채권/채무
채무자가 대출을 받은 후 건물을 임대하였는데 대출금을 갚지 못하자 채권자가 임대차 계약이 사해행위라며 취소 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 채권자가 자신의 채권이 담보권 우선 변제 범위 밖에 있다는 것을 충분히 증명하지 못했고 임차인 역시 임대인의 채무 초과 상태를 알기 어려웠던 선의의 임차인으로 보아 채권자의 청구를 기각했습니다.
A조합은 2016년 6월 D에게 4억 7천만 원을 대출해주고 D 소유의 건물에 채권최고액 6억 1천1백만 원의 근저당권을 설정했습니다. D는 2019년 5월부터 대출 이자를 갚지 못했고 같은 해 6월 만기일에 원금도 갚지 못했습니다. 이에 A조합은 2019년 7월 담보로 잡은 건물에 대해 강제경매를 신청했습니다.한편, D는 대출을 받은 지 약 2년 후인 2018년 8월, 건물 중 한 호실을 피고 C에게 임대차 보증금 3,500만 원에 임대하는 계약을 체결했습니다. C는 계약금과 잔금을 지급하고 전입신고와 확정일자를 받았으며 실거주를 시작했습니다.A조합은 D가 채무 초과 상태에서 C와 임대차 계약을 체결한 것이 다른 채권자들의 권리를 침해하는 사해행위이므로 이 계약을 취소해 달라고 소송을 제기했습니다.
채무자의 재산 처분 행위가 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부와 임차인이 임대인의 채무 초과 상태를 알고 계약을 체결했는지(악의 여부)가 주요 쟁점이 되었습니다.
원고 A조합의 청구를 기각합니다. 소송 비용은 원고 A조합이 부담합니다.
법원은 근저당권이 설정된 부동산의 경우 채권자가 주장하는 채권이 우선변제권 범위 밖에 있다는 점을 증명해야 하는데, A조합이 이를 충분히 입증하지 못했다고 보았습니다. 또한, 임차인 C는 공인중개사를 통해 정상적으로 계약했고, 주변 시세에 맞는 보증금을 냈으며, 건물의 등기부상 채무 초과 상태를 의심할 만한 특별한 사정이 없었으므로 선의의 임차인으로 판단되어 사해행위 취소 대상이 아니라고 판결했습니다.
민법 제406조 (채권자취소권) 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 단, 그 행위로 인하여 이익을 받은 자(수익자)나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 취소할 수 없습니다. 즉, 사해행위가 성립하려면 채무자에게 채무 초과 상태가 있어야 하고, 채무자가 채권자를 해한다는 인식을 가지고 재산 처분 행위를 해야 하며, 그 행위로 이익을 얻은 자(수익자)도 그 사실을 알고 있었어야 합니다. 다만, 수익자의 악의는 추정되므로 수익자가 선의임을 증명해야 합니다.
주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 주택 인도와 전입신고를 마친 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 특별 규정입니다. 이 조항의 취지에 비추어, 임차인이 보증금을 회수하리라는 상당한 신뢰를 가지게 되므로, 임대인의 채무 초과 상태 여부나 자신의 계약이 사해행위가 되는지에 대한 주의를 덜 기울이게 됩니다. 따라서 임차인의 선의를 판단할 때는 실제로 보증금이 지급되었는지, 보증금액이 적정한지, 등기부상 권리제한관계 등 임대인의 채무 초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는지, 임대인과 특별한 관계가 없는지 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
담보권이 설정된 건물에 임대차 계약을 할 때는 해당 부동산의 시가와 담보권의 채권최고액을 확인하는 것이 중요합니다. 임대차 보증금이 적정 수준인지, 임대인이 채무 초과 상태를 의심할 만한 다른 사정은 없는지, 특별한 관계 없이 공인중개사를 통해 계약했는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 만약 채권자가 사해행위를 주장하며 계약 취소를 요구할 경우, 본인이 선의의 임차인이라는 점(즉, 임대인의 채무 초과 사실을 알지 못했다는 점)을 증명할 수 있는 객관적인 증거(계약금 및 잔금 이체 내역, 공인중개사 중개 사실, 전입신고 및 확정일자 등)를 잘 보관해야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 소액 임차인은 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 있으므로, 해당 주택이 소액 임차인의 기준에 해당하는지 여부도 확인해야 합니다.
