이주자택지 분양권 이중 매매로 인한 돈 반환 사건

이 사건은 한국수자원공사가 시행하는 개발사업 구역 내 이주자택지 분양권을 가진 피고 D이 해당 분양권을 피고 F와 원고 A에게 이중으로 매매하면서 발생했습니다. 원고 A는 피고 D과의 매매계약이 이행불능 상태가 되자 계약 해제를 주장하며 매매대금과 대납했던 계약금의 반환을 청구했습니다. 또한 원고 A는 피고 D이 변호사비용을 부당이득으로 얻거나 불법행위를 저질렀다고 주장했고, 피고 F에 대해서도 이중 매매에 적극 가담한 불법행위 책임과 계약금 대납에 따른 부당이득 반환을 주장했습니다. 법원은 피고 D에게 원고 A에게 매매대금과 대납 계약금 일부를 반환하라고 판결했지만, 변호사비용 관련 청구와 피고 F에 대한 모든 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이주자택지 분양권을 피고 D으로부터 매수하려 했던 사람
• 피고 D: 한국수자원공사로부터 이주자택지 분양권을 받을 자격이 있었던 사람으로, 이를 원고 A와 피고 F에게 이중으로 매도한 당사자
• 피고 F: 피고 D으로부터 이주자택지 분양권을 원고 A보다 먼저 매수하고 최종적으로 명의를 이전받은 사람
• J: 피고 D으로부터 이주자택지 분양권을 매수하여 원고 A에게 전매한 중간 매도인
• 한국수자원공사: G 개발사업을 시행하고 이주자택지 분양권을 최초로 공급한 기관

분쟁 상황

피고 D은 한국수자원공사 개발사업 구역 내 이주자택지 수분양권을 2012년 피고 F에게 매도하고 이행각서를 작성했습니다. 이후 2015년경 J에게 같은 분양권을 매도했고, J는 2017년 이를 원고 A에게 전매했습니다. 원고 A는 피고 D의 요구로 분양계약금 2천774만8천8백 원을 한국수자원공사에 대신 납부했습니다. 그러나 피고 F는 2017년 피고 D의 분양권에 대한 처분금지가처분을 받았고, 피고 D은 결국 2019년 피고 F에게 이 분양권을 다시 매도하고 명의 변경까지 해주었습니다. 이로 인해 원고 A는 피고 D과 2018년 체결했던 분양권 매매계약의 이행이 불가능해지자, 피고 D과 피고 F를 상대로 손해배상 및 부당이득금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이주자택지 분양권의 이중 매매로 인한 계약 해제와 원상회복 범위, 매도인의 불법행위 책임 인정 여부 및 기망의 고의 판단, 대납 변호사비용에 대한 부당이득 또는 불법행위 손해배상 청구의 타당성, 매도인의 소송비용 채권과의 상계 항변의 적법성, 이중 매매의 제2 매수인이 매도인의 배임 행위에 적극 가담했는지 여부 및 그에 따른 불법행위 책임, 계약 당사자 아닌 제3자에 대한 부당이득 반환 청구 가능 여부

법원의 판단

1. 피고 D은 원고 A에게 114,939,051원 및 그중 107,748,800원에 대하여 2022년 9월 4일부터 2024년 2월 15일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 원고 A의 피고 D에 대한 나머지 청구(변호사비용 관련)는 기각합니다.
3. 원고 A의 피고 F에 대한 항소는 모두 기각합니다.

