압류/처분/집행
주식회사 A(원고)는 B 주식회사(피고)로부터 의정부 소재 D 리조트를 1,970억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. A사는 계약금 200억 원과 중도금 10억 원, 부가세 약 14억 6천만 원을 지급했으나, 리조트를 생활숙박시설로 용도 변경하여 대출을 받아 중도금을 조달하려던 계획이 여의치 않아 중도금 지급 기한을 넘기게 되었습니다. 이에 A사는 착오 또는 사기로 인한 계약 취소, 혹은 피고의 채무불이행으로 인한 계약 해제를 주장하며 계약금 등 총 224억 원의 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 A사의 착오나 사기 주장을 인정하지 않았고 피고의 채무불이행도 인정하지 않았습니다. 다만, A사의 중도금 미지급으로 계약이 적법하게 해제되고 계약금 200억 원은 몰취되는 것이 타당하나, 중도금 10억 원과 이에 대한 부가세 69,882,904원은 몰취 규정이 없으므로 피고가 A사에게 반환해야 한다고 판결했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 1,069,882,904원과 이에 대한 지연이자를 지급하라는 판결을 받았습니다.
원고는 피고로부터 리조트를 매수하는 계약을 체결한 후, 중도금 1,300억 원을 조달하기 위해 리조트를 생활숙박시설로 용도 변경한 뒤 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 받으려 했습니다. 피고는 이 과정에서 용도 변경 가능성과 대출 관련 설명을 제공했으며, 계약에는 용도 변경 신청 절차에 대한 피고의 협조 의무가 포함되었습니다. 그러나 용도 변경 절차가 지연되고 예상했던 대출이 어려워지자, 원고는 중도금 지급 기한을 지키지 못하게 되었습니다. 이에 피고는 원고의 중도금 미지급을 이유로 계약 해제를 통보하고 이미 지급받은 계약금을 몰취했습니다. 원고는 이에 반발하여 피고가 용도 변경 가능성에 대해 잘못된 정보를 제공하거나 기망했고 용도 변경 협조 의무를 제대로 이행하지 않았으므로, 계약이 취소 또는 해제되어야 하며 계약금 등 모든 지급액을 돌려받아야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 반면 피고는 용도 변경은 법적으로 가능한 사항이었고 행정청의 재량 판단 문제였으며, 자신은 충분히 협조 의무를 이행했고 원고의 중대한 과실로 중도금을 납입하지 못했으므로 계약금 몰취는 정당하다고 맞섰습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 리조트를 생활숙박시설로 용도 변경하여 중도금을 조달하려 한 계획이 계약의 중요한 내용이거나 착오 또는 사기에 해당하는지 여부. 둘째, 피고가 용도 변경 협조 의무를 불이행한 것이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부. 셋째, 원고의 중도금 미지급으로 인한 계약 해제와 계약금 몰취가 적법한지 여부. 마지막으로, 중도금 및 부가세 반환 의무의 존부였습니다.
법원은 원고의 착오 또는 사기를 이유로 한 계약 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 리조트 용도 변경 가능성은 단순한 기대에 불과하며, 피고의 기망 행위도 인정하기 어렵다고 보았습니다. 또한 원고가 피고의 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장을 하였으나, 법원은 이미 원고의 중도금 미지급으로 계약이 2022년 5월 31일 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 따라서 원고의 중도금 미지급으로 인해 계약금 200억 원은 피고에게 몰취되는 것이 정당하다고 보았습니다. 그러나 중도금 10억 원과 그에 대한 부가가치세 69,882,904원은 별도의 몰취 약정이 없으므로 피고가 원고에게 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 총 1,069,882,904원 (중도금 10억 원 + 부가세 69,882,904원)과 그중 10억 원에 대해서는 2022년 1월 28일부터, 69,882,904원에 대해서는 2022년 4월 25일부터 판결선고일인 2025년 1월 15일까지 연 6%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(약 210억 원)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 95%, 피고가 5%를 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 매수인의 착오 또는 사기에 의한 계약 취소 주장과 매도인의 채무불이행으로 인한 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 매수인의 중도금 미지급으로 인한 계약 해제 및 계약금 200억 원 몰취는 정당하다고 보았지만, 중도금 10억 원과 그에 대한 부가세 69,882,904원은 몰취 규정이 없으므로 매도인이 이를 매수인에게 반환해야 한다고 판단했습니다. 결과적으로, 매수인이 청구한 총 금액의 약 5%에 해당하는 금액만 인용되었습니다.
이 사건에 적용된 주요 법률과 원칙은 다음과 같습니다.
부동산 매매 계약 시, 계약 이행의 전제가 되는 중요한 조건 (예를 들어, 용도 변경, 특정 대출의 확보 등)이 있다면, 이를 계약서에 매우 구체적이고 명확하게 명시해야 합니다. 단순히 구두 합의나 막연한 기대만으로는 나중에 법적 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. 특히 미래의 불확실한 상황 (예를 들어, 행정청의 인허가 여부나 대출 성사 여부)에 대한 예측이나 기대는 계약의 착오나 사기 사유로 인정받기 어렵습니다. 이러한 미래의 위험은 계약 당사자가 스스로 감수해야 할 부분으로 여겨집니다. 계약금을 제외한 중도금이나 기타 지급금은 별도의 몰취 약정이 없는 한, 계약 해제 시 부당이득으로 반환될 수 있으므로, 계약서에 각 단계별 지급금의 성격과 위약 시 몰취 여부를 명확히 규정하는 것이 중요합니다. 또한, 계약 당사자는 계약 관련 중요 정보를 제공받았을 때, 스스로 내용을 확인하고 검토할 책임이 있습니다. 특히 부동산 개발이나 대규모 거래에서는 전문가의 법률 및 행정 자문을 받아 신중하게 진행해야 합니다.
