기타 금전문제
집합건물 'D건물'의 위탁관리업자인 원고 주식회사 A가 이 건물 129개 구분건물을 소유한 피고 주식회사 B를 상대로 미납 관리비와 연체료를 청구한 사건입니다. 법원은 원고가 적법하게 관리비를 청구할 권한이 있는 위탁관리업자이며 피고의 관리비 산정 방식에 대한 주장은 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.
원고는 2021년 4월 1일부터 D건물의 관리업무를 위탁받아 수행하면서 피고를 포함한 구분소유자들에게 관리비를 부과했습니다. 피고는 2022년 5월부터 10월까지 6개월간의 관리비 118,881,650원과 연체료 6,013,650원을 합한 총 124,895,300원을 미납했습니다. 이에 원고는 피고가 납부하지 않은 관리비와 연체료를 지급하라는 소송을 제기했고 피고는 원고가 청구한 관리비가 합리적 근거 없이 임의로 산정된 금액이므로 지급할 의무가 없다고 맞섰습니다.
위탁관리업체가 집합건물의 구분소유자를 상대로 미납 관리비를 직접 청구할 수 있는지 그리고 구분소유자가 주장하는 관리비 산정의 부당함이 인정될 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 주식회사 B는 원고 주식회사 A에게 미납 관리비와 연체료를 포함한 총 124,895,300원을 지급하고 그중 118,881,650원에 대해서는 2022년 11월 10일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 추가로 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 이 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다.
법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 및 관련 대법원 판례에 따라 관리단이 선임되기 전까지는 분양자 또는 그로부터 관리 업무를 위탁받은 위탁관리업자가 구분소유자에게 직접 관리비를 청구할 권한이 있다고 보았습니다. 또한 피고가 주장한 관리비 산정의 부당함에 대해서는 이를 입증할 만한 증거가 부족하다고 판단하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률: 이 법률은 여러 사람이 구분하여 소유하는 건물의 건축, 대지 사용관계, 관리 등에 관한 사항을 정하여 건물의 적정하고 합리적인 관리를 도모하고 있습니다. 관리 주체: 관리단집회의 결의로 관리인이 선임되어 관리 사무가 개시되기 전까지는 분양자가 한시적으로 집합건물을 관리합니다. 본 판결에서는 분양자로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자도 분양자와 동일하게 관리 업무를 수행하며 관리비를 추심할 수 있다고 보았습니다. 이는 위탁관리업자가 관리 업무의 전문성을 바탕으로 건물을 효율적으로 관리하고 구분소유자들의 편익을 증진하는 역할을 한다는 점에서 중요한 법리입니다. 관리비 청구권: 분양자 또는 관리단으로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자는 구분소유자 등의 체납 관리비를 추심하기 위해 자신의 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있습니다. 이 법리는 관리비의 안정적인 징수를 통해 집합건물의 유지 보수 및 운영에 필요한 자금을 확보하고 공동의 이익을 보호하기 위한 것입니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결: 이 판결은 관리단집회 결의로 관리인이 선임되기 전까지 분양자가 한시적으로 집합건물을 관리한다는 원칙을 재확인한 것으로, 분양자 또는 그 위탁관리업체의 관리비 청구 권한의 법적 근거가 됩니다. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결, 대법원 2023. 10. 31. 자 2023마5935 결정: 이 판결들은 분양자 또는 위탁관리업자가 구분소유자 등의 체납 관리비를 직접 자기 이름으로 추심하고 재판상 청구하는 것이 특별한 사정이 없는 한 허용된다는 법리를 확립한 것으로, 본 사건에서 원고의 청구권이 인정되는 중요한 근거가 되었습니다.
집합건물의 구분소유자는 관리단이 구성되거나 관리인이 선임되기 전이라도 분양자 또는 분양자로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리업체가 부과하는 관리비를 납부할 의무가 있습니다. 관리비 부과에 이의가 있는 경우 단순히 납부를 거부하기보다는 관리비 산정 내역에 대한 투명한 자료를 요청하고 부당함을 입증할 객관적인 증거를 마련해야 합니다. 관리비 산정 방식이나 부과 내역에 대해 분쟁이 발생했을 때는 관련 법령과 건물 관리 규약을 면밀히 검토하고 관리 주체와 적극적으로 소통하여 해결책을 모색하는 것이 중요합니다. 연체 관리비는 높은 이율의 지연손해금이 부과될 수 있으므로 정당한 사유 없이 장기간 체납하지 않도록 주의해야 합니다.
