기타 금전문제
일본에 거주하는 부동산 소유자 B씨의 대리인 E씨가 임차인 A씨와 전세 계약을 맺고 보증금 1억 6천만 원을 받았으나, E씨가 보증금을 횡령하면서 보증금 반환 문제가 발생했습니다. 소유자 B씨는 E씨에게 월세 계약 권한만 주었을 뿐 전세 계약 권한은 없었다고 주장했으나, 법원은 E씨에게 부동산 관리 및 월세 계약 권한이 있었고, A씨가 E씨에게 전세 계약 체결 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보아 민법 제126조의 표현대리가 성립한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 임대인 B씨가 임차인 A씨에게 전세보증금 1억 6천만 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
일본에 거주하는 소유자 B씨는 어머니 F씨의 생활비 마련을 위해 E씨에게 자신의 부산 부동산에 대한 유지보수, 공공요금 및 세금 납부, 월세 계약 체결 등 전반적인 관리 업무를 위임했습니다. B씨는 E씨에게 월세 70만 원 내지 80만 원을 받아 F씨에게 지급하도록 했습니다. E씨는 초기에는 월세 계약을 맺었지만, 이후 보증금을 점차 늘리고 월세를 낮추는 방식으로 임대차 계약을 체결해왔습니다. 그러던 중 E씨는 임차인 A씨와 전세보증금 1억 6천만 원의 전세 계약을 체결하고, 이 보증금을 B씨 명의의 계좌로 입금받은 뒤 대부분을 임의로 횡령했습니다. 전세 기간 만료 후 A씨가 보증금 반환을 요구하자 B씨는 E씨에게 전세 계약 체결 권한을 준 적이 없다며 보증금 반환을 거부하여 소송이 발생했습니다.
일본 거주 임대인의 대리인이 월세 계약 권한을 넘어 전세 계약을 체결한 경우, 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 대리권 없이 체결된 계약이라 하더라도 임차인이 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지가 중요하게 다뤄졌습니다.
법원은 임대인 B씨는 임차인 A씨에게 전세보증금 1억 6천만 원을 지급하고, 이에 대해 2023년 4월 2일부터 2023년 4월 6일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 B씨가 모두 부담하도록 했습니다. 이는 E씨에게 월세 계약 권한이라는 기본 대리권이 있었고, A씨가 E씨에게 전세 계약을 체결할 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 인정하여 민법 제126조의 표현대리가 성립한다고 본 것입니다.
결과적으로 법원은 임대인 B씨가 대리인 E씨의 권한 없는 전세 계약 행위에 대해 책임을 져야 한다고 판단하여, 임차인 A씨의 전세보증금 반환 청구를 인용했습니다.
이 사건에서는 민법 제126조 '권한을 넘은 표현대리'가 핵심 법리로 적용되었습니다. 이 조항은 대리인에게 어떤 종류의 기본 대리권이 있는 경우, 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 했더라도 상대방이 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면, 본인(임대인)이 그 행위에 대해 책임을 져야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 E씨에게 월세 계약 체결 및 부동산 관리 권한이라는 '기본대리권'이 있었고, E씨가 이 권한을 넘어 '전세 계약'을 체결한 것이 '권한 외의 법률행위'에 해당한다고 보았습니다. 또한, 임차인 A씨가 E씨에게 대리권이 있다고 '믿을 만한 정당한 이유'가 있었는지를 판단함에 있어, E씨가 약 3년 3개월간 부동산의 전반적인 관리 업무를 처리했고, B씨의 통장, 도장, 여권사본, 등기권리증까지 소지하고 있었으며, 전세보증금이 B씨 명의의 계좌로 직접 입금된 점 등을 종합적으로 고려하여 정당한 이유가 있다고 인정했습니다. 따라서 B씨는 E씨의 전세 계약 행위에 대한 책임을 져야 한다고 판단되었습니다. 또한, 지연손해금의 이율은 민법이 정한 연 5%(임대인 부동산 인도받은 다음날부터 소장 부본 송달일까지)와 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%(그 다음날부터 다 갚는 날까지)가 적용되었습니다.
임대차 계약 시 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 다음과 같은 점에 유의하여 유사한 문제 발생을 예방할 수 있습니다. 첫째, 대리인의 권한을 명확히 확인해야 합니다. 임대인의 위임장, 인감증명서 등을 반드시 요청하고, 위임장에 계약 종류(월세 또는 전세), 보증금 및 월세 범위 등 구체적인 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 가능하다면 임대인 본인과 직접 연락하여 대리인의 권한 범위를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 특히 보증금이 큰 전세 계약의 경우 더욱 그러합니다. 셋째, 계약금 및 보증금은 반드시 임대인 본인의 계좌로 입금해야 합니다. 대리인 명의의 계좌로 입금을 요구하는 경우 각별히 주의해야 합니다. 넷째, 계약서 특약사항에 대리인의 책임 조항이 있더라도, 이 사건처럼 임대인에게도 책임이 인정될 수 있으므로, 대리권 확인 절차는 필수적입니다. 임대인의 경우, 대리인에게 부동산 관리를 위임할 때는 권한 범위를 명확히 설정하고, 대리인이 임대차 계약을 체결할 때마다 계약 내용을 주기적으로 확인하며, 자신의 통장 거래 내역도 꼼꼼히 관리하여 대리인의 월권 행위를 조기에 파악하고 방지해야 합니다.
