압류/처분/집행
원고는 피고와 생활숙박시설 분양 계약을 맺고 계약금 1억 4,440만 원을 지급했습니다. 이후 공사 지연, 중도금 대출 무기한 연기, 낮은 분양률 등의 이유로 원고는 계약 해지를 주장하며 계약금 반환을 청구했으나 법원은 이러한 사정만으로는 계약 해지 사유에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2022년 4월 28일 피고 B 주식회사와 안산시 C에 건설될 F 생활숙박시설 분양 계약을 체결하고, 총 1억 4,440만 원의 계약금을 지급했습니다. 이후 중도금 납부일이 여러 차례 변경되었고, 2024년 9월 12일에는 '1~4차 중도금 일정이 최근 상황을 고려하여 2024년 12월 20일로 변경되었고, 중도금 대출 관련 세부 일정은 확정되는 대로 추후 안내드리겠습니다'는 취지의 문자메시지가 도달했습니다. 그러나 원고는 2025년 4월 22일까지 중도금 대출 일정이나 지연에 대한 아무런 안내를 받지 못했습니다. 2023년 11월 6일에는 언론에서 시공사의 공사비 전액 회수가 불투명하고 미분양이 지속되며 PF 대출 금융기관이 신탁재산에 대한 선순위 권리를 갖고 있어 시공사가 대금을 받기 어렵다는 내용의 기사가 보도되기도 했습니다. 이 사건 생활숙박시설 공사는 2022년 5월 착공 이후 2024년 12월 말 기준으로 전체 공정률이 46.38%이고, 2025년 4월경까지 총 49개 층 중 20개 층까지 지어진 상태였습니다. 원고는 이러한 상황을 근거로 당초 영업개시 예정일인 2026년 7월로부터 3개월 이내에 시설 완공이 불가능하게 되었다고 주장하며 계약서상 약정 해제 조항에 따라 계약 해지를 주장하고 기지급한 계약금 1억 4,440만 원의 반환을 청구했습니다.
생활숙박시설 공사 지연과 중도금 대출 미실행, 저조한 분양률 등의 사유가 계약서상 '영업개시 예정일로부터 3개월을 초과하여 영업개시가 지연된 경우'에 해당하여 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있는지 여부입니다.
원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 중도금 납입기일 변경, 약 50%의 저조한 분양률, 중도금 집단대출 미실행 등의 사정만으로는 이 사건 공급계약에서 정한 영업개시 예정일인 2026년 7월로부터 3개월 이내에 생활숙박시설 완공이 불가능하게 되었다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
본 사례는 계약 당사자 간에 합의된 '약정 해제권' 발생 여부가 쟁점이 되었습니다. 원고는 이 사건 공급계약 제3조 제(4)항 제1호의 '영업개시 예정일로부터 3월을 초과하여 영업개시가 지연된 경우'라는 조항을 근거로 약정 해제권을 주장했습니다. 그러나 법원은 이러한 약정 해제권이 발생하려면 해당 조건이 엄격하게 충족되어야 한다고 보았습니다. 즉, 민법상 채무불이행(이행지체 또는 이행불능)에 따른 계약 해제권과는 별도로 당사자 간의 특약으로 정한 해제 조건이 충족되었는지를 판단합니다. 이 경우 단순히 공사 지연이나 중도금 대출의 불확실성만으로는 '영업개시가 불가능하게 되었다'고 단정하기 어렵다고 판단한 것입니다. 계약 해제를 주장하는 당사자는 그 해제 사유의 존재를 증명할 책임이 있으며 이 사건에서 원고는 영업 개시 예정일로부터 3개월 초과 지연이 확실하다는 점을 충분히 입증하지 못했기 때문에 계약 해제가 인정되지 않았습니다.
분양 계약 해지 사유는 계약서에 명시된 구체적인 조항에 따라 엄격하게 해석될 수 있습니다. 단순히 공사 지연이나 낮은 분양률, 중도금 대출 지연만으로는 계약 해지 사유가 되지 않을 수 있습니다. 계약 해지를 주장하려면 계약서에 명시된 해제 조건을 충족함을 입증할 명확한 증거가 필요합니다. 특히 '완공 불가능'이나 '영업개시 지연'과 같은 추상적인 문구는 법정에서 구체적인 증거로 입증해야 합니다. 공정률, 건설 현장 상황, 시행사 및 시공사의 재정 상황 등 객관적인 자료를 수집하는 것이 중요합니다. 단순한 우려나 예측보다는 실제로 영업 개시가 불가능해졌다는 사실 또는 그럴 개연성이 매우 높다는 점을 입증해야 합니다. 계약서 조항을 꼼꼼히 검토하고 해제 조건과 그에 따른 위약금 조항 등을 미리 확인하는 것이 중요합니다.
