사ㆍ평가)​: 국토교통부장관은 표준지공시지가를 조사·평가하며, 감정평가법인 등에 이를 의뢰할 수 있습니다. 감정평가사는 토지의 소재지, 지목, 이용상황, 용도지역, 주위 환경 등을 정확히 조사·평가해야 합니다. 이는 감정평가사가 단순히 의뢰를 받아 업무를 처리하는 것을 넘어, 공시지가 결정의 정확성을 담보할 중요한 역할을 수행함을 강조합니다. • 구 표준지공시지가 조사ㆍ평가 기준 제5조 (공부조사) 및 제6조 (실지조사)​: 감정평가사는 토지대장, 지적도 등 공부를 통해 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 법적 제한사항 등을 조사해야 합니다. 또한 현장을 직접 방문하여 토지의 위치, 주위 환경, 실제 이용상황, 도로 및 교통 환경 등 가격 형성에 영향을 미치는 모든 요인을 실지조사해야 합니다. 본 판결에서는 감정평가사 A가 이러한 공부조사 및 실지조사 의무를 충분히 이행하지 않아 오류를 발견하지 못했다고 보았습니다. • 행정처분의 재량권 일탈ㆍ남용 판단 기준: 행정처분, 특히 징계처분이 재량권을 남용했다고 인정되려면 그 처분이 사회통념상 현저히 타당성을 잃었다고 볼 수 있어야 합니다. 징계사유의 내용, 징계의 목적, 징계 양정의 기준 등을 종합적으로 고려할 때, 처분이 객관적으로 명백히 부당하거나 비례의 원칙, 평등의 원칙, 자기구속의 원칙에 위반되는 경우에 해당합니다. 본 사건에서는 감정평가 업무의 공공성과 징계의 경미성 등을 고려할 때 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

• 철저한 공부(公簿) 조사: 표준지공시지가 평가 시 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등 모든 공식적인 문서를 반드시 발급받아 확인해야 합니다. 전산 시스템(KAIS 등) 자료는 참고용이며, 실제와 다를 수 있음을 항상 염두에 두어야 합니다. • 정확한 실지조사: 공시기준일 현재의 실제 토지 이용상황을 육안으로 직접 확인하고, 항공사진이나 지형도 등과 비교하여 변경 사항이 없는지 면밀히 살펴보아야 합니다. 특히 건물 신축, 지목 변경 등은 현장에서 쉽게 파악할 수 있는 중요한 정보입니다. • 자료의 오류 확인: 제공받은 자료(KAIS 초안 자료 등)에 면적, 지목, 지형 등에서 불일치하거나 비합리적인 부분이 있다면 이를 단순히 신뢰하기보다 추가적인 확인을 통해 오류 여부를 밝혀야 합니다. 주변 토지의 면적이나 도로 폭 등 상식적인 수준에서 의문을 제기하고 검증하는 노력이 필요합니다. • 이전 평가와 현재 상황 비교: 전년도 평가 자료가 있더라도 현재 시점의 변화를 반드시 확인해야 합니다. 과거 정보에만 의존하여 현장 조사를 소홀히 해서는 안 됩니다. • 감정평가사의 전문성과 책임: 감정평가사는 공공성을 지닌 전문직으로서 높은 수준의 주의의무를 요구받습니다. 경과실이라 하더라도 그로 인해 평가의 공정성과 신뢰성이 저해되면 징계 사유가 될 수 있음을 인지해야 합니다.