지식산업센터 관리단 관리규약 제정 결의 취소 판결

원고는 평택시 C 지식산업센터의 구분소유자이며 피고는 해당 건물의 관리단입니다. 피고 관리단은 2024년 4월 13일 정기 관리단집회에서 새로운 관리규약 제정을 결의하였습니다. 원고는 이 관리규약 제정 결의가 법령에 위반되거나 현저히 불공정한 하자가 있다며 관리단집회 결의 취소 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 평택시 C 지식산업센터 건물의 구분소유자
• 피고 B 관리단: 평택시 C 지식산업센터 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단

분쟁 상황

원고인 구분소유자 A는 피고 관리단이 2024년 4월 13일 정기 관리단집회에서 결의한 관리규약이 법령에 위배된다고 주장했습니다. 구체적으로 원고는 ① 관리소장이 구분소유자가 아님에도 관리위원회 구성원이 될 수 있도록 한 규정, ② 재소집된 관리단집회에서도 의결정족수가 미달될 경우 관리위원회나 관리단 임원이 통상 결의사항을 대신 결의할 수 있도록 한 규정, ③ 관리단 임원이 관리위원회의 권한을 실질적으로 행사할 수 있도록 한 규정 등이 집합건물법에 위반되며 구분소유자의 권한을 침해한다고 주장하며 결의 취소를 청구했습니다.

이에 대해 피고 관리단은 관리위원회가 집합건물법상 필수적인 기관이 아니므로 설치하지 않을 수 있으며 관리단 임원의 권한 행사는 적법하고, 규약의 일부 모순은 추후 보완 가능하며, 경기도 표준관리규약과 다르다는 이유만으로 위법하지 않다고 주장했습니다. 또한 원고의 청구가 권리보호이익이 없어 각하되어야 한다고 본안전항변했습니다.

핵심 쟁점

관리단집회에서 제정된 관리규약이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 등 관련 법령에 위반되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 관리위원회 구성원의 자격(구분소유자 여부), 관리단집회의 통상 결의사항을 관리위원회나 관리단 임원이 대신 결의할 수 있도록 한 규정의 적법성, 관리단 임원이 관리위원회의 권한을 행사할 수 있도록 한 규정의 적법성 등이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B 관리단이 2024년 4월 13일 개최한 관리단집회 결의 중 '관리규약 제정의 건'에 대한 결의를 취소했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 새로운 관리규약의 여러 조항들이 집합건물법에 위반된다고 판단하여 해당 관리규약 제정 결의를 취소하였습니다.

연관 법령 및 법리

이번 판결과 관련하여 중요한 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)​

• 제24조 제1항 (관리인의 선임)​: 구분소유자가 10인 이상일 때 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임해야 합니다.
• 제26조의3 제1항 (관리위원회의 설치)​: 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있습니다. 관리위원회는 관리인의 사무집행을 감독하는 것이 주된 업무입니다.
• 제26조의4 제1항 (관리위원의 자격 및 선출)​: 관리위원회의 위원은 원칙적으로 '구분소유자 중에서' 관리단집회의 결의에 의하여 선출해야 합니다. 다만 관리단집회 결의에 관하여만 규약으로 달리 정할 수 있을 뿐 구분소유자 중에서 선출해야 한다는 요건은 규약으로도 달리 정할 수 없습니다.
• 제26조의4 제2항 (관리인의 관리위원 겸직 금지)​: 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회의 위원이 될 수 없습니다. 이 조항에 따라 규약으로 관리인이 관리위원이 될 수 있도록 정하는 것은 가능합니다.
• 제31조, 제37조 (관리단집회의 권한과 구분소유자들의 의결권)​: 관리단집회는 집합건물 관리의 중요한 사항을 결정하는 최고의 의사결정 기관이며 구분소유자들은 해당 집회에서 의결권을 행사합니다. 이 의결권은 특정 기관에 포괄적으로 위임되거나 대신 행사되어서는 안 됩니다.
• 제42조의2 (결의취소의 소)​: 관리단집회의 소집 절차나 결의 방법 또는 결의 내용에 하자가 있는 경우 그 결의의 취소를 구할 수 있습니다. 이는 관리단집회 결의의 효력을 조속히 확정하고 법률관계의 안정을 도모하며 구분소유자의 권리를 보장하기 위한 제도입니다.

2. 관련 법리 (대법원 2021. 1. 14.자 2019마5031 결정)​ 집합건물법상 결의취소의 소는 관리단집회 결의의 하자가 경미한 경우 이를 다툴 수 있는 유일한 방법입니다. 반면 하자가 중대하여 결의를 무효로 돌릴 정도라면 제소기간의 제한 없이 일반 민사상 무효확인의 소를 통해 결의무효확인을 구하거나 다른 법률관계 소송에서 선결문제로서 무효를 주장할 수 있습니다. 이 사건에서는 규약의 내용상 하자를 이유로 제기된 결의취소의 소가 권리보호이익이 있어 적법하다고 판단되었습니다.

참고 사항

관리규약 제정 또는 개정 시에는 반드시 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(집합건물법)의 규정을 철저히 준수해야 합니다. 특히 관리위원회의 구성원 자격은 원칙적으로 '구분소유자 중에서' 선출되어야 하므로 구분소유자가 아닌 사람이 관리위원회의 역할을 수행하도록 규약에 정하는 것은 위법할 수 있습니다. 관리단집회의 의결권을 관리위원회나 관리단 임원에게 포괄적으로 위임하거나 대신 결의하도록 하는 규정은 구분소유자의 의결권을 침해할 수 있으므로 주의해야 합니다. 의결정족수 미달 시에도 관리단집회 의결사항을 포괄적으로 위임하는 것은 허용되지 않습니다. 관리인의 업무를 감독해야 하는 관리위원회의 역할을 관리인 등 업무집행 주체가 실질적으로 수행하도록 규정하는 것은 집합건물법의 취지에 반하여 관리인의 사무집행 감독이 제대로 이루어지지 않을 수 있으므로 유의해야 합니다. 지자체에서 제공하는 '집합건물표준관리규약'은 구속력 있는 법규는 아니지만 관리규약 제정 시 법적 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 수 있으므로 참고하는 것이 좋습니다.