기타 금전문제
대구 수성구에서 아파트 신축 사업을 추진하던 G지역주택조합추진위원회에 가입한 조합원 6명이 사업 무산 시 분담금 전액을 환불해 주겠다는 약속을 믿고 각 9천만 원을 납부했습니다. 하지만 이 환불 보장 약정이 추진위원회의 총회 결의 없이 이루어진 총유물 처분 행위로서 무효임이 밝혀졌고, 이 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라는 법원의 판단에 따라 전체 조합 가입 계약 역시 무효로 인정되었습니다. 이에 법원은 G지역주택조합추진위원회가 조합원들에게 납부받은 각 9천만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.
피고인 G지역주택조합추진위원회는 대구 수성구 H 지역에서 아파트 신축 사업을 추진하는 단체였습니다. 원고들은 피고와 조합 가입 계약을 맺고 신축될 아파트를 분양받기로 하면서, 계약금으로 각 90,000,000원을 납부했습니다. 당시 원고들은 피고로부터 '천재지변 또는 사업 무산 시 조합원 분담금 전액 환불 보장'이라는 내용이 담긴 안심보장증서를 교부받았습니다. 그러나 사업 진행이 원활하지 않자 원고들은 ▲환불 보장 약정이 총회 결의 없는 총유물 처분 행위로 무효이고 이로 인해 조합 가입 계약도 무효이거나, ▲피고가 사업 부지 확보율, 동·호수 지정 가능 여부 등에 대해 허위 고지 또는 과장 광고를 하여 기망을 당했으므로 계약을 취소하거나, ▲사업 진행이 어렵게 되어 계약 체결 시의 사정이 크게 변경되었으므로 계약을 해제해야 한다고 주장하며, 납부한 계약금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.
지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 제공한 '조합원 분담금 전액 환불 보장 약정'이 유효한지 여부와, 만약 이 약정이 무효라면 이와 연결된 지역주택조합 가입 계약 전체의 효력은 어떻게 되는지가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고인 G지역주택조합추진위원회가 원고들(조합원 6명)에게 각각 90,000,000원과, 이 돈에 대하여 2023년 3월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈(이자)을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 바로 집행할 수 있습니다.
법원은 지역주택조합 추진위원회가 조합원들에게 교부한 '분담금 전액 환불 보장 약정'이 조합 재산(총유물)을 처분하는 행위임에도 불구하고 조합 총회의 정식 결의 없이 이루어졌으므로 무효라고 판단했습니다. 나아가, 이 환불 보장 약정이 조합 가입 결정에 중요한 요소였고, 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아, 전체 조합 가입 계약 역시 무효라고 결론 내렸습니다. 따라서 추진위원회는 조합원들이 납부한 계약금을 법률상 원인 없이 얻은 이득(부당이득)으로 보아 전액 반환할 의무가 있다고 최종적으로 판시했습니다.
▲민법 제275조 제1항 (총유): 법인이 아닌 사단의 재산은 사원들의 '총유'에 속합니다. 지역주택조합 추진위원회는 비법인사단으로 간주되며, 조합원이 납부한 분담금은 총유물에 해당합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르며, 규정이 없으면 '총회 결의'를 거쳐야 유효합니다. 본 사건에서 '환불 보장 약정'은 조합 재산을 감소시키는 '총유물 처분 행위'로 판단되어 총회 결의 없이는 무효로 보았습니다. ▲민법 제137조 (법률행위의 일부무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 했을 것이라고 인정되는 경우에는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 본 사건에서는 '환불 보장 약정'이 조합 가입 계약의 핵심적인 부분이었고, 해당 약정이 없었다면 조합원들이 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단하여, 약정의 무효가 전체 조합 가입 계약의 무효로 이어졌습니다. ▲부당이득 반환 의무: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 조합 가입 계약이 무효로 판단되었으므로, 피고가 원고들로부터 받은 계약금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 원고들에게 반환해야 할 '부당이득'이 됩니다. ▲지연손해금: 금전채무 불이행 시 발생하는 손해배상금으로, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정한 이율(본 사건에서는 연 12%)이 적용됩니다.
▲지역주택조합 가입 전 확인: 지역주택조합 가입 시에는 사업의 안정성(토지 확보율, 인허가 진행 상황 등)을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 조합 가입 계약 체결 전 추진위원회 단계라면 사업의 불확실성이 크다는 점을 인지해야 합니다. ▲환불 보장 약정의 유효성 검토: '조합원 분담금 전액 환불 보장'과 같은 약정은 매력적이지만, 해당 약정이 조합 총회의 정식 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없이 이루어진 약정은 법적 효력이 없을 수 있습니다. ▲총유물 처분 행위의 중요성: 지역주택조합의 재산은 조합원들의 '총유'에 속하며, 이를 처분하거나 조합원들에게 금전적 부담을 지우는 중요한 행위는 반드시 조합 총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 절차를 지키지 않으면 해당 행위는 무효가 될 수 있습니다. ▲계약의 일부 무효와 전체 무효: 만약 계약의 핵심적인 부분이 무효로 판명될 경우, 나머지 부분만으로도 계약을 체결했을 것인지에 따라 전체 계약의 효력이 좌우될 수 있습니다. 본 사례처럼 '환불 보장'이 가입 결정에 중요한 요소였다면, 해당 약정의 무효는 전체 가입 계약의 무효로 이어질 수 있습니다. ▲중요 정보의 진실성 확인: 사업 부지 확보율, 동·호수 지정 가능성 등 지역주택조합 가입을 결정하는 데 중요한 정보들이 사실과 다른 경우, 이는 계약 취소나 해제의 근거가 될 수 있습니다. 추진위원회가 제공하는 정보의 진실성을 면밀히 확인해야 합니다.
