공장부지 소개 용역비 청구 기각 사건

공인중개사인 원고가 피고 회사에 공장부지를 소개해 주었다고 주장하며 용역비 32,000,000원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고는 원고가 소개한 공장용지와 인접한 다른 공장용지를 매수했지만, 법원은 원고와 피고 사이에 중개계약이 체결되었다거나 원고의 중개행위가 피고의 매매계약 체결에 결정적인 역할을 했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 결과적으로 원고의 청구는 모두 기각되었으며 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공인중개사, 피고에게 공장부지를 소개해 주고 용역비(중개보수)를 청구
• 피고 B 주식회사: 화학약품 관련 공장부지를 물색하던 중 원고가 소개한 공장용지와 인접한 공장용지를 매수한 회사
• C: 피고 B 주식회사의 이사, D회사의 상무 E에게 공장부지 물색을 부탁한 인물
• E: D회사의 상무, D회사의 이사 F에게 공장부지 물색을 지시
• F: D회사의 이사, 공인중개사인 원고 A에게 공장부지 소개를 부탁한 인물
• L 주식회사: 피고 B 주식회사가 매수한 K 공장용지의 소유자
• M: N회사의 대표, 피고 B 주식회사에 K 공장용지 등 정보를 제공한 인물 중 한 명

분쟁 상황

피고 B 주식회사의 이사 C는 2020년 9월경 D회사의 상무 E에게 화학약품 관련 물질 배출이 가능한 공장부지를 찾아달라고 부탁했습니다. E은 다시 D회사의 이사 F에게 지시했고, F은 공인중개사인 원고 A에게 위와 같은 공장부지를 소개해달라고 부탁했습니다. 원고 A는 2020년 9월 23일경부터 F에게 G, H, I 공장부지와 아산시 J 공장용지 등 여러 공장부지를 알려주었습니다. 이후 피고 B 주식회사는 원고 A가 알려준 J 공장용지와 접하고 있는 아산시 K 공장용지 12,385㎡를 2020년 11월 6일 소유자인 L 주식회사로부터 5,244,400,000원에 매매계약을 체결하고 2021년 1월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고 A는 자신이 J 공장용지를 소개한 것이 K 공장용지 매매에 결정적인 역할을 했다고 주장하며, 중개보수 47,199,600원의 범위 내에서 32,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 피고에게 청구했습니다. 원고는 피고가 중개인인 자신을 배제하고 직접 매매계약을 체결함으로써 중개가 중단되었다고 주장하며 중개보수 지급 의무가 있다고 강조했습니다. 또한 원고는 상법 제61조에 따라 자신이 영업범위 내에서 피고를 위하여 행한 행위에 상당하는 보수 지급 의무도 있다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

원고와 피고 사이에 공장부지 중개계약이 체결되었는지 여부, 원고의 공장부지 소개 행위가 피고의 최종 공장부지 매매계약 체결에 결정적인 역할을 했는지 여부, 상법 제61조에 따른 상인의 보수청구권이 인정될 수 있는지 여부

법원의 판단

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고와 피고 사이에 중개계약이 체결되었다고 인정할 증거가 부족하고, 원고가 제공한 J 공장용지 정보가 피고가 최종 매매한 K 공장용지 계약에 결정적인 역할을 했다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 피고는 원고의 중개행위와 상관없이 K 공장용지에 관한 정보를 취득하여 매매계약을 체결한 것으로 인정되었으므로, 상법상 상인의 보수청구권 또한 인정되지 않아 원고의 용역비 및 지연손해금 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

상법 제61조 (상인의 보수청구권): 상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있습니다. 본 사안에서 원고는 공인중개사로서 영업범위 내에서 피고를 위해 공장부지를 물색한 행위가 있었으므로, 이 조항에 따른 보수청구권을 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 원고의 중개행위와 상관없이 K 공장용지에 관한 정보를 취득하여 매매계약을 체결했다고 보았으므로, 원고의 행위가 피고에게 실질적인 이익을 가져다주었거나 계약 체결에 결정적인 기여를 했다고 볼 수 없어 상법 제61조에 따른 보수청구권을 인정하지 않았습니다. 중개보수 청구권의 발생 요건: 공인중개사가 중개보수를 청구하려면 의뢰인과의 중개계약이 체결되었거나 최소한 중개행위가 최종 계약 체결에 결정적인 기여를 했음이 인정되어야 합니다. 단순히 부동산 정보를 제공하는 것만으로는 부족하며, 중개인이 거래 성립에 중요한 역할을 했음이 입증되어야 합니다. 본 판결에서는 원고와 피고 사이에 중개계약이 체결되었다고 볼 증거가 없고, 원고가 제공한 J 공장용지 정보가 피고가 최종적으로 매매한 K 공장용지 계약에 결정적인 역할을 했다고 보기도 어렵다고 판단하여 원고의 중개보수 청구를 기각했습니다.

참고 사항

중개인으로서 중개보수를 청구하려면 의뢰인과의 중개계약 체결 사실을 명확히 입증할 수 있어야 합니다. 중개계약은 구두로도 가능하지만, 추후 분쟁을 방지하기 위해 반드시 계약서 등 서면으로 작성하고 중요한 내용은 명시해야 합니다. 중개인이 제공한 정보가 최종 거래 성사에 결정적인 역할을 했다는 점을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 단순히 부동산 정보를 제공하는 것만으로는 중개보수 청구권이 발생하지 않을 수 있으며, 중개행위의 실질적인 기여도가 중요하게 판단됩니다. 의뢰인이 이미 해당 정보나 유사한 정보를 다른 경로로 알고 있었다면, 중개인의 역할이 인정되기 어려울 수 있으므로, 제공하는 정보의 독점성이나 참신성도 고려될 수 있습니다.