행정
원고 A는 2013년 B로부터 토지를 매수하고 잔금까지 모두 지급했으나, 한국토지주택공사 명의의 소유권보존등기가 완료된 2014년 8월 이후에도 부동산실명법상 의무 기간인 3년 내에 자신의 명의로 소유권이전등기를 하지 않아 장기 미등기자가 되었습니다. 이에 울산 중구청장은 2019년 12월 원고에게 부동산실명법 위반(장기 미등기)을 이유로 27,618,120원의 과징금을 부과했습니다. 원고는 절차적 위법과 재량권 일탈·남용을 주장하며 과징금 부과처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 피고의 처분이 적법하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2013년 10월 17일 B로부터 울산 중구 C 대지 296.3m²(이 사건 부동산)를 매수하고 2013년 10월 19일경 잔금을 모두 지급했습니다. 2014년 8월 25일 이 사건 부동산에 관해 한국토지주택공사 명의로 소유권보존등기가 마쳐지자, 피고 울산 중구청장은 그 무렵 원고에게 2014년 8월 25일로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 이행하라는 안내 공문을 발송했고, 원고는 2014년 9월 17일경 이를 수령했습니다. 원고는 이 공문을 수령했음에도 불구하고, 건축이 이루어질 때까지 등기하지 않아도 된다고 착각하거나 등기해야 한다는 것을 잊어버렸다는 이유로 2019년 11월 7일이 되어서야 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 약 5년 3개월간의 장기 미등기 상태였고, 이에 피고는 원고에게 과징금 27,618,120원을 부과했습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 울산 중구청장의 과징금 부과 처분은 적법하다고 판단했습니다.
법원은 피고(울산 중구청장)가 원고에게 소유권이전등기 이행을 안내했으며, 피고에게 지속적인 독촉 의무는 없다고 보아 절차적 위법 주장을 배척했습니다. 또한, 원고의 장기 미등기 사유(법령 미숙지 또는 망각)는 부동산실명법상 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 과징금 산정 역시 조세 포탈 목적이 없는 점을 감안하여 최대 50% 감경된 금액인 27,618,120원으로 적법하게 이루어졌으므로, 재량권 일탈·남용도 없다고 보았습니다.
부동산실권리자명의등기에관한법률(부동산실명법) 제10조 제1항은 부동산에 관한 물권을 취득한 자는 그 물권을 취득한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다고 규정하고 있습니다. 이 기간 내에 등기를 신청하지 않으면 장기 미등기자로 분류되어 과징금 부과 대상이 됩니다. 다만, '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'에는 과징금을 부과하지 않을 수 있다고 단서에 규정되어 있습니다. 대법원 판례는 이 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'를 장기 미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인해 등기신청 의무 이행을 기대하기 어려운 경우로 한정하고 있으며, 단순히 투기나 탈세 목적이 없었다는 사정만으로는 정당한 사유에 해당한다고 보지 않습니다. 이 사건에서 원고가 법을 잘 몰랐거나 잊었다는 주장은 이러한 '정당한 사유'에 해당하지 않는다고 판단되었습니다. 부동산실명법상 장기 미등기자에 대한 과징금 부과는 원칙적으로 법령에 정해진 요건을 충족하면 반드시 처분해야 하는 기속행위에 해당합니다. 다만, 부동산실명법 시행령 제4조의4 별표에 따라 조세 포탈이나 법령 회피 목적이 아닌 경우, 그 과징금을 일정 범위(100분의 50)에서 감경할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 원고에게 조세 포탈 등의 목적이 없다고 보아 과징금의 50%가 감경된 27,618,120원이 부과되었습니다. 또한, 법원은 행정기관이 소유권이전등기 이행 방법을 한 번 안내했다면, 관련 법령상 지속적으로 독촉하거나 추가 통지를 해야 할 의무는 없다고 보아 원고의 '절차적 위법' 주장을 배척했습니다.
부동산 매매 후 잔금 지급일로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 이는 법적 의무이므로 매도인의 협조 여부나 다른 법률적 절차 진행 여부 등과 관계없이 특별한 사유가 없는 한 기한 내에 등기를 완료해야 합니다. 등기 의무를 위반하여 장기 미등기자가 될 경우, 부동산실명법에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 과징금은 부동산 평가액과 미등기 기간에 따라 산정되며, 조세 포탈이나 법령 회피 목적이 없다고 인정되면 과징금의 50%까지 감경될 수 있습니다. 행정기관이 등기 이행을 한 번 안내했다면, 지속적으로 독촉할 의무는 없습니다. 본인이 법적 의무를 인지하고 기한 내에 이행하는 것이 중요합니다. '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'는 법령상 또는 사실상의 심각한 장애를 의미하며, 단순히 법규를 잘 몰랐다거나 잊어버렸다는 주장은 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다. 취득세나 재산세를 성실히 납부했더라도, 이는 소유권이전등기 의무 이행과는 별개의 문제로 과징금 부과를 면할 사유가 되지 않습니다.
