기타 금전문제
원고 A는 피고 B지역주택조합에 가입하며 31,000,000원을 납부했습니다. 이때 피고 조합은 조합원이 배정받을 아파트 동·호수에 불만이 있을 경우 분담금 전액을 반환한다는 내용의 안심보장확약서(안심보장약정)를 교부했습니다. 그러나 이 안심보장약정은 조합의 재산 감소를 초래하는 총유물 처분 행위로서 조합 총회 결의가 필수적이었지만, 피고는 총회 결의를 거치지 않아 약정이 무효라는 사실을 원고에게 고지하지 않았습니다. 원고는 이 약정이 유효하다고 믿고 계약을 체결했습니다. 이에 원고는 피고의 기망 또는 착오를 이유로 조합가입계약을 취소하고 납입한 분담금의 반환을 청구했습니다. 법원은 안심보장약정이 총유물의 처분 행위로서 총회 결의 없이 무효이며, 피고가 이 사실을 고지하지 않은 것이 기망 행위에 해당한다고 판단하여 원고의 계약 취소를 인정하고 피고에게 분담금 31,000,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2020년 11월 15일 피고 B지역주택조합 추진위원회와 아파트 1개 세대를 분양받기 위한 조합가입계약을 체결하고, 2020년 11월 15일부터 2021년 1월 17일 사이에 총 31,000,000원의 조합원 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 추진위원회는 원고에게 배정된 동·호수에 불만이 있을 경우 분담금 전액을 반환해 주겠다는 내용이 담긴 안심보장확약서(안심보장약정)를 교부했습니다. 이후 추진위원회의 권리·의무를 승계한 피고 조합이 설립되었습니다. 그러나 이 안심보장약정은 조합원 분담금이라는 총유물의 처분 행위에 해당하여 조합 총회의 결의가 있어야 유효함에도 불구하고 피고는 총회 결의를 거치지 않았고, 이러한 무효 사실을 원고에게 고지하지 않았습니다. 원고는 이 약정이 유효하다고 믿고 계약을 체결했으며, 만약 무효임을 알았다면 계약하지 않았을 것이라고 주장하며 계약 취소를 주장했습니다. 원고는 안심보장약정의 효력에 대한 기망 또는 착오, 조합원 자격 관련 문제, 추가 분담금 및 토지 확보율에 대한 허위 고지, 사업 시행 불가능성, 그리고 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 탈퇴 등 여러 이유를 들어 조합가입계약의 취소 또는 해제를 주장하며 납입 분담금 31,000,000원과 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 안심보장약정이 총유물 처분 행위가 아니거나, 총회 결의가 아닌 이사회 결의 사항이라고 반박했으며, 창립총회에서 추진위원회의 업무가 추인되어 하자가 치유되었다고 주장하며 원고의 청구를 기각해달라고 항소했습니다.
지역주택조합의 '안심보장확약서'가 조합의 총유물 처분 행위에 해당하여 총회 결의 없이 무효인지 여부와, 조합이 이 약정의 무효 사실을 조합원에게 고지하지 않은 것이 기망 행위에 해당하여 조합가입계약을 취소하고 납입 분담금을 반환받을 수 있는지 여부
법원은 피고 B지역주택조합의 항소를 기각하고 원고 A의 손을 들어주었습니다. 이 사건 안심보장약정은 지역주택조합 총유물(조합원 분담금)의 처분 행위에 해당하므로, 유효하게 성립하기 위해서는 조합 총회의 결의가 반드시 필요함에도 피고가 이를 거치지 않았으므로 약정이 무효라고 판단했습니다. 또한 피고가 안심보장약정이 무효임을 원고에게 고지하지 않은 것은 신의성실의 원칙을 위반한 기망 행위에 해당하며, 이로 인해 원고가 계약을 체결했으므로 원고의 조합가입계약 취소 의사표시는 적법하다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득 반환으로서 납입 분담금 31,000,000원과 2021년 8월 26일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
항소심 법원 또한 1심 판결과 같이 원고의 주장을 인정하여, 피고 지역주택조합은 원고에게 31,000,000원의 분담금과 이에 대한 지연손해금을 반환하라고 최종 판결했습니다.
민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분) 지역주택조합과 같은 비법인사단이 조합원들이 납부한 분담금과 같은 총유재산을 관리하거나 처분할 때에는 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 반드시 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 판례에서 '안심보장약정'은 조합이 조합원에게 분담금을 반환해야 하는 의무를 발생시켜 조합의 재산을 감소시키는 행위이므로 총유물의 처분 행위에 해당한다고 보았습니다. 따라서 총회 결의 없이 체결된 안심보장약정은 무효가 됩니다.
민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시) 및 신의성실의 원칙 계약 당사자 일방이 거래의 중요한 사항에 대해 상대방이 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백함에도 불구하고, 이를 고지하지 않아 상대방을 속여 계약을 맺게 한 경우(기망), 그 계약은 취소될 수 있습니다. 법원은 피고 조합이 안심보장약정이 총회 결의 없이 무효라는 사실을 원고에게 고지하지 않은 것을 신의성실의 원칙에 위배되는 기망 행위로 보았으며, 원고가 이 약정을 믿고 계약을 체결한 것이므로 계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다.
민법 제749조 제2항 (악의의 수익자 반환범위) 부당이득을 취득한 수익자가 이익을 받은 당시 그 이득이 법률상 원인 없이 취득한 것임을 알고 있었거나, 후에 그 사실을 알게 된 경우(악의의 수익자)에는 받은 이익 전부와 이에 대한 이자를 붙여 반환해야 하며, 이로 인해 손해가 발생했다면 그 손해도 배상해야 합니다. 이 판결에서 피고 조합은 원고의 소장 부본이 송달된 이후부터 악의의 수익자로 간주되어, 납입 분담금 31,000,000원과 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금을 반환할 의무를 지게 되었습니다.
지역주택조합 가입 시에는 안심보장약정 등 특별한 내용의 확약서를 받을 경우, 반드시 해당 약정의 법적 효력 발생 요건을 명확히 확인해야 합니다. 특히 조합원 분담금과 같이 조합의 총유재산 처분과 관련된 약정은 조합 총회 결의가 필수적인 경우가 많으므로, 총회 의사록 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토하고 조합의 결의 여부를 직접 문의하여 확인하는 것이 중요합니다. 계약 체결 전에는 사업 부지의 토지 확보율, 사업 진행 상황, 추가 분담금 발생 가능성, 그리고 사업 부지의 용도 지역 등 핵심 정보를 면밀히 확인하고, 광고 내용과 실제 사실이 일치하는지 주의 깊게 살펴보는 신중한 접근이 필요합니다. 조합원 자격 요건(예: 무주택 여부 또는 일정 면적 이하 주택 소유 요건)을 본인이 정확히 충족하는지 사전에 파악해야 하며, 자격 미달 시 계약 무효나 취소 사유가 될 수 있음을 유념해야 합니다. 지역주택조합 사업은 일반 아파트 분양과 달리 사업 진행의 불확실성이 크고 지연되거나 무산될 위험이 높으므로, 충분한 정보를 얻고 모든 조건을 숙지한 후 신중하게 가입 여부를 결정해야 합니다. 만약 계약 체결 과정에서 중대한 기망 행위나 착오가 있었다고 판단될 경우, 내용증명 우편 발송 등으로 계약 취소 의사를 명확히 하고 납입한 분담금의 부당이득 반환을 청구하는 법적 절차를 고려할 수 있습니다.
