오피스텔 분양계약 해제 후 계약금 반환을 둘러싼 분쟁

화성시 오피스텔 분양계약자들이 입주 지연 등의 문제로 계약을 해제한 후 납부한 계약금을 돌려받지 못하자 시행사 두 곳과 신탁사를 상대로 계약금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 시행사뿐만 아니라 신탁사도 신탁재산 범위 내에서 계약금 반환 의무를 부담한다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (분양계약자들): A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, 그리고 사망한 K의 상속인 L과 F 등 총 12명으로, 이들은 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다.
• 주식회사 N (시행사): 이 사건 오피스텔 신축 사업을 시행한 회사 중 하나입니다.
• O 주식회사 (시행사): 이 사건 오피스텔 신축 사업을 시행한 또 다른 회사입니다.
• M 주식회사 (수탁자, 신탁사): N, O과 관리형 토지신탁계약을 체결하고 오피스텔 부지를 신탁받아 소유권보존등기를 마친 회사입니다.

분쟁 상황

화성시 P, Q 부지 일대에 'R' 오피스텔 신축 사업을 시행하던 주식회사 N과 O 주식회사는 피고 M 주식회사와 관리형 토지신탁계약을 체결했습니다. 이후 많은 분양계약자들이 이 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했으나, 입주 지연 등의 문제가 발생했습니다. 이에 분양계약자들과 시행사, 신탁사는 분양계약을 해제하기로 합의하고 해제합의서를 작성했습니다. 그러나 신탁사인 M 주식회사가 자신은 신탁계약 및 분양계약, 해제합의서의 조항에 따라 계약금 반환 의무가 면제되었거나 시행사에 승계되었다고 주장하며 계약금 반환을 거부하자, 분양계약자들이 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 오피스텔 분양계약 해제 후 계약금 반환 의무가 누구에게 있는지, 특히 신탁사인 M 주식회사의 책임 범위가 어디까지인지였습니다. 신탁계약서와 분양계약서, 그리고 분양계약 해제합의서에 기재된 내용들을 어떻게 해석하여 M 주식회사의 계약금 반환 의무가 면제될 수 있는지 여부가 핵심적으로 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 N과 O 주식회사는 공동으로 원고들에게 각 계약금과 이에 대한 지연이자를 지급해야 합니다. 피고 N은 2024년 1월 18일부터, 피고 O는 2024년 5월 4일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 지연이자를 계산합니다.
2. 피고 M 주식회사는 신탁재산의 한도 내에서 피고 N, O와 공동으로 위 계약금과 지연이자를 지급해야 합니다. 피고 M의 지연이자는 2024년 1월 18일부터 2024년 10월 24일 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다.
3. 원고들이 피고 M 주식회사에 청구한 나머지 부분은 기각되었습니다.
4. 소송비용은 원고들과 피고 N, O 주식회사 사이의 부분은 피고 N, O가 부담하고, 원고들과 피고 M 주식회사 사이의 부분은 각자 부담합니다.

결론

법원은 오피스텔 입주 지연으로 분양계약이 해제된 상황에서, 사업 시행사인 N과 O는 물론 신탁사인 M 주식회사도 신탁재산의 범위 내에서 분양계약자들에게 계약금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 특히 M 주식회사는 분양계약 해제 합의의 당사자로서 반환 의무를 부담하며, M의 책임이 시행사에게 면책적으로 승계되었다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제150조 (자백간주): 소송 당사자가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않으면 상대방의 주장 사실을 모두 인정한 것으로 간주하여 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서 피고 N은 답변서를 제출하지 않고 변론기일에도 불출석하여 원고들의 청구를 자백한 것으로 보아 판결이 내려졌습니다.
2. 민사소송법 제208조 (공시송달에 의한 판결): 당사자의 주소나 거소를 알 수 없거나 외국에 있어 소송 서류를 전달하기 어려울 때 법원 게시판 등에 그 내용을 공고함으로써 송달의 효력을 발생시키는 공시송달 제도가 있습니다. 이 사건에서 피고 O에 대한 판결은 공시송달에 의하여 진행되었습니다.
3. 계약의 합의해제와 계약금 반환 의무: 계약이 당사자들의 합의에 의해 해제되면, 특별한 사정이 없는 한 계약은 소급적으로 효력을 잃고 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 부담합니다. 즉, 이미 지급받은 계약금 등을 반환해야 합니다. 이 사건에서 오피스텔 입주 지연으로 분양계약이 해제합의되었으므로, 계약금을 받았던 측에서는 이를 반환해야 할 의무가 발생합니다.
4. 신탁재산의 범위 내 책임: 신탁계약에 따라 수탁자(신탁사)가 부동산을 소유하고 분양 계약의 매도인이 되는 경우, 일반적으로 수탁자의 책임은 신탁재산의 범위 내로 제한되는 경우가 많습니다. 그러나 이 사건처럼 해제합의 과정에서 신탁사도 당사자로 참여하여 반환 의무를 약정했다면, 비록 신탁재산 범위 내일지라도 그 의무를 부담해야 합니다. 법원은 신탁사가 책임을 지지 않으면 분양계약자가 계약금을 돌려받지 못하는 불공정한 상황이 발생할 수 있다는 점을 고려하여 신탁사의 책임을 인정했습니다.
5. 면책적 채무인수 여부: 채무를 인수하는 경우, 기존 채무자가 채무를 면하고 새로운 채무자가 그 채무를 부담하는 '면책적 채무인수'와 기존 채무자와 새로운 채무자가 함께 채무를 부담하는 '중첩적 채무인수'가 있습니다. 피고 M은 자신의 계약금 반환 의무가 시행사인 N, O에게 면책적으로 승계되었다고 주장했지만, 법원은 해제합의서의 내용과 당사자들의 의사를 종합적으로 판단하여 M의 면책 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 분양계약자들이 계약금을 돌려받을 권리가 부당하게 침해되지 않도록 하기 위한 것으로 해석됩니다.

참고 사항

1. 분양 계약 해제 시 계약금 반환 의무자가 누구인지 반드시 확인해야 합니다. 시행사, 시공사, 신탁사 등 관련 당사자들의 책임 소재를 계약서 및 해제합의서를 통해 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
2. 신탁계약이 포함된 분양 계약의 경우, 신탁사의 책임 범위는 신탁재산의 한도 내로 제한될 수 있으므로 이 점을 유의해야 합니다. 다만, 신탁사의 면책 조항이 있더라도 해제 합의서 등 추가적인 합의 내용에 따라 신탁사의 반환 의무가 발생할 수 있으니 모든 관련 서류를 주의 깊게 검토해야 합니다.
3. 계약 해제 합의서를 작성할 때, 계약금 및 지연손해금 반환에 대한 구체적인 내용과 당사자별 책임 범위를 명확히 기재해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
4. 분양 계약상 중요한 변경(예: 입주 지연)이 발생했을 때에는 반드시 서면으로 합의 내용을 남기고, 모든 당사자의 서명 또는 날인을 받아야 법적 효력을 확보할 수 있습니다.
5. 시행사의 재정 상태가 좋지 않을 경우, 신탁사가 반환 의무를 부담하지 않으면 분양계약자들이 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이러한 상황을 대비하여 계약 시부터 여러 당사자의 책임 범위를 확인하는 것이 중요합니다.