오피스텔 입주 지연에 따른 계약 해제 및 계약금 반환 분쟁

원고들(수분양자)이 오피스텔의 입주 지연을 이유로 피고(시행위탁사)에게 계약 해제 및 계약금과 위약금 반환을 청구하였으나, 법원은 원고들의 계약 해제 의사표시가 적법한 수령권자에게 도달하지 않았고, 피고가 입주 지연을 해소하고 이행을 제공하여 원고들의 계약 해제권이 소멸되었다고 판단하며 청구를 모두 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: G 오피스텔의 각 호실을 공급받는 계약을 체결한 수분양자(계약자)들입니다. 원고 A는 기존 매수인의 지위를 인수하였습니다.
• 피고 주식회사 D: G 오피스텔 신축사업의 시행위탁사입니다.
• H 주식회사: 이 사건 오피스텔 신축사업의 시행을 피고로부터 신탁받은 시행사(매도인)입니다.
• N: 이 사건 오피스텔의 홍보 및 영업을 담당했던 분양대행사의 대대행사 소속 직원입니다.

분쟁 상황

원고들은 G 오피스텔의 수분양자로서 2023년 2월 말경으로 예정되었던 입주가 지연되자, 분양대행사의 직원을 통해 구두로 계약 해제 의사를 밝혔습니다. 이후 피고가 입주를 위한 조치를 완료하고 입주 지정기간을 통보하자, 원고들은 다시 내용증명을 통해 계약 해제 의사를 통보하며 기 납부한 계약금과 계약상 위약금을 반환해 달라고 청구했습니다. 반면 피고는 원고들이 계약 해제 의사를 전달했다고 주장하는 분양대행사 직원은 계약 해제 권한이 없는 자이며, 입주 지연 문제가 해소되기 전에 적법한 계약 해제가 이루어지지 않았으므로 계약이 해제되지 않았다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들이 분양대행사 직원에 불과한 N에게 한 계약 해제 의사표시가 유효한지 여부입니다. 둘째, 입주 지연으로 인해 발생한 원고들의 계약 해제권이 피고의 적법한 이행 제공(입주 지정기간 통보 및 입주 개시)으로 인해 소멸되었는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 모든 청구를 기각하였습니다. 이에 따라 원고들은 피고로부터 계약금 및 위약금을 반환받을 수 없게 되었습니다.

결론

법원은 원고들의 계약 해제 주장에 대해 다음과 같이 판단했습니다. 첫째, 원고들이 2023년 6월경 N에게 한 계약 해제 의사표시는 N가 피고를 대리하여 계약 해제의 의사표시를 수령할 권한이 없으므로 유효한 해제권 행사로 볼 수 없다고 판단했습니다. 둘째, 비록 입주 예정일(2023년 2월 말경)로부터 3개월이 지난 시점(2023년 5월 말경)에 원고들에게 계약 해제권이 발생했으나, 피고가 2023년 9월 11일경 입주 지정기간을 통보하고 2023년 10월 16일부터 입주가 시작되면서 적법하게 이행을 제공했으므로, 입주 지연으로 인한 원고들의 계약 해제권은 이행 제공 시점에 소멸되었다고 보았습니다. 따라서 원고들이 2023년 11월 초순경 소송대리인을 통해 피고에게 보낸 계약 해제 통보 역시 이미 해제권이 소멸한 후에 이루어진 것이므로 효력이 없다고 보아 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 민법 제125조 (표현대리)​: 민법 제125조는 '제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고들은 분양대행사 직원 N이 피고의 대리인으로서 계약 해제 의사표시를 수령할 권한이 있다고 주장했으나, 법원은 피고가 N에게 계약에 관한 어떠한 대리권도 수여했다고 볼 증거가 없으며, N가 계약 해제에 관한 적법한 수령 권한을 가졌다고 보기도 어렵다고 판단하여 표현대리 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 계약 해제와 같은 중요한 법률 행위는 반드시 적법한 권한을 가진 자에게 해야 함을 보여줍니다. 민법 제461조 (변제의 효과)​: 민법 제461조는 '채무의 이행이 지체된 경우라도 채권자가 해제권을 행사하기 전에 채무자가 채무내용에 좇은 이행을 하면 해제권은 소멸한다'는 법리를 포함하고 있습니다. 즉, 채무 불이행을 이유로 계약 해제권이 발생했더라도, 채권자가 해제권을 행사하기 전에 채무자가 적법하게 채무를 이행하거나 이행 제공을 하면 그 계약 해제권은 소멸하게 됩니다. 이 사건에서 피고는 입주 예정일이 지났음에도 사용승인, 소유권보존등기를 마친 후 수분양자들에게 입주 지정일을 안내하고 실제 입주를 시작하게 하여 '적법한 이행 제공'을 했습니다. 법원은 이 시점에 입주 지연으로 인한 이행지체가 종료되고 원고들의 계약 해제권이 소멸했다고 보았습니다. 따라서 그 이후에 원고들이 계약 해제 의사표시를 했더라도 이미 소멸한 해제권을 행사한 것이 되어 효력이 없다고 판단했습니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 계약 해제 의사표시는 반드시 계약 당사자이거나 적법한 대리 권한을 가진 자에게 해야 합니다. 단순한 홍보나 안내를 담당하는 직원에게 한 의사표시는 법적 효력을 가지지 못할 수 있습니다. 계약 해제 의사는 명확하고 객관적인 증거를 남길 수 있는 서면(내용증명 등)으로 하는 것이 중요합니다. 구두 통보의 경우 효력 여부나 전달 사실 자체를 증명하기 어렵습니다. 계약 불이행(예: 입주 지연)으로 인한 계약 해제권은 채무 불이행 상태가 해소되면 소멸할 수 있습니다. 즉, 상대방이 지체된 의무를 이행하거나 이행을 제공하면 해제권을 행사할 수 없게 될 수 있으니 주의해야 합니다. 계약서에 명시된 해제 요건, 절차, 위약금 조항 등을 반드시 숙지하고 그에 따라 행동해야 합니다. 특히 약정 해제권의 소멸 시점에 유의해야 합니다.