지역주택조합 용역대금 미지급 계약 무효 판결

주식회사 A는 B 지역주택조합과 홍보 및 환경미화 용역계약을 체결하고 총 2억 5천만원 상당의 용역을 제공했습니다. 그러나 B 조합은 약 9천 3백만원만 지급하고 나머지 1억 6천 5백만원을 미지급했습니다. 주식회사 A는 미지급된 용역대금과 지연손해금을 청구했지만, B 조합은 해당 계약이 주택법령에 따른 총회 의결을 거치지 않았으므로 무효라고 주장했습니다. 법원은 해당 용역계약이 조합원에게 부담이 되는 계약이므로 총회 의결이 필요하며, 원고가 총회 의결의 흠결을 알지 못한 데 과실이 없다고 볼 수 없다고 판단하여 주식회사 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (인력공급 및 홍보, 미화 용역업체)
• 피고: B 지역주택조합 (부산 서구 C 일원에서 주택건축사업을 목적으로 설립된 조합)

분쟁 상황

주식회사 A는 2022년 4월 22일 B 지역주택조합 및 주식회사 D와 홍보인원, 미화원 등 용역을 공급하는 내용의 용역계약을 체결했습니다. 주식회사 A는 2022년 4월 22일부터 2023년 4월 30일까지 총 258,163,400원 상당의 용역을 제공했지만, B 지역주택조합은 93,100,000원만 지급하고 나머지 165,063,400원을 지급하지 않았습니다. 이에 주식회사 A는 미지급 용역대금과 지연손해금의 지급을 청구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합이 체결한 용역계약이 조합 총회의 의결을 거치지 않은 경우 그 계약이 유효한지 여부 및 계약 상대방인 제3자가 총회 의결의 흠결을 알지 못한 데 과실이 없다고 주장할 수 있는지 여부

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 주식회사 A와 B 지역주택조합 간의 용역계약이 주택법 시행령 및 시행규칙에서 정한 지역주택조합 총회 의결사항인 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 총회 의결을 거치지 않았으므로 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 B 지역주택조합은 주식회사 A에게 미지급 용역대금을 지급할 의무가 없게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 지역주택조합이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 할 때에는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 단순히 조합 내부의 자율적인 대표권 제한을 넘어 제3자와의 계약에도 효력이 미치도록 하는 규정입니다. 따라서 이 사건 용역계약과 같이 조합원에게 용역대금 채무를 부담하게 하여 상당한 부담이 되는 계약은 총회 의결이 필수적입니다. 법원은 이러한 경우 계약 상대방인 제3자도 해당 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 증명하지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다. 즉 지역주택조합과 거래하는 제3자는 계약 체결 전 총회 의결의 존부를 확인해야 할 의무가 있습니다.

참고 사항

지역주택조합과 계약을 체결하는 경우 계약 내용이 조합원에게 금전적 부담을 줄 수 있는 사항인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 그렇다면 해당 계약이 주택법령과 조합 규약에 따라 적법한 총회 의결을 거쳤는지 여부를 계약 체결 전에 명확히 확인해야 합니다. 단순히 임시총회에서 ‘관련 업무를 이사회에 위임하고 추인받기로 한다’는 식의 포괄적인 결의만으로는 개별 계약의 유효성을 담보하기 어려울 수 있습니다. 계약 상대방인 제3자는 총회 의결의 존재 여부를 확인할 책임이 있으며 이를 게을리하여 계약이 무효가 되면 용역 대금을 받지 못할 수 있습니다.