기타 금전문제
원고 A와 B는 피고 C지역주택조합에 가입하여 아파트 공급을 위한 분담금을 납부했습니다. 이후 조합 사업계획이 변경되면서 공급면적과 분담금이 크게 증가하자, 원고들은 계약이 해제되었다고 주장하며 납부한 분담금의 전액 반환을 청구했습니다. 그러나 피고 조합은 원고들이 변경된 계약에 동의하지 않아 제명되었으므로, 조합 규약에 따라 일부 공제 후 분담금을 반환해야 하며 아직 반환 시기가 도래하지 않았다고 맞섰습니다. 1심에서는 원고들의 일부 승소 판결이 있었으나, 항소심에서는 지역주택조합 사업의 특성상 사업계획 변경은 예측 가능한 범위 내에 있고 계약 해제 사유로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 원고들이 제명되어 조합원 자격은 상실했지만, 약관 조항의 과도한 위약금(행정용역비 전액 및 공급가액의 20% 공제)은 감액되어 총 분담금의 10%를 위약금으로 정함이 상당하다고 보았습니다. 하지만 분담금 반환 시기가 ‘준공 시점’ 또는 ‘대체 조합원 입금 완료 시점’으로 규정되어 있었고, 해당 시점이 도래했거나 불가능하게 되었다는 증거가 없으므로 원고들의 즉각적인 분담금 반환 청구는 모두 기각되었습니다.
원고 A는 59㎡형에 대해 1억 7,913만 원을, 원고 B는 51㎡형에 대해 1억 5,950만 원의 분담금을 납부하며 피고 C지역주택조합에 가입했습니다. 이후 피고 조합은 2020년 8월 조합원 임시총회를 통해 공급면적을 A는 68㎡로, B는 55㎡로 변경하고 이에 따라 총 분담금도 A는 2억 5,427만 원으로, B는 2억 1,467만 6천 원으로 변경했습니다. 원고들은 이러한 대규모 사업 변경이 현저한 사정변경 또는 이행불능에 해당한다고 주장하며 계약 해제를 통보하고 납부한 분담금 전액 반환(A 4,592만 원, B 4,195만 원 및 지연손해금)을 청구했습니다. 이에 피고 조합은 변경된 계약 체결을 요청했으나 원고들이 응하지 않자 조합규약에 근거하여 원고들을 제명했습니다. 피고는 원고들이 제명되었으므로 규약에 따라 행정용역비와 위약금을 공제한 후 분담금을 반환할 의무가 있지만, 그 반환 시기는 아직 도래하지 않았다고 주장했습니다.
지역주택조합 사업계획 변경이 계약 해제 사유인 이행불능, 사정변경 또는 이행거절에 해당하는지 여부 조합원 제명 시 분담금 반환 범위에 적용되는 약관(조합규약) 조항의 유효성 및 위약금의 과다 여부 분담금 반환 채권의 이행기가 도래하였는지 여부
항소심 법원은 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 원고들의 부대항소도 모두 기각되었으며, 소송 총비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다.
재판부는 지역주택조합 사업은 그 특성상 최초 사업계획이 변경될 수 있으며, 계약서상에도 이러한 변경 가능성이 명시되어 있었으므로, 공급면적 및 분담금 변경만으로는 피고 조합의 채무 이행이 불가능해졌거나 중대한 사정변경이 발생하여 계약 해제 사유에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 원고들이 조합원 자격을 상실함에 따라 분담금을 반환받을 권리는 있으나, 조합규약 중 행정용역비 전액과 공급가액의 20%를 위약금으로 공제하는 조항은 일반적인 거래 관행에 비추어 과다하므로 총 분담금의 10%로 감액되어야 한다고 보았습니다. 그러나 분담금의 반환 시기는 조합 규약에 따라 ‘준공 시점’ 등으로 정해져 있는데, 현재까지 준공이 이루어졌거나 준공이 불가능하게 확정되었다는 증거가 없으므로 피고의 분담금 반환 의무 이행기가 도래하지 않았다고 보아, 원고들의 즉각적인 분담금 반환 청구를 모두 기각했습니다.
지역주택조합 가입 시에는 사업의 특성을 명확히 이해해야 합니다. 지역주택조합 사업은 조합원 모집, 재정 확보, 토지 매입 등 여러 변수에 따라 최초 사업계획이 변경되거나 사업 지연이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 계약서나 조합규약에 사업계획 변경 가능성, 추가 분담금 발생 가능성, 조합원 자격 상실 및 분담금 반환 조건 등이 어떻게 명시되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약 해제 또는 탈퇴 시의 분담금 환불 조항, 특히 행정용역비나 위약금 명목으로 공제되는 금액의 비율이 과도하게 높은 것은 아닌지 주의 깊게 검토해야 합니다. 민법에 따라 과도한 손해배상 예정액은 법원에서 감액될 수 있지만, 사전에 이러한 위험을 인지하는 것이 중요합니다. 분담금 반환 시기가 ‘사업 준공 시점’, ‘대체 조합원 확보 시점’ 등 불확정 기한으로 정해져 있는 경우가 많으므로, 실제 환불까지 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. 해당 시점이 도래했거나 불가능하게 되었다는 점은 주장하는 측에서 증명해야 합니다.