결론

재판부는 피고 D의 분양권 이중 매매로 인해 원고 A와의 계약이 이행불능이 되어 해제되었으므로, 피고 D이 원고 A에게 매매대금 8천만 원과 대납 계약금 2천774만8천8백 원을 포함한 1억774만8천8백 원을 원상회복으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만 피고 D이 제기한 소송비용 상계 항변이 받아들여져 최종적으로 피고 D이 원고 A에게 지급해야 할 금액은 1억1천493만9천51원과 지연손해금으로 결정되었습니다. 한편, 변호사비용에 대한 부당이득/불법행위 청구는 인정되지 않았습니다. 피고 F에 대해서는 피고 D의 이중 매매에 적극적으로 가담했다고 보기 어렵고, 원고 A가 대납한 계약금에 대해 제3자인 피고 F에게 직접 부당이득 반환을 청구할 수 없다는 법리에 따라 원고 A의 모든 청구가 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약 해제와 원상회복 의무 (민법 제548조): 계약이 해제되면 계약 당사자는 상대방에게 원래 상태로 돌려놓아야 할 의무를 집니다. 이때 돈을 돌려줄 때는 받은 날로부터 이자를 붙여서 돌려줘야 합니다. 이 사건에서 피고 D은 원고 A와의 분양권 매매계약이 이행불능이 되어 해제되었으므로, 원고 A로부터 받은 매매대금과 원고 A가 피고 D을 대신하여 납부한 계약금을 원상회복의 범위로 보아 반환해야 할 의무가 있습니다.
2. 부당이득 반환 의무 (민법 제741조): 법적으로 정당한 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노력으로 이득을 얻고 그로 인해 다른 사람에게 손해를 끼친 사람은 그 이득을 반환해야 합니다. 이 사건에서 원고 A가 대납한 변호사비용에 대해 법원은 원고 A가 법률상 원인이 없음을 증명하지 못했고, 원고 자신의 권리 구제를 위한 지출로 보인다고 판단하여 부당이득을 인정하지 않았습니다.
3. 제3자에 대한 부당이득 청구 제한: 일반적으로 계약 당사자가 아닌 제3자는 계약에 따른 급부로 인해 이득을 얻었더라도, 급부를 한 계약 당사자는 그 제3자에게 직접 부당이득 반환을 청구할 수 없습니다. 이 사건에서 원고 A가 피고 D을 대신해 납부한 계약금에 대해, 법원은 원고 A가 피고 D과의 계약에 따라 납부한 것이므로, 피고 D이 아닌 제3자인 피고 F에게는 직접 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 보았습니다.
4. 불법행위 책임 (민법 제750조): 고의나 과실로 위법하게 다른 사람에게 손해를 입힌 사람은 그 손해를 배상해야 합니다. 이 사건에서 피고 D의 이중 매매 행위가 기망의 고의에 의한 불법행위로 인정되지는 않았습니다. 또한 피고 F가 피고 D의 이중 매매에 '적극 가담'했는지 여부가 중요한데, 법원은 선행 계약 및 가처분 존재, 검찰의 불기소처분, 선행 소송 결과 등을 바탕으로 피고 F가 적극 가담했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
5. 상계 (민법 제492조): 서로 같은 종류의 채무를 가진 경우, 그 채무를 대등한 금액에서 소멸시킬 수 있습니다. 다만, 고의적인 불법행위로 발생한 손해배상 채권을 다른 채무와 상계하는 것은 제한됩니다. 이 사건에서는 피고 D의 이중 매매가 고의적인 불법행위로 인정되지 않았기 때문에, 피고 D이 원고 A에게 청구할 수 있는 소송비용 채권과 원고 A의 채권을 상계하는 것이 허용되었습니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법률은 소송이 빠르게 진행될 수 있도록 독려하며, 판결이 선고된 이후부터 채무를 갚는 날까지 적용되는 지연손해금 이율(연 12%)을 규정하고 있습니다. 이 사건에서도 이 법률에 따른 지연손해금 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

이주자택지 분양권과 같이 권리 관계가 복잡한 부동산 관련 거래 시에는 반드시 다음 사항을 유의해야 합니다. 첫째, 매매하려는 권리의 소유권이 확실한지, 처분 제한(가처분 등)이 설정되어 있지는 않은지 공공기관이나 등기부등본 등을 통해 철저히 확인해야 합니다. 둘째, 매도인이 해당 권리를 다른 사람에게 이미 매도했거나 매도하려 하고 있는지 여부를 확인해야 합니다. 이중 매매는 향후 큰 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 셋째, 매도인이 아닌 제3자로부터 권리를 매수하는 경우, 최초 권리자와 중간 매도인의 계약 관계를 명확히 파악하고, 모든 관계 당사자의 권리 변동 사항을 확인하는 것이 중요합니다. 넷째, 계약금 등 중요한 돈을 지급할 때는 해당 돈이 어떤 법적 원인에 의해 누구에게 귀속되는지 정확히 이해하고 지급해야 합니다. 특히 계약 당사자가 아닌 제3자를 위해 돈을 지불할 경우, 추후 분쟁 시 해당 제3자에게 직접 반환을 청구하기 어려울 수 있습니다. 다섯째, 매도인의 배임 행위에 제2 매수인이 '적극 가담'했음을 입증하기는 매우 어렵습니다. 단순하게 이중 매매 사실을 '알고' 매수하는 것만으로는 불법행위가 인정되지 않는 경우가 많습니다. 여섯째, 소송 중에는 상대방이 본인에게 소송비용 등 채권이 있다면 상계 주장을 할 수 있으므로, 예상되는 법적 비용과 상대방의 채권 주장을 미리 고려해야 합니다.