기타 금전문제
원고들이 지역주택조합(피고)과 조합 가입 계약을 맺고 분담금을 납부했으나 피고의 '환불 보장 약정'과 '확정 분담금 약정'이 총회 의결 없이 체결되어 무효이므로 피고는 납부받은 분담금을 부당이득으로 반환하라는 판결입니다.
피고 지역주택조합은 2022년에 조합설립인가를 받기 전인 2016년경 추진위원회 단계에서 원고들과 조합가입계약을 체결하고 아파트 분양을 약정하며 환불보장약정 및 확정분담금약정을 맺었습니다. 원고들은 조합원 분담금 계약금 중도금 명목으로 각각 7천5백여만 원 7천9백여만 원 2천5백여만 원을 납부하였습니다. 이후 피고는 추진위원회 단계에서 체결한 계약상 권리 의무를 승계하기로 결의하였으나 원고들은 위 약정들이 총회 의결 없이 체결되었으므로 무효라고 주장하며 납입금 반환을 청구하였습니다.
지역주택조합이 조합원과 체결한 '환불 보장 약정'과 '확정 분담금 약정'이 총유물 처분 또는 조합원에 부담을 주는 계약에 해당하여 총회 의결이 필요한지 여부 그리고 총회 의결 없이 체결된 경우 그 약정과 조합가입계약 전체의 효력입니다.
피고는 원고 A에게 75,240,000원 원고 B에게 79,440,000원 원고 C에게 25,605,000원 및 각 돈에 대해 2024년 12월 5일부터 2025년 8월 14일까지 연 5% 2025년 8월 15일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 가산하여 지급하라. 소송비용은 피고가 부담한다.
환불 보장 약정과 확정 분담금 약정은 총유물의 처분행위 또는 조합원에게 부담을 주는 계약에 해당하므로 총회 의결이 필수적이지만 피고가 이를 거치지 않았으므로 이들 약정은 무효이며 이와 경제적으로 일체인 조합가입계약 전체도 무효가 되어 피고는 원고들에게 부당이득금을 반환해야 한다.
민법 제275조 및 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분): 법인격 없는 사단인 지역주택조합의 경우 조합원들이 납부한 분담금과 업무대행비는 조합원들의 총유물에 해당합니다. 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 따라야 하며 이를 거치지 않은 행위는 무효입니다. 법원은 환불 보장 약정을 총유물 그 자체의 처분행위로 확정 분담금 약정을 준총유관계에 있는 채권의 처분행위로 판단하여 총회 의결이 필요하다고 보았습니다. 조합 규약 (총회 의결사항): 피고 조합의 규약 제24조는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’과 ‘사업비의 조합원별 분담내역’을 총회의 의결사항으로 규정하고 있습니다. 확정 분담금 약정은 다른 조합원에게 추가적인 사업비 부담 의무를 부과할 수 있으므로 이 규약에 따라 총회 의결이 필요합니다. 법률행위의 일부 무효 법리 (대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 등 참조): 계약의 일부 조항이 무효인 경우 그 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분의 유효를 의도했을 것이라고 인정될 때에만 나머지 부분은 유효하지만 그렇지 않은 경우에는 계약 전부가 무효가 됩니다. 이 사건에서 환불 보장 약정 및 확정 분담금 약정은 조합 가입 계약과 경제적 사실적으로 일체로서 체결된 것으로 보아 특약이 무효이므로 전체 조합 가입 계약도 무효가 된다고 판단했습니다. 민법 제749조 제2항 (악의의 수익자 의제): 부당이득 반환 청구 소송에서 수익자가 패소하면 소장 부본이 송달된 때부터 그 수익자는 악의의 수익자로 간주되어 이자를 지급해야 합니다. 이 판결에서는 2024년 12월 5일 소장 부본 송달일을 기준으로 연 5%의 이자 지급 의무를 인정했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 (지연손해금 이율): 소송으로 다투어지는 금전 채무에 대해 법원 판결이 선고된 이후부터는 법정 이율보다 높은 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율(현재 연 12%)이 적용됩니다.
지역주택조합 가입 시 '환불 보장'이나 '추가 분담금 없음' 등의 약정은 신중하게 검토해야 합니다. 이 약정들이 조합의 주요 재산인 조합원 분담금에 중대한 영향을 미치므로 조합 총회의 적법한 의결을 거쳤는지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 법인격 없는 사단인 지역주택조합의 경우 조합원들이 납부한 분담금과 업무대행비는 조합원들의 총유물로 간주됩니다. 이러한 총유물의 처분 행위나 조합원에게 부담을 주는 계약은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야만 유효합니다. 만약 총회의 의결 없이 체결된 특약 사항이 무효로 판단되면 그 특약과 경제적 사실적으로 일체 관계에 있는 전체 조합가입계약까지 무효로 될 수 있으므로 가입 시 계약서 내용과 더불어 조합 총회 의사록 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 총회 의결이 없는 약정으로 인해 조합가입계약이 무효가 되면 조합에 납부한 분담금 등을 부당이득으로 반환받을 수 있습니다. 이때 이자는 소장 부본 송달일부터 적용될 수 있습니다.
