기타 금전문제
원고는 피고에게 아파트 분양권의 수분양계약자 명의변경 절차 이행을 요구했습니다. 피고는 자신이 주택법을 위반하여 부정한 방법으로 분양계약을 체결했고, 이 분양권 양도 계약 또한 주택법의 전매제한 규정을 위반하여 무효이므로 명의변경에 응할 수 없다고 주장했습니다. 하지만 법원은 피고의 주장을 모두 받아들이지 않고, 분양권 양도 계약의 효력을 인정하여 원고의 명의변경 요구를 들어주었습니다.
피고 B는 아파트 분양권을 원고 A에게 양도하기로 계약했으나, 명의변경 절차를 이행하지 않았습니다. 피고 B는 자신이 주택법 제65조를 위반하여 부정한 방법으로 분양계약을 체결했기 때문에 해당 분양계약이 해지될 위험이 있고, 또한 원고 A와의 분양권 양도 계약 역시 주택법 제64조의 전매제한 규정을 위반하여 무효라고 주장하며 명의변경을 거부했습니다. 이에 원고 A는 명의변경 절차 이행을 요구하는 소송을 제기했습니다.
피고가 주택법을 위반하여 분양계약을 체결했고 분양권 양도 역시 주택법상 전매제한 규정을 위반했다는 이유로 분양권 명의변경 절차 이행을 거부할 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.
항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고 원고의 청구를 받아들인 제1심 판결을 유지했습니다. 법원은 피고가 주택법 제65조를 위반하여 분양계약을 체결했더라도, 해당 계약이 실제로 취소되지 않은 이상 이를 이유로 명의변경을 거부할 수 없다고 보았습니다. 또한, 주택법 제64조의 전매제한 규정을 위반한 분양권 양도 계약이라 하더라도, 법 조항에 그 효력이 무효라고 명시되어 있지 않고 매수인은 처벌 대상이 아닌 점, 특정 상황에서는 전매가 허용되는 점 등을 고려할 때, 계약 자체가 무효라고 볼 수는 없다고 판단했습니다.
결론적으로 원고 A는 피고 B에게 아파트 수분양계약자 명의변경 절차 이행을 요구할 수 있게 되었으며, 피고 B의 항소는 기각되어 항소비용을 부담하게 되었습니다.
주택법 제65조 (공급질서 교란 금지): 이 조항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 할 목적으로 분양계약을 체결하는 행위를 금지합니다. 이를 위반하면 계약이 취소될 수 있습니다. 그러나 법원은 피고가 부정 청약을 주장했으나 실제 계약 취소가 이루어지지 않은 이상, 취소 가능성만으로 명의변경 이행을 거부할 수 없다고 보았습니다. 즉, 가능성만으로는 이행 거부의 정당한 사유가 되지 않습니다. 주택법 제64조 (전매행위 제한 등): 이 조항은 주택 입주자로 선정된 지위를 일정한 전매제한기간 내에 전매하는 것을 금지하며, 위반 시 형사처벌을 받을 수 있습니다 (주택법 제101조 제2호). 하지만 법원은 이 조항이 전매행위의 효력을 무효로 한다는 명시적인 규정을 두고 있지 않은 점, 매수인은 처벌 대상이 아닌 점, 생업상 사정 등 예외적인 경우 전매가 허용되는 점, 그리고 사업주체가 매입비용을 지급하고 입주자 지위를 취득할 수 있다는 규정 등을 종합할 때, 전매제한 규정 위반이 곧바로 계약의 사법상 효력을 무효로 만드는 강행규정으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이러한 판단은 과거 대법원 판례 (구 주택건설촉진법 제32조의5, 구 주택법 제41조의2 등)와도 일치합니다. 민사소송법 제420조: 이 조항은 항소심에서 제1심 판결을 인용하는 경우, 항소법원이 별도로 이유를 기재하지 않고 제1심 판결의 이유를 인용할 수 있도록 합니다. 본 사건에서도 피고의 항소 이유가 제1심 주장과 크게 다르지 않다고 보아 이 조항에 따라 제1심 판결 이유를 인용하였습니다.
주택법상 부정 청약으로 인한 계약 취소 가능성이 있더라도 실제로 계약이 취소되지 않았다면 이를 이유로 다른 계약의 이행을 거부하기는 어렵습니다. 주택법상 전매제한 기간 내에 분양권을 전매하는 행위는 법적 제재를 받을 수 있지만, 이로 인해 전매 계약 자체가 자동으로 무효가 되는 것은 아니라는 대법원의 판단이 있습니다. 즉, 매수인의 권리에는 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 분양권 매매 시에는 해당 분양권이 주택법상 전매제한 기간에 해당하는지, 기타 법규 위반의 소지는 없는지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 주택법 규정 위반으로 인한 처벌과 별개로, 계약의 사법상 효력은 다르게 판단될 수 있음을 유의해야 합니다.
