건물 관리 용역비 미지급 및 계약 해지 분쟁 사건

A 주식회사는 B 관리단과 건물 관리 용역 계약을 체결했으나, 피고 B 관리단은 용역비 미지급분을 청구하는 원고 A 주식회사에게 계약 체결 당시 대표권 없는 C와 계약했으므로 계약이 무효이며, 원고가 업무를 불성실하게 수행했다고 주장하며 용역비 지급을 거부한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 건물관리업을 하는 법인으로, B 관리단과의 건물관리 위·수탁 계약에 따른 미지급 용역비와 소송비용, 손해배상을 청구하였습니다.
• 피고 B 관리단: 안산시 단원구 소재 B 건물의 관리단으로, 원고 A 주식회사와 건물관리 위·수탁 계약을 체결했으나, 계약의 유효성과 원고의 업무 수행에 이의를 제기하며 용역비 지급을 거부하였습니다.
• C: B 관리단의 회장으로 선임되었으나, 실제로는 관리인 선임결의 요건을 갖추지 못하여 적법한 관리인 지위가 없던 인물입니다. 원고 A 주식회사와 용역계약을 체결하였습니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 2017년 1월 피고 B 관리단과 건물 관리 용역 계약을 맺고 건물 관리 업무를 수행했습니다. 원고는 2018년 5월경 건물에서 철수했고, 피고는 2018년 6월경 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 미지급 용역대금 127,129,528원과 소송비용 7,800,000원, 임의 해지에 따른 손해배상 12,000,000원 등 총 146,929,528원을 청구했습니다. 피고는 계약 체결 당시 대표자 C가 적법한 대표 권한이 없었으므로 계약이 무효라고 주장하며, 원고가 관리 업무를 제대로 수행하지 않아 용역비를 지급할 의무가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건 용역 계약 체결 당시 C에게 적법한 대표 권한이 있었는지 여부, 대표권 없는 자가 체결한 계약을 B 관리단이 추인했는지 여부, B 관리단의 계약 무효 주장이 신의성실 원칙에 위반되는지 여부, 그리고 계약이 무효일 경우 A 주식회사가 B 관리단으로부터 부당이득 반환을 청구할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A 주식회사의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 C가 이 사건 용역 계약을 체결할 당시 B 관리단의 적법한 관리인이 아니었으므로, 이 계약은 대표권 없는 자가 체결한 계약으로서 무효라고 판단했습니다. B 관리단이 무효인 계약을 추인했거나 무효 주장이 신의칙에 위반된다는 원고의 주장 또한 받아들이지 않았습니다. 예비적으로 청구된 부당이득 반환에 대해서도, 원고가 이미 지급받은 용역대금 80,438,078원을 초과하는 손실이 발생했다고 보기 어렵고, 소송비용 청구 또한 피고가 이익을 취했다고 볼 수 없다는 이유로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제741조(부당이득의 내용): '법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 이 조항은 원고가 예비적으로 주장한 부당이득 반환 청구의 근거가 되었습니다. 법원은 이 조항에 따라 이득의 범위를 손실자의 손해 범위에 한정하고, 원고가 주장하는 기업 이윤 등은 손실로 인정하기 어렵다고 보았습니다. 또한, 피고가 소송 비용으로 인해 실질적인 이득을 얻었는지 여부를 판단하는 데 적용되었습니다. 무권대리 또는 무권대표: 법인이나 단체의 대표권 없는 자가 체결한 계약은 원칙적으로 효력이 없습니다. 이 사건에서 C는 피고 관리단의 적법한 관리인(대표)이 아니었으므로, C가 체결한 용역계약은 무효로 판단되었습니다. 추인: 무효인 법률행위라도 나중에 유효로 인정하는 것을 추인이라고 합니다. 그러나 이 사건에서는 피고가 무효인 계약을 알고도 추인했다고 볼 증거가 없다고 판단되었습니다. 신의성실의 원칙 (신의칙): 민법상 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 해야 한다는 원칙입니다. 원고는 피고의 계약 무효 주장이 신의칙에 위반된다고 주장했으나, 법원은 원고가 제시한 증거만으로는 신의칙 위반으로 보기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

계약을 체결할 때는 상대방이 법인이나 단체의 대표 자격이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 의사록이나 법적 등기 서류 등을 통해 적법한 대표 권한을 가진 사람과 계약을 맺는 것이 중요합니다. 대표 권한 없는 자와 맺은 계약은 원칙적으로 무효이므로, 향후 분쟁을 예방하기 위해 계약 당사자의 자격을 철저히 검토해야 합니다. 계약이 무효가 될 경우 발생할 수 있는 부당이득 반환 청구에 대비하여, 실제 지출된 비용과 발생한 손해에 대한 객관적인 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 기업 이윤이나 추정되는 손해는 인정되지 않을 수 있습니다. 소송 위임이나 기타 법률 행위와 관련된 비용을 청구하기 위해서는, 해당 행위가 상대방에게 실질적인 이익을 가져다주었음을 입증할 수 있어야 합니다. 소송이 각하되는 등 상대방에게 이득이 없었다면 비용 청구가 어려울 수 있습니다. 계약 해지 통보는 명확하게 문서로 남기고, 상대방에게 도달되었음을 확인할 수 있도록 해야 합니다.